[摘要] 当前楼市，暖意融融。近日更有“2月开始触底，5月反弹启动”的楼市分析在网络中快速传播，令购房者感到焦虑，有积极者跃跃欲试，也有谨慎者持怀疑态度。5月，真的会迎来楼市拐点吗？到底如今的楼市能否上演2009年的逆转反弹？房子飕飕卖的背后隐藏着怎样的“量与价秘密”？
当前楼市，暖意融融。近日更有“2月份开始触底，5月反弹启动”的楼市分析在网络中快速传播，令购房者感到焦虑，有积极者跃跃欲试，也有谨慎者持怀疑态度。5月，真的会迎来楼市拐点吗？到底如今的楼市能否上演2009年的逆转反弹？房子飕飕卖的背后隐藏着怎样的“量与价秘密”？上周五，本报联合市国土资源和房屋局举办的房地产市场新政解读座谈会上，参会的房地产行业12家企业代表畅所欲言，分析了当前的楼市迷局，揭开了层层迷雾背后的楼市真相。
传言在回暖的现实中不断发酵
购房者周丽萍从春节过后，她一直关注着楼市，近因为大连楼市新政的发布，以及“2月份触底，5月反弹”的网络传言而按捺不住了。这几天，她在两个朋友的陪同下，辗转于市内11个楼盘，用她的话说，听谁说都不如自己亲眼所见。自从新政发布以来，楼市传出各种风声，这让原本有购房计划的周丽萍更加急于了解真实情况。而她的两位朋友也想看看房地产行业是否会当上“经济火车头”，于是三人一拍即合。她们结束了连续几天的走访，结论是，“楼市确实火了，但是楼盘多在跑量，仍推出十分诱人的优惠，但是也有的楼盘在收紧特价房，5月可能真的是道门槛。”进入5月以来，一些楼盘的销售人员也开始感到传言的真实性。某楼盘销售人员表示，从今年3月开始，楼盘就有明显的复苏迹象，而5月初的连版新政更是骤然推高了人们的购房热情。“去年下半年，售楼处一个月的到访量还没有新政出台的这几天多，上周末，我成交了400多万。”她坦言，新政给了购房者更多信心，再加上楼盘的优惠也很给力，这让不少购房者选择此时出手。
如果不是成交量，那么传言是否指向房价？“5月反弹”的可能性有多大？仅从数据上来看，3月的大连商品房房价止跌迹象明显。而根据房地产市场中的“量在价先”规律，成交量持续上扬，将会促成价格的走高。从4月的初步统计来看，成交量比此前3月更高，而5月前两周的表现也呈现持续高走的态势。这引发了对房价趋势的探讨。对此，参会企业代表普遍认为，全市房价全面大幅涨跌仍是小概率事件，但不排除个别楼盘调整价格策略，比如收紧优惠等。
部分参会企业代表表示，当前的市场形势向好，但房产行业已经走过了暴利阶段，房企之间更多地会竞争产品价值和附加值，而非价格。但值得注意的是，当前的价格已处于低位，部分楼盘的特价房几近成本价，甚至个别楼盘“割肉”赔本特价，这样的楼盘在成交量上扬时，会适当调整价格，以保证合理利润。
也有参会企业代表认为，房企难以大幅涨价，因为目前，市场供需关系相对稳定，调价风险比较大，但如果成交量持续高走，这会为提价提供更多可能性。
对于业界普遍担心的存量房问题，一位不愿具名的参会业内人士表示，从2011年之后，我市土地交易减少，特别是去年，土地交易量低点徘徊，这意味着，存量房将会加快消化，与国内大多数二线城市相比，大连市房地产整体库存压力不高。而这对于房价影响将更加明显，值得关注。
春节后成交量逐月上升
正所谓“无风不起浪”。“2月触底，5月反弹。”这在参会企业代表们看来，“2月触底”具有一定根据，而“5月反弹”的指向不明。
从统计数据来看，今年2月的大连楼市成交量确实低迷，主要是受春节假期的影响比较大。这期间，房价也在低位徘徊，这与楼盘年末促销，二手房春节期间急售较多等有关。从3月开始，随着各楼盘的营销活动启动，销售量开始攀升。根据中指研究院数据显示，今年1月份，大连新建住宅均价为每平10822元，下跌1.21%；2月份均价为10660元/平，环比下跌1.5%。综合看，全市在售楼盘均价在6000元以下的占15%；万元以下楼盘占比大达54%，均价在1万到15000的占23%，15000元以上的占22%。刚需仍是楼市主要支撑。
进入3月份，大连楼市成交量有所回暖，3月30日，央行、住建部、银监会联合发文明确二套房房贷首付降至4成，加上此前公积金贷款首套房首付3成将为2成，2套房由6成降为3成，央行再次降息等利好政策影响，根据中指研究院数据显示，大连新建住宅均价3月已几近止跌。
虽然4月的数据尚未发布，但是，从楼盘的来电量、来访量来看，4月的成交量数据会比3月更好。而这一情况也得到了一位不愿透露姓名的参会业内人士证实，他表示，4月不仅比今年前3个月的成交量有所提高，而且比去年的各月数据都高。
也因此，有参会企业代表表示，“2月份触底”传言从成交量和房价数据角度上来看，基本坐实，但“5月反弹”的传言可能不是指成交量，因为成交量应该是从3月就已经快速回暖。
优质房源充足 购房时机直指当下
对购房者迫切了解的“购房时机”问题，除了房价，业界给出了另一个值得思考的指标：住房品质。
经过近年的楼市政策调整，房企也收敛了快速扩张的步伐，转而更多地向产品品质倾注心血。参会的企业代表们纷纷举出众多产品精细化的例证，其中不乏人性化创新、客户需求引领产品设计、注重本土化需求等等系列举措。按照他们的说法，市场倒逼房企创新，这种竞争日趋激烈的情况下，产品品质得以快速提升，同时，在当前的市场下，同样房价，购房者可选择的优质楼盘比较多。
一位不愿具名的参会业内人士表示，房价比较稳定的前提下，特别是当前市场成交量已经开始攀升，部分楼盘存在房价调整的可能性，购房者应该在优质房源充足的情况下，出手购房。观望的同时，也会增加购买优质房源的机会成本。
总价300万以下都算普通住房
《意见》调整了普通商品住房认定标准。即位于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区，容积率1.0以上、单套建筑面积144平米以下，单套总价300万元以下的普通商品住房，可享受税收优惠政策。
要点解读：
“辽9条”中“容积率1.0以上、单套建筑面积144平米以下，单套总价200万元以下的普通商品住房可享受税收优惠政策”是我市原执行标准。由于我市房价高于省内其他城市，有部分面积在144平方米以下，但总价200万元以上的房屋享受不到税收优惠政策，而据统计，市内四区和高新园区中，多数区域单套总价平均高于200万元，因此，此次我市调整市内四区和高新园区单套总价为300万元，以便更好地惠及百姓。
新旧标准前后，大连市民如果在市内五区购买总价300万元以下的房子，对比税收优惠政策，单就房屋交易契税一项，新规前购房者需要按照4%×300万元=12万元缴税，新规后契税按照普通住房交易契税1.5%收取，购房者只需要缴纳4.5万元，仅此一项购房者就省了7.5万，这对我市的改善型购房者来说，契税门槛的降低和税费的节省，无疑是莫大的利好。
市民在今年夏、秋两季房展会购房
享政府30~150元/平方米优惠
《意见》还明确，从现在起至2015年底，房交会期间个人购买参展企业销售的商品住房并在此期间进行房屋合同备案的，在取得房屋所有权证时，政府给予购房奖励。购买90平米以下的(含90平方米)，每平方米奖励30元；购买90平方米~144平方米(含144平方米)，每平方米奖励50元；购买144平方米以上的，每平方米奖励150元,高奖励不超过3万元。
惠企看点：
基础设施配套先行 科学合理安排空地
5月5日我市出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），除了明确百姓看得见摸得着的实惠，还规定了在城市管理中，通过加强基础设施配套建设和合理安排住房用地供应规模，为楼市稳健发展保驾护航。这对于很多房企来说无疑是个莫大利好。
《意见》指出，我市将结合商品房累计可售面积、未开工住宅用地总量等指标，根据市场供求状况，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对建设用地规模过大，住房供应明显偏多的地区，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。对于在建商品住房项目，规划部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。
《意见》还要求，按照适宜居住，方便工作的原则，完善住宅区配套条件，优先进行道路交通和水、电、气等建设，优化公交线路和建设公交枢纽,尽快实现公交与地铁的有效衔接。提前进行学校、医院、商场、文体等设施规划布局，做到开发一片、配套一片，建成一片、成熟一片，形成良性循环，满足购房者需求。同时，加大招商引资力度，实现重大产业项目建设、人才引进、吸纳就业与房地产业布局一体化，以产业聚集人气。
华润大连开发部孙丽
连版新政
提振房企信心
这一轮大连新政内容丰富，涵盖了多个方面，可以感受到政府为稳定楼市下了很大气力。对于房企而言，此次连版新政具有较强的操作性，每条都十分关键，切中要害，进一步提振了购房者和房地产企业开发建设的信心。
中航地产策划经理朱海鹏
当前市场
更凸显区域价值
市场监测数据显示，从今年春节过后，市场上同类项目的现场来电、来访量都在快速提升。从这一点来看，市场正在转暖，但整体房价仍没有出现明显波动，特别是市内四区和高新区，区域阶梯型房价形势仍未形成，这种情况下，区域价值成为购房者更加看重的要素。
按照业界的普遍认知，房价会因为项目所在区域不同而不同，形成区域房价。如核心区房价会高于周边等，终形成金字塔型房价体系。但是鉴于当前市场正在复苏的起步阶段，区域房价差别尚不明显，就更加凸显出不同区域的价值。
当然，区域价值也要与产品品质相结合，才能形成更强的品质效应，为购房者提供更高性价比的选择。也因此，即使在市场逆势的情况下，风险控制力较强的房企依然能够保证开发进度，提供优质产品。
好旺角运营中心经理李俊霞
二手房
去年第四季度回暖
供需关系决定市场
与新建商品房不同，二手房市场从去年第四季度，也就是中央“9·30”新政后，就开始回暖。今年3月的“3·30”新政再度助推市场，4月的大连市二手房成交量进入“3000套”门槛。从统计图表来看，从去年第四季度开始，除了今年1月和2月受春节假期影响，成交量略有下降外，其他月份呈现上扬曲线。在房价方面，3月和4月的二手房交易价格都有所上涨，其中不排除成交量较大的因素。值得注意的是，受政策影响，二手房的挂牌价也有所增加。
从某种意义上来说，二手房市场受政策影响比较明显，但是终决定市场的，仍然是供需关系。按照当前的市场来看，5月的成交量或将踏入“4000套”门槛，但对于基数较大的市场供应房源来说，仍难以形成供不应求的局面，这也就意味着房价仍会比较稳定。
因此，建议刚需和改善型购房者，抓住当前政策利好的机会，积极入市，不要抱着“没有低，只有更低”的心态，错过性价比较高的房源。特别是部分新楼盘，推出了低价特价房，值得购房者考虑。同时，提醒二手房房主，当前市场下，好旺角二手房4月份平均销售周期为6.8个月，个别楼盘因报盘量较大，成交周期会更长，因此不要盲目提价，以免耽误佳售房时机。
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