[摘要] “3·30”楼市新政出台后，很多业内人士和购房者都在密切关注市场反应。新政发布至今已有一个月的时间，但“二套房首付低四成”和“营业税免征年限5年改2年”的政策刺激并未像预期的那样迅速带动楼市回暖，特别是新房市场的成交量和成交价格都相对平稳。
“3·30”新政出台后，很多的业内人士和购房者都在密切关注市场反应。新政发布至今已有一个月的时间，但“二套房首付低四成”和“营业税免征年限5年改2年”的政策刺激并未像预期的那样迅速带动楼市回暖，特别是新房市场的成交量和成交价格都相对平稳。日前，在业内论坛上，开发商和分析师对市场进行了理性分析，预计随着相关政策的落地和房企推盘策略的调整，新建商品房市场“红五月”可期。
新政出台后，虽然利好的信号刺激了市场活跃度的提高，但总体反应相对平稳。据天津市国土资源和房屋管理局的数据显示，第15周(4.4-4.10)本市新建商品住宅共成交1528套，环比下滑29.0%；套均面积106平方米；成交均价10211元/平方米，环比下滑4.8%。在全市的新建商品住宅成交量的方面，整体呈现涨少跌多的状态，新建商品住宅呈现“量降价平”的态势。而进入第16周(4.11-4.17)，天津市新建商品住宅开始小幅上涨，共成交2085套，环比上涨36.5%；成交面积22.5万平方米，环比上涨39.0%；套均面积108平方米；成交均价10777元/平方米，环比上涨5.5%。
通过天津市国土资源和房屋管理局公布的数据来看，4月10日以来，每日的新建商品房成交量基本都在300套以上，成交均价有小幅提升。我爱我家市场研究中心认为，新政出台后，大大提升了购房者的入市积极性，市场活跃度较高。但是由于政策出台短期内各银行的信贷政策处于落地初期，部分银行尚未明确，使得多数购房者对于政策的落地处于观望，交易量尚未出现明显的涨幅。预计随着政策逐步的明朗，积压的交易会逐步释放。
政策适应期或促“红五月”出现
对于市场目前的反应，专家认为，目前仍处于政策的适应期，很多有购房意愿的人群还在观望中，这是造成目前市场平稳的主要原因。孙韬通过对此前天津楼市对各项政策的适应期分析后发现，本市对各项政策的“反射弧长”，不论是限购政策、利率调整、公积金政策放松还是去年的“9.30”新政，市场的反应基本都在1-2个月后才开始显现。此外，新政的公布造成开发商营销节奏被打乱，需要进行调整，由于天津基本没有总部公司，地区公司在政策调整上需要层层审批和申报，因此各家房企对政策调整也需要一个适应期。他分析认为，新政的效果有望跨越4月份，给今年的楼市带来真正的“红五月”。
孙韬认为，目前市场上产品与客户需求不对位的情况也是造成反应平淡的一个原因。从天津市场来看，每年的市场容量在1000万平方米左右。即使是在限购的年份里，由于开发商能针对市场推出符合刚需客户需要的产品，供需对位，所以成交量也有所增长。进入2014年以后，在市场保有量不变的情况下，高端投资性客户逐步退场，自住性需求得以释放，楼市正在从刚需市场向改善型市场转变。2014年受市场欢迎的户型面积分别为70-90平方米、100-130平方米以及180平方米以上房源，此前常说的90-120平方米产品的关注度正在逐渐下降。但目前天津市场上仍然是该面积段的功能性三室和改善型三室房源占主导，实际上新品与市场需求结合的并不理想。由于改善型的需求并没有得到有效释放，因此市场潜力巨大，未来可期。
开发商找准市场定位加速去化
业内人士分析，政策利好的频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，仍然应以跑量为主，尤其是对于上市公司来讲，在这个阶段适合冲刺半年报销售业绩，尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。“3.30”新政对楼市实际成交、客源量、房源量来说，目前可能只带来了15%至20%左右的刺激增长，低于各方预期，在这个态势下，加速去库存应该是各家房企目前的首要任务。
尽管一些项目已经有了小幅的调价，但高库存将在一定程度上制约房价上扬。目前天津市场的存量在2000万平方米左右，业内人士普遍认为，新政给楼市带来的利好将在二季度进一步显现，但如果追求涨价来提高利润，反而可能在现阶段损失意向购房客户，影响销量。由于新政的目的是通过“卖旧”减税、“买新”降首付来促进改善性置业客群的换房升级，但这部分客群的购房需求并不急迫，项目间的销售竞争仍然很激烈。
孙韬分析认为，此时能够顺应市场、调整政策的开发企业能得到市场更多关注。“滨海新区的项目就是很好的例子，只要有针对市场的好产品就可以脱颖而出。”滨海新区生态城内的一家房企将自己的目标客户定位为基层的刚需客户，开发出符合市场需求的产品及价格。尽管项目不具备地段优势，周边社区中心、学校、道路、公共设施等配套尚未完善，但由于目标客群定位准确，自去年6月份开盘以来一直保持着高去化率，市场认可度高。
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