[摘要] 市发改委和市国土房管局联合印发的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》本月起施行。而物业这一与业主互动频繁的团队,在日常生活中总是与业主有着这样或那样的责任与矛盾。
市发改委和市国土房管局联合印发的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》本月起施行。而物业这一与业主互动频繁的团队，在日常生活中总是与业主有着这样或那样的责任与矛盾。
新规本月已施行
物业管理新规自本月起已经开始施行，今后，普通住宅小区前期物业管理基本服务费和保障性住房小区物业管理基本服务费实行政府指导价，物业费调价需过半数业主书面同意后方可实施。
《办法》明确了物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。物业管理基本服务费是指综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护发生的费用。开发建设单位或业主大会与物业服务企业确定物业管理基本服务费时可在中间标准价格基础上浮动，上下幅度不得超过20%。
机电设施设备日常运行养护费指电梯、给排水系统、强弱电系统、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景等机电设施设备日常运行养护费用，普通住宅小区和保障房小区机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位或者业主大会与物业服务企业根据机电设施设备技术参数或者实际运行成本据实收取。
已成立业主大会或业主入住两年以上且未成立业主大会的普通住宅小区和保障房小区，物业管理服务费标准或服务等级需要调整的，由物业服务企业依据物业服务成本变化，拟定调价方案并在小区显著位置向全体业主公示。调价方案应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后方可实施。前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。
物业应履行职责
虽然对大多数业主来说，房子出现问题首先想到的就是去找物业。那么，究竟物业公司应该有哪些责任？恐怕有些业主就说不出来了。
根据《物业管理条例》，物业公司的责任主要有安全工作以及养护工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
而物业的养护工作包括物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
总之，物业公司是服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，物业公司接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理，并获得相应报酬。所以，物业公司应履行好自己的职责。
业主依原则承担
根据“谁所有谁管理”的原则，业主对其所有的物业也应承担维护责任，其他设施、设备依情况不同而不同。房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和由业主负责维修的部分如自用阳台，除自己维修外，业主也可委托有关物业管理公司或其他专业维修人员代修。
由物业管理公司负责维修的部分为：房屋的共用部位和共用设施设备，即房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施。
由市政公用单位负责维修的部分为：住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供气及通讯单位负责，维修养护费也由其支付。但是物业管理公司与上述有关单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
对于维修责任的承担，业主未履行其维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，物业管理委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担；造成损失的，由业主承担损失赔偿责任。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，恢复原状，不能修复或造成其他损失的，承担损失赔偿责任。
换位思考促和谐
近年来，越来越多的小区物业与业主之间产生矛盾，导致双方“不欢而散”。其实，作为小区的“管家”，物业在管理小区方面发挥着重要的作用。要解决物业与业主之间的矛盾，关键是双方要调整观念，明确自身扮演的角色。
首先，是物业方要培养服务观念。因为是业主出钱来聘请他们，他们的存在就是为了管好这个小区的秩序，说到底就是“为业主服务”。其次是业主方要培养公共意识。小区是大家的，这个家由于人口众多、事务繁多，必须聘请一个管家进行公共财产的管理及公共制度的执行，而要享受这种服务，就必须支付相应的费用。说到底，无论业主还是物业，都应明确物业管理是一种服务，就如去餐厅有侍应服务，去商店有导购服务一样。
小区是许多个家庭的组合体，作为小区的“管家”，物业管理公司发挥着十分重要的作用，它的物业管理水平及服务理念直接影响着各业主在小区内生活的幸福指数。然而，也正是这个“管”字让“不愉快”时常出现在各业主和物业管理公司之间。
其实，换位思考一下，业主和物业管理人员或许可以站在对方的角度来思考一下问题，而不是把大部分时间和精力都放在研究重新更换物业公司和怎样才能多收管理费上。物业费该如何收？收费标准如何？当然需要小区业主与物业公司共同参与制定了。实际上，业主与物业之间的关系很微妙，看似矛盾却又谁也离不开谁，何不多些和谐的音符。
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