[摘要] 虽然库存仍未消化，但面对即将迎来又一轮厮杀的2015下半年市场，河西区又有十几个新盘即将入市。一方面是房价在下降，一方面是库存压力难消，河西区这些新盘谁能笑到后？从数据上也许能看出现端倪。
虽然库存仍未消化，但面对即将迎来又一轮厮杀的2015下半年市场，河西区又有十几个新盘即将入市。一方面是房价在下降，一方面是库存压力难消，河西区这些新盘谁能笑到后？从数据上也许能看出现端倪。
13个：新盘下半年集中入市
下半年，河西区即将有新八大里、新梅江、大沽南路等新生板块13个新盘入市，河西楼市又将迎来一场厮杀。
上半年受降息等政策利好，天津楼市快速回暖，包括“卖一买一”等形式在内的改善房需求大面积井喷，尤其在3月至5月，整个天津楼市一片红火。整个上半年天津楼市取得了新盘成交量同比大涨15.6%的成绩，全市平均楼价更是首次破万，达到11271元/平方米。
然而随着政策影响的逐步“退烧”，到了6月份以后，天津楼市也开始降温。虽然同比数据喜人，但与2014上半年对应的环比数据却显示，市内六区商品住宅成交均价下降3.25%。六区中除红桥区以外的五区均价都在下降，降幅大的就是河西区，上半年商品住宅成交均价环比降幅达7.43%。这说明，上半年的楼市销量佳绩有不少是开发商的降价策略换来的。这种以价换量的行为能持续多久？下半年天津的房价走势必将深受此影响。
另一方面，天津楼市的库存压力依然不小。有数据显示，2014年全年天津商品住宅供应总量为1424.39万平方米，为近年来的高值。一边是月均近120万平方米的入市量，另一边是不足80万平方米的成交额，2014年销供比仅有0.67。去库存成为新常态，因此在成交量上涨的同时，价格的稳定和优惠促销仍然充斥着上半年的天津楼市。
说回河西区，据房天下数据监控中心数据，截止6月中旬，河西区可售房源套数为15047套，为市内六区之首。如此大的库存压力，再加上即将在下半年入市的13个新盘，可想而知，河西区楼市的下半年必是一场腥风血雨。
300万平方米：未来三年住宅供应
一方面是库存压力不减，一方面土地供应仍在增加，在河西区，这一形势更为明显。据天津中原投资顾问部住宅中心测算，以未来3年为周期，结合河西区存量楼盘、新入市项目体量、已成交未开发土地体量、新推地块体量等维度，河西区市场住宅产品未来3年的供应量将会超过300万平方米。
具体来看，截至今年4月30日，河西区存量新房可售面积约为60万平方米；即将全新入市的新梅江、新八大里、全运村等片区的住宅供应量接近200万平方米；大沽南路、黑牛城道、解放南路、洞庭路等已推或即将推出的地块，其住宅体量约为80万平方米。
新梅江与有着天津高端楼盘名片之称的梅江比邻，是本市“十二五”规划的重点工程，规划总面积约16.77平方公里。而与新梅江相连的新八大里片区，也将在2015年大放光彩。同样位于河西南部的全运村片区也于今年4月启幕，该片区土地招拍挂于2014年11月以65.5亿元拍出，规划为八大组团，涵盖多层、小高层等丰富产品，为超大型法式风格建筑集群，规划建筑面积约70万平方米。
30000元/平方米：高价房在增加
截止今年6月中旬，均价超过30000元/平方米的房子，在河西区在售的15047套房子中有969套，占比达13%。相对来说，10000元/平方米至15000元/平方米的房子仅有214套，占比3%。高价房占比越来越多，而低价房越来越少。从即将入市的13个新盘中也可看出，下半年河西区的高价房占比仍将增加，而低价房的占比将继续萎缩。
新八大里地块凭借先天的地理位置优势，致使各大开发企业争相进入该板块，成功抢得带动片区发展的好机会。同时，受到“市区优质地块”或“地王效应”等影响，新八大里楼面地价几乎一致，都在14500元/平方米上下，意味着其板块未来新房均价或将达30000元/平方米。
截止7月7日，新八大里地块中四里、五里地块项目中海复兴九里和中冶德贤公馆已悉数全新开盘；二里、三里、六里地块项目格调二里项目、北大资源阅城和天房六合国际项目预计今年下半年或明年陆续面世。平均来看，目前新八大里项目均价24500元/平方米，离业内预计的3万元/平方米还有一定上升空间。新梅江区域的一大关注焦点当属全运村，作为2017年天津市举办全运会的主要场所之一，全运村项目规划合理，品质较高，业内推测此项目售价在21000元/平方米到22000元/平方米左右。此价格在市场上颇具竞争力，据项目销售负责人估算，目前项目排卡约1400组，全运村项目首开必将再掀新梅江片区抢夺潮。
除了新八大里和新梅江区域外，河西近期热度提升的当属大沽南路区域了。截止到六月中旬，天津本土房企天房集团已斥资392500万连下3地布局下半场，这无疑给“河西热”又加了一把猛火。其中，位于台儿庄南路与秋霞路交口的地块楼面价为14000元/平方米；大沽南路北侧地块的楼面价为11848元/平方米；珠江道86号地块的楼面价为15438元/平方米。
9块：今年土地供应全市多
2013年河西新梅江计划启动，作为市内成片开发的土地，引起了开发商的高度关注，河西区土地整理规划由此进入了快车道。2014年天津中心城区21宗新推重点地块，河西占12宗；2015年天津中心城区31宗新推重点地块，河西占9宗，地块宗数居首位。
河西区土地供应放量，受到各大房企热捧，购房者对于河西南部楼市关注度也是水涨船高。天津中原投资顾问部总监高飞分析认为，河西楼市集中放量有着其自身因素，一方面是河西南部城市产业集中，成片的厂区有利于土地整理工作的便利性；另一方面，作为天津市的核心城区，区域内交通便利、配套完善、生态基础优越等，也有利于吸引一线房地产企业布局开发。
同时，随着城市规划的不断推进和发展，天津城市重心南移趋势也为河西区南部板块的崛起奠定了基础。在此基础上，位于河西南部的新梅江、新八大里等片区迎来全新发展机遇。
3售罄：“日光盘”再现河西
进入2015年以来，多重楼市利好政策不断释放，给了开发商足够的机遇与信心，开发商们也纷纷顺势布局“抢市”，一些新开盘项目甚至出现了日光盘现象。
河西区为何赢得购房者青睐？在购房者尤其是改善性购房者看来，随着天津市区开发建设的日益完善，河西南部区域立体的交通环境，近在咫尺的学校、医院、商场，无一不体现着城市中心带给居住者无可比拟的便利性和宜居性。
首先，河西南部交通便利。快速路穿行而过，现有地铁1号线，规划还配有多条地铁线路，具有得天独厚的交通区位优势。其次，河西南部生活配套完善。以新八大里为例，其将被打造成集企业办公、商业休闲、宜居社区功能为一体的城市中心商务区，生活便利性独具优势。再次，从公共景观配套质量来看，河西南部天津市的政治、经济、文化中心，被海河、复兴河双河环绕，更有绿道公园、复兴河公园等景观配套，生态环境优越，适宜打造高端住宅，在享用城央资源的同时，保证了生态的宜居环境。
从土地大量供应到新盘大量上市，再加上城市南移的政策引导以及天然具备的配套优势，可以预见，随着新梅江、新八大里、全运村等片区大量新盘的入市，河西南部楼市有望凭借其区位优势成为全天津市改善型置业者关注的焦点。
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