[摘要] 在今年的两会上，政府工作报告指出，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”两会后，房地产放松政策接踵而至，为全国房地产市场的复苏带来了暖意。
在今年的两会上，政府工作报告指出，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”两会后，房地产放松政策接踵而至，为房地产市场的复苏带来了暖意。
继3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例。同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。多部门联动，打出促进房地产市场平稳健康发展的组合拳，凸显了“分类指导，因地施策”的调控意图，传递出支持自住和改善性住房需求的明确信号。
调控政策避免“一刀切”
中国经济网记者注意到，此次政策也在着力避免“一刀切”的单向调整。在下调住房公积金和二套房贷首付比例的同时，政策也更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。
中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。“住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、居民收入水平等宏观审慎因素，避免“一刀切”式的调整。”
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，和以往的房贷政策相比，此次出台的政策弹性较大，各地可以根据本地房地产市场的情况作出调整，有些地方自住性需求旺盛就可以放宽首套房条件，而有些地方投机性需求较强，地方政府就可以调高首付比例。
“总之一句话，此次出台的政策就是为了刺激自住性需求和改善型需求。”赵锡军说，政策效果关键要看地方政府的理解和执行情况。
民生银行首席研究员温彬指出，对于银行业金融机构来说，也有更大的市场空间。各家银行可以根据自身的资产负债状况和客户结构情况，确定房贷政策。
房地产市场现分层现象需要因地施政
“不同地区和城市房地产市场有不同特点，如一些一线城市需求较为旺盛，而二、三线城市需求偏弱，需要根据不同的情况灵活调整。”中国银行国际金融研究所副所长宗良表示。
据中国经济网记者了解，我国房地产市场带有明显的区域特点，并出现了市场分层现象。其中，一线城市由于潜在购房需求较旺盛，在楼市整体下行背景下房价相对稳定，北京（楼盘）、上海（楼盘）等市甚至尚未放开限购政策；二线城市逐渐分化，但也出现复苏之势；而三、四线城市则由于缺乏核心竞争力、早期大型房企扎堆过度开发等原因，库存和市场风险不断累积。
具体来看，青岛、郑州、长春等二线城市土地消化周期较长，按照目前的去库存节奏，中长期库存压力较大，大连更是短期房屋出清周期和长期住宅用地消化周期双双偏高，三四线城市面临的难题则可能更加艰巨。
而另一方面，热点区域供应不足现象明显，除了一线城市外，厦门、海口等部分沿海或城市群的次中心城市的供应压力也颇为突出。在此情况下，“坚持分类指导、因地制宜”的要求，体现了政策制定的灵活性和分化性。
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