[摘要] 2015年8月，全国房地产市场运延续此前的调整和回落态势。尽管销售形势在继续好转，但投资意愿和土地购置意愿仍然较为低迷，投资增速继续回落，土地购置面积和新开工面积仍保持较明显下降。
一、8月房地产市场走势综述
2015年8月，房地产市场运延续此前的调整和回落态势。尽管销售形势在继续好转，但投资意愿和土地购置意愿仍然较为低迷，投资增速继续回落，土地购置面积和新开工面积仍保持较明显下降。
从各项指标实际增速与此前预测增速相比看，除个人按揭贷款增速出现较明显上升外，其余各项指标增速均低于此前预期值。个人按揭贷款增长较快，主要是受央行连续降息以及二套房贷政策调整的影响所致。其余指标增速则不及此前预期，表明市场持续回暖的动力仍不牢固，销售持续增长的后劲不足，企业对市场前景仍不乐观。
表1 2015年1-7月房地产市场主要指标实际值与预测情况对比
从8月各主要指标的增速来看，在5项主要指标中有2项指标出现负增长，分别是商品房新开工面积和土地购置面积，房地产开发资金来源和商品房销售面积两项指标增速继续加快，但销售加快的幅度有所减少，房地产开发投资继续回落，回落幅度比上月加快0.5个百分点。从本月主要指标增速与上月指标增速的变化情况上来看，2基指标上升，2项指标持平，1项指标回落，具体看，销售面积和资金来源增速较1-7月分别加快0.9和0.4个百分点，新开工面积和土地购置面积增速基本与上月持平，房地产开发投资增速较1-7月回落0.8个百分点。
2013年4月-2015年8月房地产主要指标增速变化情况（累计增速）
1．房地产开发投资增速继续回落
2015年1-8月，房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%，与上年同期相比回落9.6个百分点，与上月相比回落0.8个百分点。其中，商品住宅完成投资41098亿元，同比增长2.3%，同比回落10.0个百分点。
8月份当月，完成房地产开发投资8501亿元，同比下降1.1%，增幅比上月减慢4.0个百分点。其中，住宅完成投资5718亿元，同比下降1.3%，增幅比上月下滑4.8个百分点。
2．当月资金来源增幅小幅上升
2015年1-8月，房地产开发企业本年资金来源达79742亿元，同比上涨0.9%，增幅比上月回升0.4个百分点。其中，其他资金增长快，实现33785亿元，增长7.5%；利用外资慢，下降40.1%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现10118亿元，同比增长16.3%。
8月份当月，房地产开发资金来源新增10441亿元，同比上涨3.6%，增速比上月加快0.9个百分点。其中，国内贷款新增1441亿元，下降7.2%，增速比上月提高0.2个百分点；个人按揭贷款新增1510亿元，同比增长44.4%，增速较上月加快17.5个百分点。
3．土地购置和新开工面积继续筑底
2015年1-8月，房地产开发企业土地购置面积为14116万平方米，同比下降32.1%，涨幅与上年同期相比回落28.9个百分点。8月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2003平方米，同比下降32.4%，降幅较上月下滑9.1个百分点。
2015年1-8月，商品房新开工面积为95182万平方米，下降16.8%，与上年同期相比，增速回落6.3个百分点。其中，商品住宅新开工面积为65830万平方米，下降17.9%。
8月份当月，商品房新开工面积为13451万平方米，下降16.7%，增速较上月回升4.6个百分点。其中，商品住宅新开工面积为9146万平方米，下降17.6%，增速较上月回升3.4个百分点；办公楼新开工面积为647万平方米，下降4.0%；商业营业用房新开工面积为2026万平方米，下降18.9%。
4．商品房销售继续回暖，待售面积增幅收窄
2015年1-8月，商品房累计销售面积69675万平方米，同比增长7.2%。其中，商品住宅实现销售面积61683万平方米，同比增长8.0%。8月份当月，商品房销售净增9761万平方米，同比上涨14.7%，增速较上月减慢4.2个百分点。其中，商品住宅实现销售8674万平方米，增长15.6%，增速较上月减慢5.7个百分点。
从销售额上看，2015年1-8月商品房销售额实现48042亿元，同比上涨15.3%。其中，商品住宅实现销售额40724亿元，上涨18.7%%，增幅同比回升29.6个百分点。
从待售面积看，8月末商品房待售面积为66324万平方米，比2015年7月增加65万平方米，同比增长18.1%，增幅较上月回落1.9个百分点。其中，商品住宅待售面积为42861万平方米，同比增长15.7%，增幅比上月下滑2.4个百分点。
二、未来房地产市场走势研判
2015年8月，房地产市场整体延续前几个月的市场回暖态势，销售增速进一步回升,但回升幅度不及预期，回升动力明显减弱，与此同时，投资增速继续回落，回落幅度有所加大。另外，土地购置意愿和房屋新开工面积降幅依然较大，表明企业对未来市场中长期趋势仍不乐观。
2015年二季度起，受一系列政策刺激影响，商品房销售形势开始出现企稳回升迹象，4月份起，房屋销售面积当月增速出现正增长，随后各月销售增速不断加快，7月份当月销售增速高达18.9%，创近期新高，8月份当月销售面积同比增长14.7%，比7月份低4.2个百分点，但仍处于较高水平。9、10月份，房地产市场将迎来传统的销售高峰期，预计今年“金九银十”的销售形势会较去年出现明显好转，销售增速将保持两位数的增长，但受市场库存压力较大的影响，房价不会出现大幅上涨。
根据ARIMA预测模型，我们对房地产市场后市预测如下：
表2 房地产开发主要指标及预测情况
数据来源：国家统计局。预测值由国家信息中心中国房地产信息网(www.crei.cn)分析预测。
对于今年后4个月的房地产形势，我们基本判断如下：
，销售将继续保持回暖态势，但增速会有所放缓。
第二，从销售回暖传递到投资增速回升仍需要时滞，预期投资增速会在明年上半年出现明显的企稳回升。
第三，受中长期市场发展趋势不乐观影响，土地购置面积和新开工面积年内仍持续保持负增长。（作者：国家信息中心房地产信息处）
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