[摘要] 近日来，房地产行业“去库存”问题被提高到国家层面受到高度关注。11月11日，国家统计局公布前10月房地产数据，截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，去库存已成迫在眉睫之势。二、三线城市的多家房地产企业积极从金融创新、模式创新等角度酝酿去库存的良方，有的通过租金补贴购房款。
近日来，房地产行业“去库存”问题被提高到国家层面受到高度关注。11月11日，国家统计局公布前10月房地产数据，截止到10月底，商品房待售面积68632万平方米，去库存已成迫在眉睫之势。二、三线城市的多家房地产企业积极从金融创新、模式创新等角度酝酿去库存的良方，有的通过租金补贴购房款，有的成本价卖房，甚至出现一些企业宁可赔钱，也要去化库存的状况。
库存已成循环叠加
近期，国家统计局公布，目前我国楼市库存为约6.8亿平方米，加上已批准预售但尚未销售的7亿平方米，即13.8亿平方米，再加上71亿平方米的已批未建库存及56.1亿平方米的在建未售库存，宽口径的“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。统计局数据显示，今年1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。
对此，国家统计局投资司高级统计师李皎认为，商品房销售增速回落的主要原因是非重点城市商品房销售增速回落，拉动销售整体下行，而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平，是市场稳定器。另外，大户型住宅销售增速回落幅度较大以及今年1-10月份基数比1-9月份明显上升是影响因素。
中原地产首席市场分析师张大伟则表示，“整体市场供大于求的形势已经确立。过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的‘空城’、‘鬼城’表明，‘去库存’将成为很多地方的难题。在张大伟看来，经历了‘黄金十年’的高速发展后，楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。在部分一、二线城市回暖的同时，绝大多数三、四线城市已呈现过剩的状态。”
中小房企：宁可亏损也要去库存
人们常说的楼市“去库存”指的是消化待售商品住房建筑面积，它包括两部分，一是报告期已竣工可供销售但尚未销售的商品房建筑面积累积值；二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。
对于房地产公司来说，库存量多并不可怕，是否有能力卖出去才是关键问题。
于是就出现了龙头企业通过租金补贴购房款，刺激了购买动力，推动了一批潜在业主积极入市，以万科为例，其位于重庆的香满园万科驿属于长租公寓，在业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，“先租后买，租金可抵房款”。
有业内人士分析称，长租公寓的商业模式目前被不少业内人士奉为住宅地产领域的“共享经济”，主要针对人群为新一代的年轻人置业者。年轻人在买房后，有一段时间需要租房来进行过渡，降低了年轻置业者门槛。对于置业者来说是可遇而不可求完全不亏本的，对于企业来说更有利于打开市场，带动住宅的销售。
再看杭州绿城项目，今年年中，绿城集团疯狂去库存模式亮瞎了眼，利润只有5%左右，据说还不如卖水果的利润高。这不禁让人联想到前绿城房产总经理田强在免职前曾给绿城的员工写的那封信，信里说，由于定位不够准确，绿城有一部分长期难以消化的大面积、高总价、长周期库存，约占总库存的六成。为了销售这些产品，当时负责操盘的融创团队，只好通过降价至成本以内来卖房。
部分房企抛股权断尾求生
知名房企绿城公司都“卖水果”一般地低利润来卖房子了，一些中小企业就更不乐观了，要么尝试各种类型的创新或者合作，要么只能选择抛售股权来解渴。据统计，在上交所和北交所的待售房企股权达到34宗,总权益金额已超过一百亿元。
就在今年11月12日，广东惠州8家房地产公司同时在北交所挂牌，希望出售全部股权，标的总额约为12.59亿元。据了解，目前北交所受让项目19宗，待售总额达46.47亿元，与此同时，15宗项目在上交所挂牌出售，待售总额高达60.34亿元。
一位华南上市房企高管表示，对于已经进入高库存压力城市的企业来说，必须要对这类城市未来五年内的人口流入、新增供应情况进行深入研究，如果五年内城市的供求关系依然没法扭转，企业应该尽快降价抽身。
“对于那些供求关系难以扭转的城市，房企如果硬在里面死撑，高企的财务成本会侵蚀企业利润，造成亏损，甚至会带来现金流风险，威胁企业生存。”新城控股副总裁欧阳捷也认为，因此即便项目无利可图甚至轻微亏损，房企也应该坚决去库存。
在业内人士看来，中小企业在抛售股权选择自保性命的同时，将会导致房地产业的并购持续升温。张大伟说，在这个过程中，整个房地产行业的集中度将进一步提高，包括万科、恒大等龙头房企的规模或将进一步扩大。
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去库存迫在眉睫
11月11日，国家统计局公布前10月房地产数据，截止到10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。记者了解到，今年5月统计局发布的数据显示，商品房待售面积65666万平方米。短短5个月后，楼市库存再次上涨。
专家表示，“规模比较大、品牌实力比较强的公司，去化率会相对高一些，比如万科公司、中国海外发展集团等。除此之外，在中型房企阵营中，世茂房地产虽相比前几年下降很多，但仍有60%，合景泰富公司亦是这一数据。”相比资金雄厚的千亿房企，和平均销售去化率60%集中回归一二线城市核心区域的中型房企，对于曾经依靠高周转、高杠杆模式令总资产迅速翻番的百亿房企而言，快速调整库存结构、保毛利率则是为当务之急的工程。
21世纪宏观研究院分析认为,决策层此番提出化解楼市库存,是稳定经济,防范系统性风险的重要举措。而据了解，中冶置业将南京巨无霸地王分割出让，万科、龙湖、远洋等房企明确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流指标，优化债务结构，提高运营效率，都是房企面对现金流少债务高的应对之策。
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