[摘要] 生二孩，也就等于换大房。预计明年上半年全国大部分地区二孩生育政策就可以落地，与其生了二孩再换房，不如提前着手换大房。
10月29日傍晚，中共十八届五中全会闭幕之际，传来重大利好，继开放“单独二孩”之后，“普遍二孩”也将全面放开。
一石激起千层浪，与儿童相关产业迅速开启计算模式，算算能增加多少增长空间，而二孩放开，直接影响的产业就是房地产，增加一个孩子，就意味着增加一个房间的需求。生二孩，也就等于换大房。预计明年上半年大部分地区二孩生育政策就可以落地，与其生了二孩再换房，不如提前着手换大房。
综述
三居、四居或成刚需
对房地产业影响为直接的人口因素就是净人口增长率，当前房地产业近十年的快速发展很大程度上得益于上世纪70-90年代的第二、三波婴儿潮，其间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。而此次“二孩”政策的全面放开，在业内人士看来，未来房地产将受益于此次调整后的人口红利增加。
同策机构统计显示，根据购房的人口结构，20~44岁的人口是买房的主力，大部分人在25~30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人，这部分新增人口将使房地产行业直接受益。
在整体提振楼市需求的同时，业内人士指出，对改善型产品的需求将被释放。
“二孩政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，三大需求中改善型需求为直接，其次是。”中原地产首席分析师张大伟表示。
同策咨询研究部总监张宏伟也表示，二孩出生后，家庭结构发生变化，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策，对未来改善型住房项目来讲是利好。
这意味着全面二孩后，现在房地产市场中的刚需主力户型——两居室，将面临“让贤”，三居室或四居室成为刚需产品，五居室则成为改善型需求产品。
□专家建议
亚豪机构市场总监郭毅：
五环内成熟社区产品是
二孩政策全面放开，刺激的更多是具备一定经济基础的改善型需求人群，对于这部分需求来说，一部分主力户型偏好将逐渐由三居转向三居半或四居产品，以满足4+2+1(一家四口+两位老人+一位保姆)的新家庭模式需求。而除此之外，两套相邻的两居产品也将成为新的需求热点，既能满足老人帮忙照看孩子的需求，又能保持一定独立性。对于资金实力更加雄厚些的财富阶层来说，城市别墅产品也是不错选择。出于配套方面的考虑，预计多会选择五环内成熟区域社区产品，另外的热度也将再上一个新台阶。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟：
对住宅市场短期内不会产生显著影响
开放二孩政策反映出政府对人口老龄化问题的关注与重视。二孩政策放宽后，开发商短期或2-3年内不会采取大的应对措施。目前，二线及三四线城市的房屋供应量仍然处于高位，有待市场消化，这是这些市场首先要解决的问题。另一方面，开放二孩政策将为养老地产带来利好。养老地产目前广受关注，但成功的可复制的项目和案例为数不多，因此并不具备规模商业化意义，整个养老地产业态还处于初步探索阶段，盈利模式尚不清晰。这是当前这一业态发展面临的主要问题。
中原地产首席分析师张大伟：
改善型需求影响为直接
生育二孩的家庭，或考虑置换大户型以满足家庭居住需求，改善性需求将会增加，政策对高端需求影响有限，对中端物业市场有望上升，比如北京，影响大的可能是3-4居，总价在500万元左右的二手房，总价在500万-800万元的商品房，有望出现需求明显上涨。未来拼抢将会更加激烈，对于二孩家庭来说，相当于每人只花费的一半价格，的需求将增加，供不应求的现状愈发严峻，未来名额的争夺将更加激烈。此外，经济基础较好的家庭或考虑为子女提前置业。
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