换房潮起津城迎来人居2.0时代

今晚报 2016-03-24 14:24

[摘要] 春节过后楼市呈现快速回暖的态势,二手房成交连续五周量价齐升,3月第三周二手房成交突破4000套大关,再创节后新高。在看来,首付、税费新政大幅降低了房屋买卖门槛,有效激发了二手房成交活跃度,交易周期大幅缩短,市民换房进入快行道,未来改善型置业比重有望持续上升。

据多家二手房中介介绍，目前各区县房管局交易火热，大部分区县房管局4月份过户预约号已经全部排满。可以预见，4月份二手住宅成交依然会维持高位。

换房热兴起成交周期缩短

节后二手房成交之所以快速升温，在业内人士看来，二手房尤其是大户型房产买卖门槛的大幅降低，有效激活了市民房屋置换的热情。央行自2014年11月起连续6次降息，5年期以上的贷款利率已降至4.9%，创历史新低。首付比例方面，经过接连两次的调降，首套房贷款低可申请两成首付，二套房首付款比例调整为不低于三成。二手房交易税费方面，首套房契税根据住房面积调整为1%至1.5%，营业税则是两年以上住宅免征，大户型及非普通住宅降税幅度较为可观。

“节后，我们接待的客户有很大一部分是换房市民，卖小买大、卖旧买新、置换都占相当大比例。”位于河西区小海地的一家中介向记者介绍，节后二手房交易税费及首付比例降低，让市民换房成本大为降低，不少市民选择卖房和买房同步进行。而不同住房需求的客群同步加入换房队列也让成交周期大大缩短，是在一些成交集中的区域，新增房源3天至5天就会出售，这直接推高了二手房成交量。以该中型门店为例，虽处于房价相对较低的区域，3月以来也已做到近百万的业绩量，这在以往是无法想象的。

而从记者向房天下天津二手房获取的数据来看，节后改善型购房已占据二手房成交主力，大户型成交量大幅超越中小户型。2月23日至3月21日，90平方米以下的中小户型成交占比为33.8%，90平方米以上的大户型成交占比为66.2%。成交人群结构中，刚需占比为40%，改善占比为60%。价格方面，节后二手房市场的活跃，让房主对于后市比较看好，一些房主的心理也使得市场供需不平衡关系有所加剧，造成了房价小幅上扬。

置业莫盲目需多方考量

在记者的采访中，多位业内人士表示，当前宽松的政策环境、活跃的市场成交氛围是造成刚需和改善型需求源源不断入市的主要原因。但他们对近期楼市井喷式购房现象也表示了一定担忧。在他们看来，楼市库存量虽短期下降明显但仍处于高位，去库存是2016年楼市主基调，楼市平稳运行方能利好多方。

一家中介销售人员表示，春节前后客户购房心态发生了很大变化，对房源品质关注度下降，对价格也不再敏感。以其接待的一位客户为例，节前楼市淡季之时，他向客户推荐了不下10套房源，而客户要么嫌房源所处楼栋位置不好，要么嫌房源层数过高，终没有在节前成交。而春节过后，该客户再次来看房时，仅草草看了一套房甚至没有进行议价就签下了三方买卖协议。“春节后二手房源快速被消化，而房主待涨主导下新增房源迟迟上不来，不断走热的市场显然让该客户的心态从曾经的精挑细选演变成入手为安，加快了购房节奏。”该销售人员称。

在看来，住宅作为大额消费品，自住属性不可淡忘，尤其是对改善型置业者来说，需要根据自住需求多方考量。首先，地段很重要，地段决定了交通、、商业等日常生活配套的方方面面，将对日后生活的品质提高大有裨益。其次，户型要科学，科学的户型不仅仅要求功能齐全，更讲究居住的舒适性，购房者应通过户型特点考量是否适合自身需求。再次，物管要专业，因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的品质水准。

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