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津一二手房成交比例超1:5 改善性购房者成主力

今晚经济周报   2015-05-22 08:59

[摘要] 中心城区一二手房成交比例逐渐扩大的主要原因在于其二手房选择范围较大、配套较为成熟,而且与同地段的新建商品房相比总价较低等特性恰与此时购房人群的需求相吻合。

根据天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》数据显示,截至2015年4月底,中心城区一二手房成交比例整体走高,已达到1:5.3。为何二手房成交量一路飙升?哪类人购买二手房?为什么一二手房倒挂现象会出现?

二手房优势愈发凸显

中心城区一二手房成交比例逐渐扩大的主要原因在于其二手房选择范围较大、配套较为成熟,而且与同地段的新建商品房相比总价较低等特性恰与此时购房人群的需求相吻合。

首先,房源选择范围方面。目前市区中二手房源供给量较大,不仅包含房龄相对较长的老小区,还包含一些新建成的二手次新房

其次,房源价格方面。虽然受政策影响,减少了部分购房者的购房压力,刺激了改善人群入市,但当前市场仍然是以刚需自住需求为主。二手房源中小户型居多,总价较低,更容易吸引此类人群。尤其是营业税5改2的新政,让更多二手房的税费成本降低,优势更加明显。

后,配套设施方面。目前新房市场中许多项目的周边配套尚不完善,例如小区物业、社区环境、楼宇坚固程度等方面尚不成熟,而二手房因为经历了较长时间的考验,房源具有一定的持久性,周边以及小区配套等方面的成熟度较高,与新房相比更有保障。

房天下天津二手房认为,从当前天津新房二手房分布来看,二手房主要集中在市内六区,新开盘项目集中在环城区域,无论是与市中心的物理距离还是交通条件,二手房优势更大一些,而且城市中心区域的基础设施与环城区域相比会更加完善。对于购买二手房的原因,大概分为以下几点:首先,对于新房项目的优惠政策,购房者应冷静看待,详细了解享有此优惠政策的房源是否与自己的购房需求相匹配,避免买到朝向不好、户型设计有缺陷的房源;而二手房都是施工建成的现房,不要求装修条件,可随时入住。二是一般新房大多为期房,随后的物业管理等有待考验,但其具有房龄新、户型设计理念更符合当前居住需求的优势,二手房虽然房型老旧,容易出现管道老化等问题,但是物业管理与周边配套会更加完善。三是二手房房龄已有一段时间,购买后重新装修较为麻烦,但是具有现房、周边配套设施较为完善的优势,部分社区还具备学区属性,购房者可根据自身需求选择。

改善性购房者成主力

5月首周,本市二手房成交继续保持活跃。房天下天津二手房表示,目前二手房市场成交客户改善性与刚需性购房者各占40%,另外的20%则是购房者。其中改善购房者包括改善家庭住房条件及给老人换楼层等。改善住房条件主要是以小换大居多,就是将目前居住的小户型居室换成面积稍大、稍宽敞些的大户型;给老人换楼层的就是将老人原来居住的高层房源换为底层房源,方便老人生活。刚需购房者大概分为拆迁刚需与婚房刚需。拆迁刚需则是现有的住房因要拆迁不得不购买另外的房子;婚房刚需则是因为结婚而买房,多为年轻人群。因部分区域的二手房为各重点学校学区,因而又被称为。为了让孩子接受好的教育,家长不惜重金买下昂贵,因而购房者也是二手房消费人群之一,多集中在和平区、河西区、南开区这样重点学校数量多的区域。

目前本市二手房成交较为集中的区域为市内六区。从房天下天津二手房提供的数据来看,二手房成交较为集中的区域均交通多样便利,周边配套齐全,除去和平区新兴街、南开区鼓楼街、广开街、河西区梅江街等较为高端的区域外,均都是二手房楼盘较为集中的区域,老房源居多。高端区域的二手房户型以大户型为主,两居室、三居室户型是主流,均价在20000元/平方米至50000元/平方米不等。其余二手房较多的区域,由于建筑年代较早、房龄较老、户型偏小,因行政区商圈配套不同,二手房成交均价差别较大。

政策出台后,二手房市场的热度逐渐提升,其中大户型房源成为当前畅销户型。我爱我家市场研究中心认为,政策的叠加效应是刺激改善性需求集中入市的主要原因,一方面,二套房首付四成直接利好购买第二套住房的改善性需求,另一方面,营业税5年改2年让众多房源税费降低,这在一定程度上利于“卖一买一”的客户旧房的出售,从而调动了改善型需求入市的积极性。同时,市场中改善性需求的增加也带动了大户型房源产品的热销。对大户型房源的业主来说,我爱我家市场研究中心建议:虽然此时因为利好政策的影响而使得长期销售不理想的大户型房源开始受到关注,但价格仍然是购房者当前考虑出售的关键因素,因此建议业主应谨慎关注市场价格的变化,充分考量市场状况、房源适销性等方面的问题,为房源合理定价。

价格倒挂有两个原因

本市部分热点片区二手住宅成交价业主影响,自从春节后涨幅尤为明显,出现一二手房价倒挂现象。据房天下网站数据显示,以鼓楼一带为例,在售新房价格在20000元/平方米左右,而周边二手房单价大多在22000元/平方米以上,富力城二手房均价达25585元/平方米。在梅江地区,目前在售新房单价在18000元/平方米至24000元/平方米之间,而周边二手房价格也与此不相上下,部分区域的可达25500元/平方米。同样在河东十二经路与津塘路交口的某新房项目在售价格为13800元/平方米,该区域二手房配套较成熟的小区成交均价约为16000元/平方米。

为什么一二手房倒挂现象会出现?房天下天津二手房分析,事实上一二手房的价格倒挂有两方面原因:是开发商出于对市场供求关系的考虑而重新制定了自己的定价策略使之符合市场行情;第二就是居民消费意识的改变,由原来向一手房市场一边倒的状况开始向理性的住房消费需求转变,更多的考虑二手房带来的便利与实惠。此外,一二手房的价格倒挂也应该审慎的判断,很多时候,开发商尾盘销售或是交付时间久远的期房开盘阶段的价格,如果作为一二手价格倒挂与否的参照是不能说明什么问题的。而且在这个价格倒挂中,往往是用户型比较大的新建商品房每平方米的单价来与那些面积比较小总价比较低的二手房作为对比,这也很难说明什么问题,只有当房产的户型、面积基本相等而二手房价格出现高于一手房的状况时,才能说明该区域的二手房价值被严重高估。

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