[摘要] 随着近日滨海新区2015年房地产交易会在滨海国际会展 成功举办，同时在“京津冀协同发展”上升为国家战略和天津自贸试验区挂牌运行的大背景下，滨海楼市迎来新一轮升温，如此形势下，滨海楼市仍面临哪些问题呢？
“政策下迎来 潮”
统计数据显示，2015年 季度滨海新区成交量大幅增长。在天津自贸试验区挂牌前一周，滨海新区楼市无论是成交量还是成交价格环比涨幅都超过市区、环城和远郊区域，日均成交量环涨近五成，成交均价9909元/平方米，环涨4.25%。
自贸区挂牌当天，即有银行、保险、金融租赁、汽车金融、财务公司、证券等30家金融机构在这里 。
“自贸区不是一个住宅概念，更多的是一个功能区概念，所以商业、商务、服务业的需求肯定会上升，人们对商业地产的需求上升的速度要快于住宅地产的上升速度。”天津财经大学教授丛屹预计，随着自贸区的逐步推进，商业地产和住宅地产的成交量会继续上涨，但初期住宅地产价格表现应该会相对稳定有一个缓慢趋升的过程。
“能否打赢翻身仗”
滨海新区房地产的滑铁卢能否翻身就看这次了。滨海新区实际作为上一轮发展的重点，本来是被寄予厚望的。但土地快速出让，项目飞速上马，很短时间就造成供大于求的局面，不管是办公楼和住宅都远未达到当时的期望。
滨海现象
过去若干年中，不管是定位问题还是规划问题，总觉得是炒了一锅夹生饭。
这次滨海新区被定为自贸区试点区域，当然，一方面是希望它能继续发挥原来的作用，另一方面也是希望它能凭借新的助力“旧貌”换新颜，希望这锅夹生饭能够重新被炒熟。
目前，在天津自贸区的三大 内，普通商品房价格大都在15000元/平方米以下，低于市区价格。不过，由于自贸区内很大部分为工业及商业区，房价前景还不明朗，但自贸区周边配套相对完善的生活区房价仍有上升空间。
“去库存仍是首要”
业内 分析，对比2014年，2015年优惠楼盘数量一直处于高位，大差值出现在3月，2015年3月优惠楼盘数量比2014年3月多出94个。这除了与新盘入市量有关外，也反映出市场高库存仍未得到缓解。
与此同时，自贸区板块内面临的现实问题仍旧存在，天津自贸区三大区域都距离市区较远，配套设施大都处于建设中。
如 商务区因海河环绕而处于一个孤岛的状态。由于新建道路尚未通车，过往车辆只能通过海门大桥等方式通过，一旦车流量增多，堵车是家常便饭。
除了配套和交通压力外，由于前几年 的大量土地出让，也令天津市的楼市面临供需比失衡的局面。截至今年2月底，天津可售面积为2004.46万平方米，处历史高位，去化周期27个月。
“自贸区本身也有比较大的库存，从短期来看，即便此类政策效果积极释放，也是需要一个周期消化的。”房地产评论员严跃进认为，从长期看，办公楼宇方面火热是源于政策，但是住宅类是否畅销还要看产业导入速度以及各类配套的建成速度。
总体来说，政策逐渐落地，为抢占市场，4月优惠楼盘数量逐步上升。业内 表示，市场回暖迹象明显，买卖双方都在为入市做准备，对于准备 置业的购房者，可以考虑趁着优惠力度较大、选择较多，抓紧挑选更适合自己的房源。
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