[摘要] 在楼市各项新政持续发酵的利好作用下，今年房地产市场出现了一个明显的变化，与几年前刚需当道、小户型畅销的局面有所不同，今年上半年，尤其是第二季度以来，市区中大户型房源的关注度持续提升。
在楼市各项新政持续发酵的利好作用下，今年房地产市场出现了一个明显的变化，与几年前刚需当道、小户型畅销的局面有所不同，今年上半年，尤其是第二季度以来，市区中大户型房源的关注度持续提升。
受今年上半年一系列利好政策影响，改善型购房需求得以释放，并接过刚需手中的“接力棒”，成为当前天津市场的大买家。据房天下数据监控中心统计，6月天津楼市继续升温，全市商品房住宅成交量、成交平均户型面积均创新高。其中，户型成交平均面积达到了110平方米左右，成为年内高；而市内六区则以价换量，持续得到改善型买家的关注，商品住宅成交套数同比上涨了220%左右。种种迹象表明，楼市消费热点正在从早年间的小户型向市区中大户型过渡。
从区域分布来看，市内六区的“业绩”整体呈现出乐观态势。7月首周，天津住宅成交金额项目排行榜前20名楼盘中，市内六区就占据了12个席位，表现十分抢眼。热销楼盘中均价高项目仍位于和平区域，项目成交均价达27394元/平方米。热销项目中，市内六区各区均有楼盘上榜。到了第二周，市区项目全线飘红的趋势继续上演，榜单上，前四强均被市区楼盘所包揽。
业内人士分析，自今年2月底央行首次降息后，市场交易活跃度迅速回升。之后“3·30房贷新政”、“二套房”信贷政策以及公积金新政等政策相继出台。上月末，央行宣布再次降息，使得商贷、公积金贷款利率同降至十年内低。从对楼市影响来看，商业贷款和公积金贷款利率的下降，使购房者的房贷压力再次缩小。而另一方面，由于入市门槛的降低及换房成本的减少，购房者手中的“钱袋子”一下子“宽松”了不少。此外，今年上半年以来，众多市区优质地块频繁挂牌推出，也在某种程度上提升了城区板块的置业关注度。在多方环境条件的影响作用下，市区住宅成为当前市场中受青睐的成交类型。
“换房热”倒逼二手房供需两旺
“换房”大军的规模性入市不仅带来了新房市场的成交火爆，同时也带动了二手房市场的供需两旺。尽管贷款额度提升、还贷压力减轻，但是，相较于市区动辄几百万的房款来说，大多数家庭还是感到了有些“吃力”，因此，“卖一买一”甚至“卖二买一”依旧是当前改善型置业者的消费主流类型。
在河北区附近一家中介门店，工作人员告诉记者：“大家都觉得现在是合适的购房时机，所以买房、换房的意愿挺高的。近一段时间，这附近小区出了不少新房源，大部分是准备卖旧买新，这也带动了二手房市场的供需两旺。”
根据统计数据显示，新政百天，本市新房成交上涨74%左右，市内六区成交翻了一番有余，高达126%，二手房上涨则为68%。尽管新房在成交量领涨方面略胜一筹，但有一点值得格外关注：部分热点区域二手房价格出现倒挂现象。以鼓楼一带为例，在售新房价格在20000元/平方米到22000元/平方米之间，而周边二手房单价大多在24000元/平方米以上。研究人员表示，新房、二手房市场价格倒挂现象的出现，一部分原因是由于热点片区成交火爆，业主惜售情绪日益强烈；另一方面，上半年以来，尽管新房成交复苏抬头，但不少房企仍然选择了低价跑量的营销策略，特别是单价较高的市区项目，优惠力度并未减弱。
市场研究人士预计，下半年信贷、税费等政策或将持续宽松的态势，有助于促进购房需求的持续入市，因此下半年天津二手房市场活跃度将难以出现急剧转冷的趋势，交易量将保持高位活跃的水平。市场层面来看，上半年购房需求集中释放，使得热点房源快速消化，部分片区供需矛盾短期内会有所加剧，市场或将进入短暂的调整期，预计交易量会略有回落或交易周期有所延长。而随着调整期过后，尤其是在“金九银十”传统交易旺季时，市场仍会保持较高的活跃度。均价方面，预计整体市场的成交价格与上半年相比将会维持在较为稳定的水平，但部分热点片区的优质房源由于供需矛盾的不断加剧，或将出现小幅上涨的趋势。
下半年市区新房继续“拼杀”
一项购房调查报告结果表明，购房者意向购买区域以中心城区为主，高的为河西区，占比约为43%，其次是河东区，占比为23%，南开区占比为14%，和平区占比为6%，调查范围区域中，市内六区成为大赢家。余下区域除西青区占比17%外，其他都相对较少。在意向户型方面，两居室占比74%，其次为一居室，占比约为9%，三居户型占比约为14%。在房源意向面积中，90至120平方米户型较为突出，占比为49%，大部分改善需求购房者意向面积相对较大，一半左右购房者将购房目标定位于总价150万以上。随着国家利好政策的频出，越来越多的购房者开始关注价格相对较高的产品。而在意向改善区域中，中心城区的房产凭借地理位置、交通配套、居住环境、地段价值等优势毫无疑问地成为购房者心中。
有不少购房者表示，市区优越的教育资源和便捷的配套设施是其大的优势所在，因担心房价会迅速上涨，所以想尽快出手。因此，进入下半年以来，本市城区改善型需求购房比例还在持续释放。
虽然出清压力有所缓解，为了大程度抢夺这部分有效客群，商家或将继续采取“让价跑量”的营销策略，下半年厮杀战仍不可小觑。据房天下数据监控中心统计，7月，天津389个楼盘选择通过打折优惠来促进成交，占全市在售楼盘总数的69.84%。其中，市内六区中的优惠盘比例高，高达在售楼盘总数的八成。可见，对于市区大盘来说，多数房企仍将“走量”作为营销重点，打折优惠依旧是新房市场的主旋律。此外，下半年天津商品住宅有55个全新项目计划入市，各区域均有所增加，其中市内六区达14个，仅次于远郊区县位列第二，市区项目今年下半场发力明显。就此种态势来看，主要针对改善型群体的市区新房市场下半年有望继续迎来一场量价厮杀。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
