政策环境频利好 津城大户型“抢占”置业热点

庞先生与爱人目前居住于一套80平方米左右的住房，由于打算要小孩儿，所以萌生了换房的念头。考虑到今后可能还要委托老人帮忙照看孩子，庞先生将购房目标锁定在150平方米左右的四室户型。然而，一圈选房、看房过程下来，庞先生发现，符合自己要求的产品实在难寻。

“我本身就是房地产圈里的，所以新房市场有哪些楼盘都很了解。现在市区能够做出160平方米针对再次改善型人群购买的楼盘很少，为数不多的几个，单价也都十分昂贵。”庞先生说，300万左右的总价想要在市区买一套150平方米左右的新房其实挺困难的，要么就是户型多为120平方米左右的三室，要么就是180、190平方米的超大户型。

既然买新房行不通，庞先生自然而然想到了二手房市场。相对新房而言，二手房的单价相对要略低一些。可是，在寻找了一段时间后他发现，目前市场上，位于市中心、10年以内、房龄较新的二手大户型也一样是一房难求。

据数据监控中心统计，5月天津（楼盘）住宅市场有38个项目预计开盘。其中，供应产品以高层为主，占比达63.16%；其次是洋房，占比15.79%；另外还有少量的别墅和小高层产品。对于开盘的户型方面，户型面积是52-340平方米，跨度相当大，不过还是以八九十平方米的两室以及一百二三十平方米的三室户型为主，更贴近刚需和刚改购房者。

不仅新房市场的大户型产品寥寥，记者近日走访本市部分中介门店后了解到，在二手市场交易当中，大户型房源相对其他住房同样稀缺，尤其是一百三四十平方米以上针对高端改善型买家的四室或以上房型。广开四马路某中介门店的置业顾问小张告诉记者：“由于有能力购买大户型的置业者大多为第二次以上的改善型置业，基本属于一步到位的居所，所以一旦入手便不会轻易转手，这也导致了大户型在市场的流通活跃度要比小户型低许多。”

2006年后大户型供应出现断档

改善型需求一直存在，是何原因使得市场上的大户型房几乎接近“真空”状态？从近几年市场上新建商品住宅的开发分布上来看，由于总价低、税费低、有庞大的刚需群体支撑，加上小户型转手和出租容易，更高，中小户型产品一直以来都成为新建住宅市场的主流，但这并非大户型产品缺失主要的原因所在。

业内人士分析认为，为鼓励和倡导刚需购房，国务院、住建部等部委在2006年出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国十五条)，其中规定“自2006年6月1日起，新批、新开工的商品房，建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)，必须达到开发建设总面积的70%以上”，业内称其为“70/90”规定。再加上停止别墅建设、调高营业税、二手房交易征税个税、加大保障房供应等政策叠加，在较为严厉的调控大环境下，造成了近几年时间内开发商推新品的类型也多集中为中小户型。对于商家来说，这样做的好处也是显而易见的。首先是响应了国家号召，而另一方面，在去库化压力持续加大的背景下，自然是市场里哪类产品好卖就卖哪个，此举既利于开发、营销的“短平快”，又能大限度确保资金链的安全。

显而易见，“70/90”政策的执行在带动小户型开发活跃度的同时也带来一些其他影响，比如改善型需求的大户型不足。近几年来，中小户型产品的扎堆供应，严重的同质化导致去库存压力不断增加。受政策限制之后绝大部分房子都是小两居、小三居，中小户型趋于饱和。

由于大户型产品的供应量极少，不少地方都曾经出现过打擦边球卖大房子的现象。在北京（楼盘）、上海（楼盘）等城市，类似于捆绑销售的模式已经屡见不鲜。开发商将大户房分为两个易于打通或者便于二次改善的中小户型“打包”叫卖，出现了“母子房”、“一拆二”、“买一赠一”等产品模式。

未来市场中大户型房源仍将紧俏

严厉的调控环境不但使产品开发及品质受到限制，也令一些二次改善、高端改善型等客户的需求被严重压抑。实际上，根据经验来看，在一些大城市中，购房中改善性型需求往往兼具着不可或缺的中坚力量作用，而改善型需求常见的就是“以小换大”，他们亟待购买的正是市场日渐稀缺的大户型产品。

随着当前楼市整体环境的调整以及未来走势的乐观预期，改善族群的入市比例有所复苏抬头。特别是近期，中国人民银行宣布，金融机构一年期贷款基准利率和人民币存款基准利率分别下调0.25个百分点至5.1%和2.25%。这是不到半年间央行的第三次降息。研究人士认为，降息为购房者带来直接利好，减轻其月还款成本，缓解月供压力，进一步减轻购房压力。此举与之前政策叠加作用下，无疑又为购房者创造利好入市条件，给处于高位运行中的楼市再次注入活力，直接刺激部分需求积极入市。

从之前对于纯刚需的鼓励支持到如今合理性改善需求的调整，改善型群体无疑是当前楼市中为受益的群体。尽管从二手住宅成交类型上看，中小户型房源仍然占据主流，但另一个新的趋势表明，“再改”、“高改”类的改善型需求占比正在逐渐增加。根据统计结果显示，4月本市二手住宅交易中，三室以上户型成交占比为1%，环比上涨了0.3个百分点；120至144平方米户型成交占比为5%，环比上涨了2.3个百分点。由此可见，倾向于购买120平方米以上三至四室户型的购房者数量有上升趋势。

“近一段时间，客户购买三室及以上户型的意愿增加不少，带客量也有了明显提高”，中介人员小张告诉记者，由于再次改善、高端改善类客户增多，所以大户型产品成为炙手可热的“抢手货”。“我之前接待过一对夫妇，因为打算要二胎所以想换房，但由于首付款不够，再加上担心养育两个子女房贷压力太大所以一直把购房计划延迟了，现在，由于首付比例调低，还贷压力减轻，他已经准备出手。”

小张还表示，除了改善族，当前市场中，许多有一定经济实力的首次置业者，因为“一步到位”的置业观，从而选择了大户型，这也增加了一部分该类产品的需求。正因此，大户型产品的行情还将一路看涨。

调控环境的适度宽松令今年以来的楼市走势不断上升，从刚需“扛鼎”到改善族“接棒”，随着购房压力的减轻以及对楼市走势的预期较为乐观，一些改善型群体的入市积极性持续提高。其中，不乏再次改善、高端改善等置业者的身影，业内人士认为，未来一段时间，对于大户型产品的需求度还会不断增加。不过，由于此类产品本身在市场中所占比例本就较小，再加上前些年“70/90”政策的影响，大户型未来的稀缺价值还会凸显。