西青成开年牛潜力股：4房企布阵 房价涨近10%

房天下  作者：方静  2016-02-25 07:00

[摘要] 万科、格调、中骏布阵西青，开年纯新盘价格大猜想。

当人们还沉浸在春节咻之时，央妈接连送上了降首付、契税营业税下调双重“大”，津城楼市正在悄然酝酿着新一年的战局。以万科、格调、金地等为代表的品牌房企，率先打响了开年的炮，纷纷带着旗下“犹抱琵琶半遮面”的新盘集中亮相，几大超级卡司的加盟，无疑加重了津城开年楼市的加码。

17纯新盘开年抢客 西青占4席领跑

据房天下数据监控中心显示，开年共有17个纯新盘亮相，除了市区保持着常规的推盘节奏之外，环城四区风头正劲，7盘齐发。而其中我们又不得不提西青，西青区以4个新项目占据各区之首，新盘量占比达23.5%。而万科、格调、中骏等品牌房企争相在西青排兵布阵，更是拉高了众人对这里的期待值。

作为环城四区中房价高、成交量多的区域，目前西青在售新盘50个（住宅+别墅项目），新房均价12123元/平米，近一年内涨幅达7.05%，也是环城四区中均价高的区域。

土地入市量大 品牌房企扎堆西青

除了推盘量和价格涨跌之外，西青房地产市场的潜力从活跃的土拍中也可见一斑。从2015年下半年持续至今，西青区的土拍市场一直高温不下，共有八块地出让，其中五宗都出现了不低的溢价。一年过去了，西青区多地块的面纱就已被众房企所揭开。

其中旭辉精武镇的项目旭辉燕南园已经开盘近半年，均价11000元/平米；与燕南园一路之隔的中骏项目，正式定名“中骏柏景湾”，主打高层及别墅产品；天房与万科共同拿到的梅江南卫津南路西侧地块，万科率先交出了答卷，案名是“万科东第”，是全新盘中的非毛坯产品，产品涵盖5层、8层、11层洋房和29-34层高层产品；而天津建工集团将旗下“格调”系产品首次引入环城四区，将目光锁定在西青大学城板块，虽然案名还没确定，但是项目的高逼格已经赤裸裸的摆在这里了。

另外，通过对比上表中的楼面价不难看出，去年9月，融侨与天房&万科成交的两块土地楼面价分别高达11606元/平、8786元/平，明显高于之前土地价格。而西青区2月份新房均价12123元/平，楼面价即将赶上区域均价。项目开盘后的价格又将出现怎样的“区域天价”，我们拭目以待。

年初亮相的四个纯新盘，分别分布在西青大学城、精武镇和南奥体板块，该区域的发展潜力如何？我们接着往下看——

西青大学城板块

新老项目PK——格调大学城项目vs金融街融汇

格调大学城项目

猜想价格：预计均价14000-20000元/平米

（预测价格，如有雷同纯属巧合）

开盘时间：预计2016年上半年

区域参考价格：

区域概况：西青大学城板块位于第三高教区，是连接精武镇、华苑与海泰三大商圈的核心板块。近几年，随着外环西路、地铁3号线的通达，以及理工、师范等三大院校的兴建，整个区域的交通、配套逐步完善，吸引了众多房企的加入。

除了海泰科技园区集中的商铺、写字楼产品之外，该区域住宅产品大的关注点集中在富国高银和金融街融汇，两大项目均以高价著称，特别是富国高银，均价达4万元/平米，享受一级物业的金融街融汇，均价在1.4万/平米，拉高了整个区域的房价走势。

而格调系产品的加入，使西青大学城板块再添大体量住宅项目的同时，也将新增约5万平米体量的商服、娱乐配套，将同时带动整个区域的空间，再加之拿地时的楼面价在7100元/平米，所以新品均价预计在14000-20000元/平米。

格调大学城项目是泰达建设旗下「格调」系列的第9号作品，西青区地铁3号线大学城站，紧靠华苑片区，是40万㎡的高知低密社区。该作品是「格调」对其东方主义园林观的一次全新演绎。该项目延续了我们格调品牌精益求精、精雕细琢的产品理念，目前仍然在产品研发阶段。

格调大学城项目临时接待中心位于白堤路风荷大厦底商原肯德基处，预计三月底开放，预计2016年上半年开盘，价格待定。

格调大学城项目四至为东至成智路，西至成博路，北至迎水道，南至慧群道。紧邻地铁3号线大学城站，直线距离657米。

交通出行图

格调大学城项目紧邻华苑生活圈和西青大学城，生活配套齐全、文化气息浓厚。物美超市、人人乐超市及各类餐饮、酒店保障了生活便利性；天津工业大学、天津师范大学、天津理工大学等名校环绕使社区充满书香气。

周边配套图

金融街融汇

金融街融汇位于海泰板块，离华苑不远，周边配套相对成熟。加上海泰产业园是多数公司的选址地点，很多上班族都很适合置业金融街融汇，以后的发展还是可以期待的。项目后期物业公司是太平戴维斯物业，口碑享誉全球。有这样的物业为日常生活保驾护航，业主们再也不用有任何担心！

金融街融汇9号楼洋房现已开盘，开盘均价15000-18000元/平，洋房户型为70-110平2-4居，1梯2户，8、9、11层到顶。高层均价12000-14000元/平,高层为18、25、26层到顶，2梯4户。

推荐户型：洋房标准层A1户型

该户型南北通透，虽然是90平米小户型，但功能性很强。三室更加实用，书房即可改造成客房，也可留用做婴儿房，很适合婚房置业。两个卧室都在阳面，居住舒适度很高。并且这样的平米数，不仅设计了三室，还留出了两个卫生间，可见出房率非常高。户型整体性价比值得点赞。

西青精武镇板块

新老项目PK——中骏柏景湾vs旭辉燕南园

中骏柏景湾

猜想价格：预计均价10000-12000元/平米

（预测价格，如有雷同纯属巧合）

开盘时间：预计2016年上半年

区域参考价格：

区域概况：西青精武镇板块是既中北镇、张家窝之后崛起的成熟居住板块，虽然早几年名不见经传、也没有过多知名的项目，但是随着近几年五矿、旭辉、电商城等房企的开拓、进驻，精武镇的名声鹊起。尤其是2015年旭辉以6.721亿底价拿下精武镇宅地，区域的潜力不容小视。

精武镇周边聚集了大量的产业人口，并且土地价格上仍处于相对的价格洼地，未来开发潜力巨大。考虑到周边早期开发的小区小镇西西里、恒益隆庭都已是现房阶段，新房均价在9000元/平米，二手房也保持在7000-8000元/平米，所以中骏柏景湾开盘之际应该与旭辉燕南园均价持平，预计在10000-120000元/平米，高于区域均价。

7月1日，中骏置业以6.02亿元摘得精武镇住宅地块，楼面地价约合5513元/平方米，该地块规划用地性质为居住、中小学幼儿园用地，出让总面积为99973.5平方米，其中居住用地95885.1平方米，中小学、幼儿园用地4088.4平方米。

中骏精武镇地块位于西青区精武镇安华道以南，预计2016年上半年动工。项目于2016年1月公布案名——中骏柏景湾。

中骏柏景湾位于天津南开区奥体商圈辐射区，华苑、梅江两大板块。交通便利，临近地铁3号线，地铁5号和6号线规划覆盖，津涞公路、快速路和外环线三条路分别连接城市核心、近郊外阜区域以及天津其他市区，成为业主今后出行较为便捷主要道路。

地理位置图

周边配套图

旭辉燕南园

旭辉燕南园洋房2-4号楼在售，户型为95-98平3居（建筑面积），均价13000元/平。叠拼别墅18-20、40、41、48号楼，均价20000元/平，上叠户型面积为108平（建筑面积），包含赠送面积约为166平，总价约为170-200万/套。下叠户型面积120平（建筑面积），包含赠送面积约为208平，总价250-300万/套。 

另有高层均价11000元/平，18层到顶，2梯4户，主力户型82平2居和93平3居（建筑面积），总价85-120万/套；房天下会员可享1万抵4个点，6000元。

旭辉燕南园位于天津南开区奥体商圈辐射区，华苑、梅江两大板块。交通便利，临近地铁3号线，地铁5号和6号线规划覆盖，津涞公路、快速路和外环线三条路分别连接城市核心、近郊外阜区域以及天津其他市区，成为业主今后出行为便捷主要道路。

地理位置图

临近地铁3号线，地铁5号和6号线规划覆盖，公交157、667、687、712路。津涞公路和团泊大道为两条交汇贯通南奥体板块的大道；津涞公路是连接黑牛城道的城市级快速路，承载区域内主要交通功能。

周边配套图

西青南奥体板块

新老项目PK——万科东第vs富力津门湖

万科东第

猜想价格：预计均价20000-25000元/平米

（预测价格，如有雷同纯属巧合）

开盘时间：预计2016年上半年

区域参考价格：

区域概况：西青南奥体板块位于奥体、梅江高端居住区延伸位置，既临近奥体高端城市配套，又享受梅江低密生活环境，是近几年大热的区域，房价也逐渐贴近河西梅江区域，尤其是地铁5号线正在建设，一旦建成通车将梅江南板块核心。另外还有中医一附属、市九十五中、梨园花卉等生活配套，使得梅江南受到市场更多的关注。

早期开发的富力津门湖还有将近1000套房源面试，均价18000元/平米。随着富力津门湖逐渐售罄，面对未来更多购房需求的加入，万科东第将是该区域购房的。项目预计均价20000-25000元/平米，可见其野心。

众所 ，万科善于“造城”，东第项目作为万科2016年将要打造的代表作，周边的硬件开发也自然不容小觑，项目为30万平米城市综合体住区，自身将打造约2万平米的商业广场，辐射住区及周边社区餐饮、休闲、娱乐等日常生活需求，力图打造便利的东第商圈。

万科东第预计2016年年中开盘，预计推出85-190平米（建筑面积）非毛坯户型，具体楼号、价格待定，主推环内电梯洋房，预计均价在20000-25000元/平米左右。

地理位置图

万科东第作为环内电梯洋房，规划主打85-190平米非毛坯户型。万科作为一贯的板块价格领军者，目前排卡活动启动在即。临时接待中心位于河西区解放南路新梅江太湖路公园与卫津河公园旁万科新梅江柏翠园销售中心内。

周边配套图

富力津门湖

项目情报：

富力津门湖别墅价格区间35000-60000元/平。“观止系列”联排别墅均价35000-40000元/平，主力户型建面190-220平米（建筑面积），黛湖花园84-86号楼主力户型建面203-253平米，均价40000元/平，购联排别墅赠地下室与阁楼。另有700平（建筑面积）湖心别墅在售，为独栋产品，50000-60000元/平。

富力津门湖洋房均价20000-25000元/平：洋房1号楼，均价20000元/平米，主推144-148平米三居（建筑面积），7层到顶一梯两户。洋房2、3号楼均价25000元/平，主推145-190平米（建筑面积）3-5居。

富力津门湖高层均价18000-18500元/平：西子花园高层7号楼18000元/平米起，8号楼均价18500元/平米，主推90-137平米（建筑面积）2-3居，2梯4户。

开卖时间：2010年7月1日

户型推荐：A6西子花园高层标准层一单元02户型

居室：2室2厅1卫1厨

建筑面积：93㎡

参考均价：18000元/平

参考总价： 167万(参考总价=参考均价*建筑面积)

户型点评：全阳户型，采光很充分，户型方正，便于家居布局。进门右手边是厨房，方便放置东西，且带阳台，方便储物，厨房带窗户，便于排除异味。卧室传呼是270度大飘窗，室内舒适度更好，景观视野更加开阔。

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