[摘要] 近日，公积金二套房首付比例再次降低，有望利好楼市。再加上前不久相继推出的“降准降息”、“限外令松绑”等新政，楼市是否又将迎来一波“政策性回暖”？
近日，公积金二套房首付比例再次降低，有望利好楼市。再加上前不久相继推出的“降准降息”、“限外令松绑”等新政，楼市是否又将迎来一波“政策性回暖”？
利好1
公积金降低首付比例
住建部等四部委近日下发通知，从本月起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降低至20%。
通知还指出，北京、上海、广州、深圳等一线城市可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的低首付款比例。
消息发布后，记者连续几天拨打了天津多个楼盘售楼处的电话，销售人员均表示目前还没有看到有关部门的具体指令，天津的具体政策如何实施尚未确定。记者在天津市公积金管理中心的网站上，也没有看到相关的信息。一家银行负责公积金业务的工作人员也表示没有接到具体的新政策执行方法。
不过，记者根据以往国家新政策公布后天津公积金部门的反应情况预计，新政策在天津的执行时间可能会相应推迟，但具体内容变化不会太大。
公积金新政影响有限
公积金新政的消息发布后，不少市民重燃信心投入楼市的同时，很多却是乘兴而来，失望而归。河西区市民朱女士告诉记者，她和很多人一样，来看楼盘却没能买房的原因是，能使用公积金新政贷款的楼盘几乎没有。
朱女士说：“我看了大概有五六家楼盘，基本上都不知道公积金新政，现在如果买的话，也只能按照原先先付三成，商贷的则要四成。”
二手房市场的情况也是类似，由于公积金贷款时间周期长、手续繁杂，部分二手房业主一听说买家用公积金买房，还会拒卖，也有的业主会提高叫价，以弥补等待公积金放款那几个月出现的楼价差价。
有专家认为，这次公积金首付比例的调整，在实际操作中影响有限。看公积金不光是看利率和首付比例，更重要的是看限贷额度。目前天津改善型需求的房子主流价格在100万元到200万元，首付两成的话，需要贷款的额度至少要80万元以上，但大部分城市职工的公积金贷款高限额远远不到80万元。
网友评论公积金新政
@March-run：公积金贷款总额都限死了，首付再低，也没那么便宜的房子啊！
@王钧John：并没有什么用，公积金有额度限制，一人多50万元，大部分还是得商贷。
@岁月和顺静美：当房子不能增值甚至不能保值，还买房子的人只剩下刚需了。其实我很想换套改善性住房，但我买不起，再等30年吧，等房子多得不再值钱，换座有前庭后院的房子养老。
@萌家的老小：对于小地方是好事，对于大城市并没有什么用，毕竟公积金贷款高有限额。
@终南积雪8099：公积金贷款额度应该增加！现在房价都那么高了，降低首付，额度不增加有什么用？
@切尔西伟伟：贷款额度增加，贷款利率降低才是实在的政策，首付降低只是打擦边球的政策。
@Kenneth阿肯：是再次申请贷款买房，首先你得有一套房已还清贷款，然后只是降首付两成，而不是优惠政策。
利好2
“限外令”首次松绑
对于楼市的利好政策，自8月以来一直不断。前不久“六部委调整房地产政策，为外资松绑”的消息颇引记者关注。近住建部、商务部等六部委发文调整房地产市场外资准入及管理政策，出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，此项新规一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。境外人士国内购房十年首次松动。
据了解，新规强调，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。此外新规也提到，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策的规定。
而此前，按2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的相关规定要求，对境外个人购房的限制是在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。且对于外国人的购房政策，对于其居住的年限是有要求的，即需要一年以上的时间。
境外需求难推动房价
分析人士认为，10年来楼市“限外令”首次松动，可以分析，随着房产税征收渐近，房子作为投资品的属性已基本不存在，住房回归其本来满足居住需求的功能，这也是楼市限外令10年来首次松动的一个背景，所以房企老板直言，房地产的黄金时代已经过去了，现在是房地产的白银时代。
仲量联行近期发布一份报告中指出，针对限外令的新规并不会导致楼市行情的大幅波动：一是目前中国楼市购房者主力以本地自住需求为主，投资客比例较低；二是市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面、推升房价；三是中国房地产经过10余年的快速上涨后，投资价值已较之前有所降低，加之近期的人民币贬值预期，中国房产对境外投资者的吸引力也有所下滑。
业内人士分析，相比2006年外资蜂拥进入中国市场，当时房价涨得快、人民币快以及中国利率偏高，可以套取息差，现在大环境完全不一样了，新规重在提振市场信心，不会助推房价上涨。不过，新政对于一二线城市以及中高端物业可能将带来直接的利好。目前外资主要通过开发投资和并购两种方式进入中国房地产市场。收购并购是外资进入中国房地产行业便捷的途径，业内人士分析认为，如果从投资的角度来讲，境外资金可能对目前处于低价位的三四线城市更感兴趣，因此不排除外资进入地产行业并对中国中小地产企业进行收购。
利好3
贷款利率史上低
央行近日也宣布了利好楼市的消息，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整，创造了史上低的房贷利率。尤其是公积金贷款利率，经过年内的三次降息已降至3.25%。除了利率达到史上低外，无论是商贷还是公积金贷款，整体贷款环境也都进入了较宽松的阶段。
此轮央行降息降准后，一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市，如库存去化周期在15个月以下的城市，接下来几个月或会出现涨价现象。
购房者看不清仍观望
降准降息后，购房者该不该抓紧机会出手？记者采访发现，针对降准降息后楼价，目前购房者也分乐观派与悲观派。
悲观派认为，房价如此高了，居民收入如此低，货币再怎么宽松，房价又能高到哪儿去，贷款额度再大也是要还的。
以居民改善性有限需求来看，有资料显示，近年来，尽管居民可支配收入增幅超过GDP的增幅，但收入支撑改善型住房需求的能力不足。根据国家统计局公布的数据，2014年我国居民收入的基尼系数是0.469，收入差距在国际范围内较大。更值得重视的是，关系到居民能否改善住房的家庭净财产基尼系数在2012年达到0.73，这就大大制约了居民“卖旧买新”式的改善性需求。
乐观派则认为，利率低了，首付降了，买房换房的人多了，房价还是会上升，尤其是一线城市。
国际货币基金组织副总裁朱民曾表示，央行降准推动实体经济发展，但房价仍需调控。他认为，降低准备金率更多是对实体经济的推动，当然也包括住房建设的相关行业。
面对乐观悲观两派的不同观点，许多购房者可能不会受到降准降息的影响，除了一些刚性需求者外，大多数人仍将处于观望态度。
记者手记
利好越多，购房者越观望
自楼市进入寒市以来，越来越多购房者的态度停滞在观望状态。一位购房者曾对记者说，“政策不断的调整，谁知道什么时候才是合适的时候？”的确，今天降息了，你以为能买到便宜的房子，谁知道明天利息又降了，你可能又错过了更便宜的机会。其他政策也是类似，政策更新得越快，购房者的观望氛围越浓。
不可否认的是，正如许多专家所说，中国房地产经济已经离开了黄金时代，迈向白银时代。不断下滑的成交量，让相关部门不得不为了提振楼市而更新政策。然而像挤牙膏一样，今天一点明天一点，何时才是购房者出手的佳时机呢？看来我们还需观察。
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