[摘要] 自贸区定格东疆港保税区、机场 和 商务区之后，关于三雄并立的自贸区 价值孰优孰劣的讨论成为时下热门话题。其实纵观三个区域的发展定位和职能划分，三大 各有其不可或缺的价值点所在。今天就先来说一说东疆港保税区 。
三区分立，东疆港与自贸匹配度优
天津自贸区地区包括三大区域，定位分别为：
东疆港 :重点发展航运物流、国际贸易、融资租赁等现代服务业。
天津机场 :重点发展航天航空、装备制造、新一代信息技术等 制造业和研发设计、航空物流等生产性的服务业。
商务 :重点发展以金融创新为主的现代服务业。
这三大 中，东疆港保税区，是中国北方传统港口经济，多年战略发展齐聚了贸易上下游企业，港口贸易历史悠久并成熟发达。
东疆港 会以发挥融资租赁业务功能为重点，增加对内辐射效应，并且，天津自贸区的 负面清单可能会更少，开放力度将更大，更加凸显自由贸易港功能。
在自贸区政策红利下，已经有3000家企业在东疆港注册，这已经成为自贸区 天津的大招商引资的轰动事件。
据新统计，截至目前，2014年东疆注册企业已达1408家，注册资本498.54亿元，分别比去年同期增加153%和189%，注册企业数量相当于前五年累计注册总量的87%。其中航运、物流、租赁、贸易、商业保理类企业占东疆保税港区已注册企业的87.78%。
东疆港的商业地产或先于住宅受惠
东疆港的特色之一是融资租赁产业，不久的将来金融租赁会在东疆港就慢慢发展起来，以一种有形资产的形式创新。
对于一个新兴区域来说，房地产的发展与区域的价值腾飞密切相关。针对东疆港自贸区的地产业态，许多业内人士的观点一致：前期商业地产的发展会好于住宅，而住宅的发展空间依然很大，只是需要更长的时间。
中交地产副总孟令文
“自贸区落地，首先启动的是商业的需求，随着产业逐渐落地，商业地产可以作为一个驱动的龙头来带动。我们项目也涉及商业地产，并计划商业地产与微营销O2O共同落地，这种模式是东疆港或者是自贸区的一个重要的、亮的一个点，也是有可能创造近的现实价值的点。”
新联康（中国）有限公司天津分公司研展部总监王金津
“东疆港税收的利好可以促进更多企业迁址自贸区，所以说在短期内商业地产的影响会更大。至于这一区域未来商业地产的走向，我觉得可以做一种类似于奥特莱斯的大型批发类专业市场，也就是偏大型的B2B商业模式。但是自贸区概念对于像零售或者是体验式的商业地产，短期内我觉得影响不是很大。”
虽然业内人士一致更看好商业地产，但对需要时间“养”的住宅市场前景也持乐观态度。
天津商业大学城乡建设研究所副所长王伟
“未来这一区域的房价或赶超和平区，自贸区对于物流和仓储的发展有极大的促进，一旦这个产业有了以后，相应的配套就会 开阔，人气会得到很好的聚集。区域内资金及人气聚之处，相应配套的服务业、产业和居住人口就会增多，那么这个区域的前景是不可估量的，有可能甚至超过天津核心区域和平区。”
附：天津东疆保税港区现状
地理：位于天津港东北部的天津东疆保税港区规划面积有30平方公里，环绕渤海海域，城市集中，人口密集，交通便利，工商业发达，市场 巨大。
人口：在以天津东疆港区为 的500公里半径范围内，有着约17%的人口和11座100万人以上的大城市。
交通：天津东疆保税港区本身就是一个海港港口，水运发达，同时，交通便利的东疆保税港区京津塘高速公路、京港速、津滨高速公路、津塘公路等外围高速公路构成了四通八达的陆地交通网络。此外，距天津东疆保税港区52公里有滨海国际机场，航运也十分便利。
政策：东疆保税港区是国务院确定的中国北方国际航运 和国际物流 的主体，并因此享受到国家给与的多方面的先行先试政策。
资金：天津 表示未来5年内将会透支500亿元以上，在东疆保税港区旁填海造地近40平方公里，为此后的自由贸易港区建设添砖加瓦。
物流：天津东疆保税港区西部有码头作业区、中部有物流加工区、东部有港口综合配套服务区。
金融：东疆保税区管委会与国内４家具有离岸业务资质的商业银行合作，已完成制定了试点方案。简化离岸账户审批、开展资本项目意愿结汇、短期外债指标等方案也已上报。
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