[摘要] 2015年天津二手房市场备受瞩目,连续不断的利好政策相叠加,使得全年成交量达到近几年峰值。
2015年天津二手房市场备受瞩目，连续不断的利好政策相叠加，使得全年成交量达到近几年峰值。某地产机构称，2015年全年二手房成交量突破12万套，全年月均成交过万，将创历史新高。在这一年中，伴随着央行五次降息降准，营业税免征年限由五年恢复至两年，二套房公积金首付比例调整以及“全面二孩”政策的制定与执行，使得改善大军占据本年度二手房市场的主导地位。2015年的二手房市场带给我们的是惊喜，2016年是惊喜继续亦或是意外发生？明年的二手房走势将如何？
政策“去库存”为基调
在12月闭幕的中央经济工作会议中提出了一系列化解房地产库存的举措，为了加快去化速度，明确指出鼓励房地产开发企业调整营业策略，适当降低商品住宅价格。因此，某地产机构市场研究中心预计，在明今年房地产领域的一些改革措施会获得实质性进展。首先，对于首次置业以及改善型置业的购房者不会抑制；其次，今年政策依旧会以相对宽松的信贷政策为制定基调，市场整体会保持维稳的态势。
主要原因在于两方面，首先，对于一些新建商品住宅的开发商而言，为了加快去化的速度，会持续推出各种优惠举措以达到“以价换量”的目的；其次，由于本次会议明确强调要化解一系列房地产库存问题，因此今年的主要基调是以刺激购房为主，所以市场整体会保持相对宽松的信贷环境以达到“去库存”的效果。
某地产机构预计，随着临近春节，房产市场整体步入一年淡的季节，春节期间二手房成交量会出现小幅下滑，3月份小阳春或继续带动市场成交热度。另外，活跃的二手房市场是新房市场稳定繁荣的保障，由于住房需求传导机制也为新建商品住宅释放需求。二手房市场的体量越大，这种传导机制就越有效率。在有数据记录的城市中，绝大多数二手房成交体量已经达到了全部住房成交的三成以上，有利于住宅市场的流通。
市场以需求新增为主
据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》成交数据统计显示，2015年天津市二手私产住宅成交量达到12万套左右，与2014年同期相比上涨72.9%，但由于长期积累的市场需求在今年已集中释放，所以预计2016年天津市二手私产住宅会下降20%左右，全年成交量可达到10万套左右的水平。
某地产机构市场研究中心认为，首先，在宽松的信贷政策的支持下，市场将以刚性自住需求为主，阶段性的改善型需求也将持续入市，使得二手房市场的整体交易量会保持在高位运行；其次，受到今年多重利好政策影响，刺激了许多长期处于观望状态的购房者在此时积极入市，使得长期积累的市场需求在今年集中释放，而到了今年，整体市场将会以新增需求为主，所以，二手私产住宅交易量会略有下滑。
二手房价小幅增长
从2015年的价格走势来看，整体涨幅较大，全年的成交均价环比上涨了约11%。预计在2016年政策平稳的环境下，市场仍以刚需自住群体为支撑，需求的平稳增长难以带动价格大幅的波动，但随着改善型需求的逐渐增多，中高端片区的关注度会随之上涨，如：鼓楼、水上奥体等片区，届时部分热点片区和热点户型的房源价格将保持坚挺或出现小幅增长。
上述地产机构市场研究中心认为，一方面，随着2015年的营业税“5改2”政策执行后，二手房市场中“卖一买一”的改善型购房者增多，从而使得二手房源的供给量增多，继而对平抑房价方面起到一定的积极作用。另一方面，由于市场中改善型需求日益旺盛，带动了如中高端片区较为集中的鼓楼、梅江等片区中房源需求的增多，使得市场中此类片区的房源供应紧缺，出现价格坚挺的现象，因此可以预计部分热点片区及热点户型的房源价格会有小幅上涨。
南开、河西二手房“被看好”
2015年中心城区多宗地块成交的消息从年初起便接连不断地涌现出来，特别是南开区红旗南路、天拖等18宗地块以及河西区台儿庄、大沽南路等多宗地块的拍出，更是为其周边的二手房市场的房源价值不断加码。
上述地产机构市场研究中心认为，首先，以以往经验来看，土地市场的活跃将会带动周边二手房价值地提升；其次，由于中心城区的配套成熟、交通便捷、商圈密集、生活便利，而且地块周边教育、商业、医疗配套齐全，因此该片区的区域价值会随着新建住宅的崛起以及优越的地理位置而有所提升，项目所辐射到的周边区域二手房的关注度也随着升高，从而提升其周边二手房源的价值。尤其2016年传统交易旺盛的南开、河西两大行政区二手房市场将在土地市场的带动下“被看好”。
地铁沿线价值可期
今年天津地铁的建设可谓是如火如荼，地铁线路逐渐增多，据悉，目前地铁5号线的丹河北道站至北辰道站4个盾构区间近期全部贯通，地铁5号线已有17条隧道贯通，预计2017年通车运营。而地铁6号线首期开通段工程已在年底完成并进行了“试跑”，预计到2016年，该条线路中从大毕庄站至水上公园东路站此段线路将进入试运行阶段。
上述地产机构市场研究中心认为，受到地铁建设的影响，片区交通便捷性逐渐增强，市场价值逐步提升，加之近年来天津交通配套逐渐成熟，地铁、公交等已形成交通网，居住在地铁周边的人群可以更加方便、快捷地到达目的地，打破了原有的区域出行限制，这就使得周边房源的租售业务日渐活跃，特别是现在地铁5、6号线年底即将实现部分站点试运行，周边的房源的租售市场活跃度将提高，价格也会随之出现一定的涨幅。
次中心区迎合刚需
纵览2015年津城二手房各个区县的成交情况，四成以上依旧来源于中心城区，可以看出，大部分购房者依旧青睐于中心城区，但由于中心城区房源价格较高，使得许多刚需客户望而却步，不得不选择总价较低的次中心区域置业，所以预计2016年次中心城区有望迎来春天。
上述地产机构市场研究中心认为，首先，随着中心城区的核心板块不断建设、发展，其区域价值也不断提升，从而带动了中心城区二手房的价格不断上涨，如：南开区广开片区、水上片区目前房源均价已达到20000元/平方米至30000元/平方米，这就使得许多经济实力有限的刚需购房者不得不将目光转移到外环以内，紧邻快速路的次中心区域置业，如：河东万达、南开嘉陵道、河北宁园等片区；其次，由于近年来次中心区域的热点商圈逐渐崛起，生活配套日益完善，加之轨道交通编织成网，多条地铁线路地建设拉近了次中心区域与中心城区的距离，居住在地铁周边的人群可以更加方便、快捷地到达目的地，这就为次中心地区的区域价值增添色彩。
“二胎”政策促使大中户型受宠
10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。而对于“二胎”政策的放宽，我爱我家市场研究中心预计未来几年内，随着二胎家庭的增多，居住需求的升级会使得楼市的户型结构和区域结构随之发生变化，其中三居室以上的大户型房源将由改善型产品变身为刚需产品，而位于环城四区的新建商品房热度将会逐渐升高。
首先，从需求方面来看，以往三居及三居以上的中大户型房源更多的是受改善型购房者的青睐，而二胎政策全面放开后，大户型房源将不再是改善型购房者的“专利”，此类户型将会受越来越多的刚需或刚改的购房者关注，尤其是对于90平方米至120平方米紧凑型三居室户型的需求在未来将会随着二胎政策的放宽而逐渐增长。与此同时，在未来新建商品房市场中三居室户型的供应会逐渐增多。
其次，从区域方面来看，在未来，位于环城四区的新建商品房热度将会逐渐升高.主要原因有两点：其一，环城四区紧邻中心城区，但房源价格较中心城区相比要略低一些，占据一定的价格优势；其二，受到地铁建设的影响，区域之间交通的便捷性逐渐增强，加之近年来天津交通配套逐渐成熟，地铁、公交等已形成交通网，打破了原有的区域出行限制，从而也拉近了环城四区与中心城区的距离，使得居住在地铁周边的人群出行、生活以及工作可以更加方便、快捷。
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