[摘要] 房地产互联网思维是房产行业近期追捧的热词，在“互联网+”的背景下，傻大黑粗、资金密集、权力密集的房地产企业，也开始追寻灵活、轻型的业务模式，并纷纷冠以房地产互联网思维的噱头，制造各种营销事件。
房地产互联网思维是房产行业近期追捧的热词，在“互联网+”的背景下，傻大黑粗、资金密集、权力密集的房地产企业，也开始追寻灵活、轻型的业务模式，并纷纷冠以房地产互联网思维的噱头，制造各种营销事件。
前有万科邀请90后到公司演讲、参观互联网公司的热点事件，后有方兴地产等公司通过淘宝卖房的营销新玩法，近又爆出了房地产众筹投资的新型业态。
很多企业为了适应互联网经济，纷纷尝试各种各样的互联网营销措施。随着房地产市场的降温，开发商也面临着如何在日益理性的“常态”下销售房产的问题。
然而，这些是房地产互联网思维吗？其实，这些措施，充其量只是电商在房地产领域的延伸而已。并且，由于房地产总体价值高，土地被政府垄断等非市场化因素，网络营销本身对房地产影响不大。从这个角度理解房地产的互联网+，无疑不得要领。
一、地段、地段还是地段？
李嘉诚先生对房地产价值总结了一句话“地段、地段还是地段”，以此说明好地段的房子会保值和增值。房地产行业发展的历史也证明，中心城市的核心地段，房屋更具有保值能力。
用经济学的理论解释地段，核心是土地的级差地租理论。按照级差地租理论，农民因租种不同产出的土地而向地主支付的租金是有差异的，而造成差异的原因是土地产出决定的。即，产出高的好地，地租也更高；产出低的贫瘠土地，地租较低。级差地租理论在城市房地产中，反映为不同地段的房屋，在租金和售价方面的差异。周边生活环境良好、交通便利、配套完善的房屋，往往价格更高，也更容易保值。
然而，在互联网发展到一定程度的时候，地段理论需要有其他的因素予以修正。互联网以及物联网发展，给社会生活和经济生活带来了如下变化：
1、交易远程化
事实上，近期商业地产的不景气，已经愈加清晰的反映了这种趋势。除了需要体验感的高端办公、影视娱乐、餐饮服务业、儿童教育培训等所需的地产外，普通商业地产价格日渐式微。而各地传出的商业物业退租潮，要求房东降低租金的呼声更是不绝于耳。电子商务带来的交易远程化，无疑使得人们可以远离商业区居住，电商、快递、社区商业，侵蚀着商业中心的地位。
2、办公远程化
随着即时通信软件的推广应用，网络带宽的呈几何级递增，以及人们对远程交流的习惯。可以预见的是，核心地段的商业楼宇将随着远程办公而出现贬值潮。而一旦虚拟现实技术成熟和普及，会议功能、办公交流的远程化体验也将大幅提升。普通员工在家办公，将是未来公司竞相采用的方法。这样，不仅可以省去员工路途奔波的时间，提升员工福利，更可以节约办公成本。
商业远程化、办公远程化将使得“地段、地段还是地段”的说法内涵大大改变。
二、居民需要什么样的房子？
随着电子商务和远程办公的普及，房屋与商业中心、办公中心的距离，将不再是首要的考虑因素。房屋周边是否有医院、学校等配套措施，成为首要的考虑因素。
其次，由于人们在家的时间将大大增加，小区内部的娱乐、休闲、体育设施、办公辅助设施、停车位配套，将成为决定房屋品质的重要因素。
此外，居家办公，对于家庭房屋面积提出了更高的要求。同等价位下，人们将更倾向于面积更大的住宅。在同等价位下，相对于闹市区的小房屋而言，未来郊区面积更大的房屋会更受青睐。
吴卫明博士认为，与上个世纪美国等西方国家的逆城市化运动相比，这次逆城市化会更加彻底。上次逆城市化大的问题是未能解决远程交易和远程办公，所以很多居住在郊区的居民逐渐又迁回拥挤的城市中心。而未来的逆城市化，则由于互联网的应用，而会更加彻底和持久。
三、房产商应该造什么样的房子？
如果将远程交易、远程办公作为未来商业交易和社会运行的核心模式，那么房地产互联网思维无疑应该适应这种趋势。
1、适应远程化办公
按照这种思路，房地产项目内部配套齐全是一个基本要求。如内部的餐饮配套、娱乐配套、休闲配套、体育运动设施、绿地配套等。此外，还应有辅助与家庭办公的设施，比如IT设施的维护和维修网点配套等。
2、网络化智能化
未来家庭内部对于宽带的需求将会远胜于当前。住宅小区内部公共区域的WIFI等配套设施将成为基本配置，小区智能化也将成为时髦的标配。
3、住宅舒适化将成为潮流
大城市中的蜗居，显然不能适应在家办公的需要。在这一背景下，书房、工作室将成为标配，住宅的内部面积和内部功能将成为开发商必须考虑的因素。换句话说，未来房屋的户型也许会变大。或者在不改变总面积的前提下，开放商应设计内部功能、布局更为合理的住宅。
4、较高的车位配比
居民出行用车需求下降，但是休闲的用车需求也许会上升，加上电动汽车带来的充电桩需求，导致居民对于小区内车位需求持续上升。车位配比低于1:1的小区，未来也许很难销售。因此，车位配比高于1:1（每个家庭拥有一个以上的车位），作为住宅的基本配置。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
