置业小三室成楼市热销品 多关注居住功能性

房间多了，功能全了，总价不高，压力减轻……近年来，打着紧凑小三室概念的产品加快入市，以其多功能设置与低总价控制，成为一些首次置业者关注的焦点。不过，专家提醒，购买紧凑小三室要综合考量住房使用功能，保证每个房间基本的人居尺寸，一味贪多求全不可取。

紧凑三室受到首次置业者青睐

今年以来，多重经济政策利好刺激下，天津（楼盘）商品住宅市场持续回暖，三季度成交量增幅尤为明显。房天下数据监控中心统计，今年三季度，天津商品住宅共成交34437套，创2010年以来新高，同比翻番，涨幅达100.72%。而从天津商品住宅成交的套均面积(成交平均户型面积)月度走势可以看出，改善型、刚需型购房者持续入市，今年以来新建商品住宅套均面积维持在100平方米以上，并呈现逐月走高的态势。

“今年三室产品比较热销，包括140平方米左右的大三室、100平方米左右的紧凑小三室，相较去年成交量均有明显回升。”位于津南区的一处楼盘的销售人员告诉记者，该楼盘主推的90多平方米紧凑三室产品，在保证一大一小两个卧室的前提下，还为购房者设置了独立的书房、餐厅空间，深受三口之家以及新婚小两口喜爱。

记者走访市场时发现，目前天津楼市推出的三房产品，建筑面积一般在80平方米至140平方米之间，而80平方米到100平方米的“小三室”，因为具备总价低、房间多等特性，容易受到购房者的欢迎。业内人士分析,小三室的需求者多数是自住,首次刚需置业和刚改置业都是小三室的目标群体。这部分人群的置业资金有限，购买传统大三室有压力，而又倾向于一步到位购房，具备多功能性的小三室房源便成为他们的新选择。

紧凑户型需满足基本居住空间

虽然目前紧凑型小三室产品在市场上十分抢手，被冠以小三室概念的产品琳琅满目，但记者调查时了解到，市场上存在着形形色色并不成熟的产品，有的甚至是将以前的三室统统缩小了，空有房间却毫无实用性，购房者住进去后才发现这类户型并不如想象中那么美好。“书房面积实在是太小了，摆张书桌就转不开身；次卧面积也有些过于紧凑，也就只能放张儿童床，孩子再大些很可能会不够用。”市民赵先生在去年底购买了一处90平方米的小三室，今年6月份拿到房子后才发现，这套房子有些“不太好用”，与当时看样板间时的感觉完全是两回事。

“紧凑小户型住房产品，在土地稀缺的发达国家一线城市比较多，大多做定制型产品，强调有限空间的多变性，比如用一堵隔墙来分割书房和卧室，也可以都用来做卧室，也可根据需求来做多种变化。”天津赛拉维室内装饰设计公司创始人王少青表示，目前国际上成熟的小户型产品，更多考虑房子使用功能，在压缩面积和开间尺度的前提下，满足购房者基本的生活、行为习惯上的需求。而国内楼市情况，有些开发商在研发产品的时候，更多通过单纯压缩面积进而降低总购房款，在销售阶段则是通过粉饰户型图、放大样板间尺寸、配置小比例家具等来引导客户，产品欠缺人性化，容易造成购房者入住后发现房子存在诸多弊端，房子功能性并没有因为多了房间而增加，难以满足购房时三代同堂的居住需求。

在王少青看来，相对于大户型产品，开发商在研发紧凑户型产品时要更多考虑房子的功能性，保证基本的人居尺寸，开发出具有创新性的紧凑户型产品。同时，由于紧凑户型的特殊性，开发商不能仅仅只是卖出房子，而是要卖一套整体和房子配套的产品，比如家具、家电、生活方式等，这样客户在后续生活体验里，不会再有被开发商忽悠的感觉，比如家具放不进来，屋子转不开身，客厅坐不开人，厨房里炒完菜放不开盘子等。

谨慎置业避开有硬伤的紧凑房

针对紧凑小户型房源，业内人士提醒，买紧凑小三室户型的客户大部分是首次置业，资金不够充足，要求较多，购房经验却没有。加上市场良莠不齐，很容易在选择时看“花眼”。所以，买小三室需要擦亮眼睛。

建议购房者选择品牌开发商，因为小三室拼的是手艺，正因为空间不大所以要做到物尽其用才有三个房间的价值，品牌开发商引领市场，在提高户型的有效利用空间和提升居住舒适度方面具有更多优势。此外，户型要方正，房间看“小”不看“大”。无论是样板间还是毛坯房，选小三室，主要看小的房间。户型好方正，大小好能放下儿童床或书桌后还能够活动自如。

“在一个房子里，人是里面不变的因素，人的身高和活动范围是恒定不变的，也就是人机工学是不变的，这就决定了人居环境的基本尺度是不能突破的，比如床多大，沙发多宽，柜子多宽，都是有固定尺寸的。总的来说，就是根据人的行为习惯来制定各空间基本尺寸，这样才能保证基本居住空间。”王少青表示，选择紧凑小三室，需要综合考虑各个房间的基本人居尺寸，不能单纯以面积大小来衡量房子的功能性。比如卧室，床的尺寸是固定的，双人床长度大多为2米，加上床头会有2.2米，过人空间小需要0.6米，这就决定了主卧的开间如果少于3米，居住舒适度就会大大降低；再比如客厅，沙发、茶几、电视柜等家具的尺度决定了客厅开间的大小，过小的开间同样会影响居住舒适度。

“国际上成熟小户型产品，一般会通过变形家具、多功能家具、折叠家具、科技家具来优化收纳空间，放大小户型产品的功能性，解决人们居住生活的基本舒适度，这是未来我国楼市小户型产品的发展方向。”王少青表示，目前有些国内开发商已经在尝试研发创新性的小户型产品，未来开发商将不单单是卖房子，还会卖给客户全生命周期的房子，承担起更多的责任，打造全面化的人居环境。