[摘要] 根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合公布的通知,自今年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合公布的通知，自今年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
“此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善型住房优惠。”天津世凯地产区域经理李超告诉记者，“在通常情况下，限购、贷款、税收被认为是影响购房成本的三大因素。近来，与房地产市场相关的政策不断推出。从将非限购城市首套房首付比下调至低20%，到上调住房公积金账户存款利率。这些政策在降低了购房成本的同时，更加传递出一种房地产市场宽松的信号。比如在本市购买一套面积在90平方米以内、总价在150万元的改善性住房，过去需要交纳4.5万元契税，而执行新政以后只需要缴纳1.5万元就可以了；如果面积在90平方米以上，总价还是150万元，以前需要缴纳4.5万元，新政后则只需要3万元。”
天津财经大学经济学院教授丛屹在采访中告诉记者，此举可以解读为去库存。“去库存目前从整个房地产发展的形态上来看，应该包括两部分，部分是支持自住型需求，让自住型需求得到有效的释放。实际上从去年就已经开始，像降低首付比例，今年继续降，再加上降息和公积金贷款利率的下调以及公积金存款利息上升，以及这次契税、营业税征收比例将降低这种财税方面的支持。从这个角度上来说，我觉得它基本上支持的都是自住型需求。第二部分，它应该是针对的去库存比较集中的区域。这些区域包括三四线城市，也包括一些大城市的远郊。这些实际上都是去库存压力比较大的区域，这些地方应当通过务实地加快城镇化的速度，更多地解决市民化的问题。因此我觉得从这两方面来考虑是统称的去库存。”
在中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来，这次调整是房地产“去库存”和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃。同时，他还表示，与之前出台的信贷、住房公积金调整等政策一同，此轮调整可谓多策并举，体现了持续性，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和“去库存”有积极影响。
“我觉得从天津来讲，自住型需求还是比较旺盛的。天津的市场近些年的主要表现都是自住型需求，包括改善型需求，应该说它还是占房地产市场的大一部分比例，这是天津市场的一个特征。从这个角度上来说，一方面是市内六区供地的压力越来越大，即供地越来越稀缺，因此必然会推动房价往上走；另一方面是环城以及远郊区域的去库存压力比较大。因此从这个角度来说，我觉得自住型需求不能局限于市内六区。”丛屹进一步分析说，“其主要原因在于天津市整个城市发展过程中向周边扩展新的功能区、向周边辐射。这些新的功能区比如滨海新区、武清区等重点项目中的一些新兴区域应大力向外发展。因为城镇化发展的阶段不再像摊大饼那样一圈一圈向外扩，现在应逐渐变成点状向周边扩散。但现在的问题首先是交通网路，实际上天津的交通网路是比较密集的，目前天津基本上是一年建成一条铁路线，因此我觉得从这方面来讲是比较有利的。其次，应该将教育、医疗、社会管理等配套方面尽快向周边推进。我觉得很多区域之所以没有尽快成熟起来，表面看是人气不足，其实关键的是社会配套的基础设施还不完善。不是说光修路就可以了，修路是一个必要条件，但不是一个充分条件。充分条件是真正能满足人的生活、居住、工作等那些有需要的设施都必须要完备，这才是真正推动人口城镇化。从这一点上看，周边区域的教育、医疗、卫生等方面的配套措施必须尽快完善。因此，我觉得去库存核心的内容就是务实地推动城镇化。城镇化不是光建房子，从十八大以后大的改观就是这一点。实际上不是土地上的城镇化，而是人口城镇化，那么就要考虑人口城镇化需要什么，我觉得天津应该尽快推进。”
“从各地密集发布去库存政策上看，利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。加上目前公积金和商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，对于置换型需求、改善型需求置业者来讲，必然会抓这个窗口期积极入市。”李超告诉记者，“从一手房市场库存方面上看，由于改善型需求的入市积极，使得大多数城市库存结构比例有望得到改善。如果中大户型库存市场的比重进一步降低，则有助于加速去库存，降低市场的去化压力。”
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