[摘要] 2015年,在一系列利好政策推动下,天津房地产市场快速回暖。据市房管局发布的数据,2015年商品住宅共成交123108套,同比去年增长34.6%;成交面积1354.13万平方米,同比增长24.1%;成交均价11543元/平方米,同比增长9.4%。这一波回暖在新的一年里能否延续?2016年伊始,本报采访多位业内人士,从政策、区位、产品等方面解析天津楼......
2015年，在一系列利好政策推动下，天津房地产市场快速回暖。据市房管局发布的数据，2015年商品住宅共成交123108套，同比去年增长34.6%；成交面积1354.13万平方米，同比增长24.1%；成交均价11543元/平方米，同比增长9.4%。这一波回暖在新的一年里能否延续？2016年伊始，本报采访多位业内人士，从政策、区位、产品等方面解析天津楼市新一年的轨迹。
政策宽松
楼市有望继续保持活跃
2014年下半年开始，房地产市场持续迎来多项利好，相关部门接连出台了取消限购、营业税5年改2年、降低首付比例、放宽公积金等一系列扶持政策。同时，央行自2014年11月起连续6次降息，5年期以上的贷款利率已降至4.9%，创历史新低。利好政策叠加下，2015年的天津楼市出现了全面井喷，全年商品住宅成交套数创下近五年来的高峰，成交均价也创出历史新高。
进入2016年，楼市这股暖风能否依然强劲？在业内人士看来，从政策面和需求端来看，2016年天津楼市有望继续保持活跃，住宅成交量将保持稳定。政策上来说，去年中央经济会议中明确指出，2016年楼市要全面去库存。在全年去库存的基调下，楼市政策有望延续去年较为宽松的环境。2月2日，央行、银监会又一次下调了非限购城市首套房贷款首付比例。此外，公积金、货币信贷等宽松政策今年还有可能继续出台，购房门槛有望继续降低。
“需求端来看，在滨海新区大力建设及京津冀一体化稳步推进等背景下，天津人口流入位居前列，刚需购房人群稳步增加，楼市需求力仍然旺盛。”天津中原地产投资顾问部投资分析经理董乃康表示，除了刚需购房需求旺盛外，楼市另一大需求主力军——改善型购房人群，其成交比重虽在2015年大幅增加，但受益于市民收入增加以及二孩政策放开等因素带动，改善型购房需求在2016年将会进一步释放。同时，随着人们置业理念的成熟，高净值人群逐渐将购房置业当成资产配置的一种重要方式，这也有望支撑改善型购房的继续升温。
全面回暖
区域间价格差逐渐收窄
2015年天津楼市成交量增幅明显，成交均价也再次创出新高。从2009年楼市回暖之后，天津房价就开始了持续的爬坡，基本保持了年均9%-10%的水平，至今已经是第七个年头，成交均价攀升至11543元/平方米，再创新高，同比增长9.4%。具体到区域来看，去年市区房价进步大的无疑是河北和红桥，从1字头成功迈入2字头，帮助市区房价全面摆脱“1时代”，市内六区新房均价涨幅2.07%；环城四区全年房价涨幅达8.19%，涨幅居全市首位，其中涨幅明显的是北辰区，一年之内房价涨幅为15.12%；远郊区县以涨幅6.52%位居第二，其中表现为抢眼的当属武清区，一年之内卖出了24478套房，比市内六区的总和还多，房价涨幅将近10%；滨海新区房价波动不大，涨幅0.68%，稳价走量成了滨海新区2015年新房市场的主基调。
房天下天津平台中心提供的数据表明，随着去年河北、红桥、河东等区域楼市量价齐升，推动市内六区新建商品住宅成交均价攀升至21000元/平方米上方，区域间的价格差正在快速减小。展望2016年，近年市区推出多宗优质地块整体溢价明显，这些地块新建项目将会陆续入市，市内六区房价保持稳定可期，各区之间的价格差有望继续缩小。同时，随着轨道交通建设的不断完善以及大型医院、重点学校为了缓解中心城区交通压力不断外移，导致环城区域的配套逐步齐全，同市内六区相比，价格上有着极高的性价比，区域新房价格的上升空间较为看好。远郊区县则会呈现分化的态势，武清区受京津冀一体化的带动、北京外溢的购房需求增加，2016年表现仍然值得期待。
“区域上来说，去年表现抢眼的热点板块，如市区的新八大里、海河沿岸等，环城四区的张家窝、精武镇、双港、辛庄等，由于区域内的项目供应量仍有潜力可挖，2016年有望继续保持较高热度。而从近几年土地成交情况看，水上板块有望成为高端置业区域，北辰多个地块出让也有望推动北辰成为环城区域的新宠，这些区域都有望成为购房热点，价格上或呈现稳中有升的态势。”天津中原地产投资顾问部投资分析经理董乃康表示，一方面政策仍有望维持宽松，另一方面房地产保值、增值属性仍在，热点板块或会继续受捧。
住房升级
高附加值产品更受青睐
从2015年天津住房成交结构方面可以看出，改善型需求正在快速释放。为此，有专家预计2016年一、二线城市会延续去年改善型住房需求强劲的表现，需求成交比例将进一步提高。究其原因，主要是因为不少家庭现有的住房普遍户型较小，而且相当一部分现有住房品质有待提升。另外，二孩政策的全面放开也是导致改善型住宅需求旺盛的重要推手。在地产企业方面，不少房企2015年拿的地很多也是为了改善型需求做准备。
“近年来，住宅产品更新换代速度之快令人应接不暇，无论是户型设计、环境规划还是社区配套，均有不同程度的创新。比如户型上，90多平方米紧凑三居便是顺应市场需求而出现的新产品，其居住功能性具备一定优势；而考虑到现今三代同堂的居住现状，三居、四居甚至五居产品不断涌现，且在室内布局上有了更多的人性化考虑，动静分离，互不干扰，既满足了家庭居住需求，又保证了居住舒适度。”天津某分析师表示，住房市场不断向前发展，这为住房升级换代提供了基础，这一趋势在2016年将会更加明显。
此外，改善型购房需求的旺盛，也将带动住房精装化、科技化的发展。首先，随着土地成交价格的不断提升，住房单价水涨船高，为了增加产品附加值，万科、富力、碧桂园、恒大、金地等大型房企均涉足精装领域，受到改善型购房人群的青睐，预计2016年将会有更多精装项目出现。此外，随着人们健康养生、节能减排意识的提升，近年来多个住宅项目适时引入了绿色、节能的建筑理念，所采用的技术从空气质量、温度、湿度、光环境、声环境、节能率、人性化细节等着手，通过新设计、新材料的应用，表现出了更健康、更舒适的绿色人居属性，这一趋势未来也会越来越多地应用于新建住宅项目。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
