[摘要] 2015年，中国物流市场持续升温；客户将取代土地储备成为未来发展商在二、三线城市争夺的主战场；参与者针对自身发展阶段和特点，采取多元化的发展策略。
天津，2016年1月12日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行今天举行了天津市场2015全年度媒体发布会，同时，戴德梁行北中国区工业及物流地产部主管张丽娜女士进行专题演讲，就中国物流地产未来的发展给出独到见解。
纵观2015年中国物流市场整体表现，呈现出参与者不断增加，令市场竞争进一步加大的趋势。一线城市物流项目供不应求，但土地供应紧缩；二、三线城市成为市场参与者投资重点投资选择，但租金下行压力大，空置风险逐步提高。那么，在新的竞争形势下，到底如何才能重新获得竞争优势？
2015年中国物流市场持续升温，从城市分布来看，一线城市项目减少，土地与项目供应持续放缓，但需求保持高增速，带来了有利于发展商的高租金（增长率）、低空置率的局面。二线城市方面，新增供应量开始集中体现，租金下行压力大，空置风险逐步提高，在沈阳、武汉、成都、天津等二、三线城市，竞争尤其加剧。投资者对于南京、郑州、厦门、西安、武汉的热情较高，而对于天津、成都、沈阳则明确表示会慎重决策。
面对当前一线城市持续供不应求，部分二线城市去化压力较大的局面，戴德梁行北中国区工业及物流地产部主管张丽娜女士认为，未来客户将取代土地储备，成为未来发展商在二、三线城市争夺的主战场。她说：“从客户角度看，制造业用户对于高标准仓库的需求占比逐年降低，在需求总量及高标库的使用占比同步下降；电商用量占比保持增长，但涨幅预测会逐年放缓。主要电商企业更倾向于自建仓储及物流体系，未来对第三方仓库的需求将逐步减少。中小型电商和第三方物流供应商抱团参与市场竞争是未来第三方仓储针对电商行业的主要竞争内容。寻求为制定客户定建仍是规避空置风险的有效手段，但开发商的拓展难度将更大，同时议价能力将减弱。”
面对竞争的复杂化和激烈化，参与者也针对自身发展阶段和特点，采取了多元化的发展策略。普洛斯开始向工业厂房领域寻求突破；宇培选择快速扩张，积极拓展资本市场，同时进入冷链、电商新领域；宝湾物流企业内部调整，资源重新分配，同时寻求与国企、央企的合作。
张丽娜女士总结国内物流市场发展特点和未来趋势时，提出了四个重点发展方向：
(1) 打通仓储和运输一体化：通过天网和地网，打造第四方物流平台，开拓物流领域新市场,代表物业类型，公路港项目；
(2) 拓展特种、专业物流业务：特种、专业物流主要包括冷链仓库、医药仓库、恒温仓库、危化仓库等。复星、宇培等物流开发商已经通过进军特种、专业领域市场，拓展业务新领域，扩大市场份额；
(3) 寻求国企合资合作：寻求国企的资本合作、资源合作和股权投资，获得更多土地资源储备和资本来源；
(4) 收购小型带租约资产包：通过收购小型带租约资产包，增加市场份额。
张丽娜女士表示“戴德梁行将积极应对新的发展机遇，保持与每个领域的先锋开展合作，助力物流市场的健康发展。”
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