[摘要] 上半年楼市回暖，不少改善型住房需求释放，天津楼市可谓量价齐涨。不过，同样是天津市的房子，有些区域的房价持续上涨，有些却迟迟不动甚至有所回落，究竟是什么原因在影响房价的保值率？
上半年楼市回暖，不少改善型住房需求释放，天津楼市可谓量价齐涨。不过，同样是天津市的房子，有些区域的房价持续上涨，有些却迟迟不动甚至有所回落，究竟是什么原因在影响房价保值率？
是房子就一定增值吗？
房子首先具备的功能就是居住，但随着房地产市场的发展，房子也成为个人资产的一种。尤其在近几年来，很多“70后”、“80后”已进入中年，成为社会中坚力量，他们更愿意选择买房子作为一种理财保值的方式。受访者“80后”杨先生说：“股市有升有降，理财利息有限，只有买房子才保值。”
既然是资产，自然涉及保值增值的问题。前些年，楼市欣欣向荣，不管买什么样的房子，价格都涨得很快，许多人由此认为，房子天然就具有保值增值功能。但随着楼市的降温，这种认识已经被认为并非正确。当房子的价格迟迟不涨甚至有所下降时，房子的保值力度自然下降。一位接受采访的二手房房主对记者说，“房价迟迟不涨，但货币购买力下降了，房子岂不是变相降价？”原来，他2009年前买的二手房到现在单价涨幅有限，但在通胀的压力下，他却感到自己的房子贬值了。
进入2014后，楼市整体一片“降”声，持续多年不温不火的天津楼市也是寒意阵阵。直到今年上半年，随着大量降息等优惠政策的出台，楼市在包括天津在内的多个城市开始回暖。不过此时人们却发现，随着市场的细分化，同在一座城市的楼盘也已经出现了不同保值率。
记者采访中发现，并非所有的房子都在一个队列里齐步走，而是有些走得快，有些走得慢，还有些甚至原地踏步。那些走得慢或没有跟着往下走的，就是保值功能强的优质资产。
2015年上半年，天津新建商品住宅成交量几乎与去年持平；但均价同比大涨15.6%，首次突破“万元”关口，达到11271元/平米。这其中，环城四区成交均价10445元/平方米，同比增长8%；而市内六区均价21868元/平方米，同比仅增长了1.9%。和平、河西、东丽的均价甚至同比负增长。
同时，15.6%的成交量涨幅，在天津这个二线城市几乎是前所未有的。但全市的平均数并不能反映一个真实的情况，数据完全是被均价较高的市区项目被动拉升的。六区合力完成了全市上半年成交的14.7%，相当高的一个水平。这六个核心区域的成交量价，从成交榜上看一片红色，相比近期让人泄气的股市，这里要励志得多。成交量上涨多的河东区，涨幅达120%；成交价上涨多的河北区，涨8.8%。
什么样的房子保值？
类，市中心的房子。做房产的有句老话：“地段、地段、还是地段”，地段对房产的重要性可见一斑，而市中心恰恰是一个城市繁华的地段。这样的地段一般是城市在长期发展中自然形成的，人气、商气旺，资源多，配套全，各类功能组成了比较完善的“生态链”，生活、工作都很便利，房价当然比较坚挺。
天津，这样的地段主要集中在和平区、河西区等等这些中心城区。这些区域的房子一直都是倍受青睐的选房地段，不但价格较高，可选范围也较少。不过近几年，随着城市交通网的逐渐搭建以及城市整体规划的逐步开展，各个区块的发展潜力都得到大幅提升，市中心不再是的选择，环城四区的地带因为商圈不断进驻的带动，同样存在很大的空间。
第二类，高端服务业集聚区的房子。市中心的服务业固然发达，但面向居民生活的传统服务业，如餐饮、百货零售等占了相当比例，而纯粹面向生产的金融、保险、会计、研发、设计、创意、物流等现代服务业有可能集聚在另外一些区域。
这些区域由高端服务业带来的高收入人群，也会为房价提供有力的支撑。比如梅江、奥城等等就属于这样的例子。
第三类，有独特自然景观房子。随着经济的发展，生活品味的不断提升，人们对住宅的也提出了越来越高的要求，从建筑品质到建筑风格、从小区绿化到园林景……而今天，仅仅只有这些，依然难以肯定保值，因为建筑可以复制、园林
景观可以复制，绿化更可以复制，这些可复制的资源在目光长远的市场需求面前显得乏力。而天然的景观资源，则具有不可复制性，尤其是水景，因其稀缺性，一直是居住的梦想。
海河沿线的房产也自然属于“景观房产”，而梅江及新梅江一带的房产，不仅有景观，还有良好的生态环境，随着区域的不断成熟，价值已经逐步体现出来。
第四类，。的稀缺性自然不用说。随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一些属于教育质量好的产。在一些重点小学、中学附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习效率。
因此近些年，购买也成了投资行为。只要重点小学、小学不搬走，的空间将十分巨大。当孩子毕业之后，完全可以把多倍的房子再卖出去，保值性由此可见。
第五类，品质很高的房子。这类房子地段不一定很好，也不一定是豪宅，但注重建筑设计、环境营造、人文氛围、物业服务，用材好、做工好，从整体布局到每个细节都精益求精，既有舒适的居住功能，又有让人心灵愉悦的审美功能，堪称房子里的艺术品。
第六类，出行方便的房子。出行是市民基本的日常需求，交通是否便利决定区域的吸引力。无论是公交、地铁、轻轨、快速路、铁路，是否方便搭乘，成为房屋选址的重要考虑因素。天津市交通网的铺设，不仅方便了各区居民，也为各区域增值加大了砝码。地铁沿线、轻轨沿线、中环线沿线、快速路沿线，新楼盘的进驻表明了区域的价值，二手房的价值也会随之增长。
第七类，格局好的房。房屋内部的格局是与购房者的居住为切身相关的因素，采光、通风、层高、进深、开间，都需要购房者亲自去体验，认真去考察。一般情况下，房屋应保证至少3个的日照和至少5个的通风。厨房和卫生间好有向外开的窗户，防止污浊的气体进入室内，同时还要考察房屋周边有没有高层建筑物挡光。
从保值的角度讲，两室房屋的使用价值和需求率一直较高，因而不管是改善型购房还是投资型购房，选择普通或稍大的两室都有一定的使用价值和空间。
第八类，配套完善的房子。配套和生活息息相关，生活物品购买需要超市，哪怕便利店，聚餐需要餐馆，娱乐需要电影院，生活中任何事情大多数都在居住地附近完成的。有一个大型商圈在周边，那么就很方便了。
居住环境，就是说小区的规模和文化，大型小区就比小型的小区有更丰富的人文环境和自然环境，首先楼盘占地大，就可以有更大的内部园林空间，环境好，才住得舒服；楼盘规模大，小区的物业服务才能更好，因为大型的小区一般都由有资质有管理经验的物业管理公司服务，经验更丰富，管理更规范，在物业公司的人员配置方面，数量都较大，提供的服务也更多，而且大的楼盘，分期开发，为了后面销售的口碑，物业的用心一定会更到位，在社区组织活动方面，也会比一般的小楼盘，更丰富多彩。
第九类，开发商口碑好的房子。这二十年来，中国出现了不少品牌的开发商，他们的开发理念，产品品质，都是行业的典范，很多开发商还是布局的，因此，更熟悉中国南北东西各地的生活特点，也会将一些一线城市的生活理念，居住标准带到二三线城市。
所以选择一线品牌的开发商的楼盘，比一些刚涉足房地产的开发商开发的楼盘，更保值。所以这也是往往同一个区域好几个楼盘，有些品牌开发商的楼盘，会比其他楼盘价格略高的原因。另外随着房地产，各个开发商偏重的开发特长也不尽相同，比如有专注别墅开发的，有比较擅长做大型住宅区的，有些是以物业服务水平著称的，所以选择房子的时候，也要看好开发商的这些特点，按照自己看重的部分选择。
第十类，政策性板块的房子。随着体育经济、会议经济、招商经济的不断发展，各大城市纷纷申请承办这些活动。这些活动给城市带来的经济效应使得这些板块非常具有置业价值。由于眼球经济长期存在，板块的各种配套会逐渐完备，板块的经济效应，会带动整个板块的房子。
近期在新梅江附近的亚运村板块，以及当年的奥城板块，都属于此类政策性板块的房子。
另外，随着市中心的房子逐渐被商铺和写字楼等物业所取代，政府开始把这些原先在市中心的大学逐渐规划为一个大学城或者一个文化区域。随着这些文化区域潜力的不断挖掘，他们形成了一个很有置业潜力的板块，在此板块的房子房价会水涨船高。目前集中在河西区文化中心附近的二手房，以及津南海河教育园周围的房子，都属于此类文化政策性的房子。
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