[摘要] 今天下午，二套房首付比例和营业税年限都迎来了新一轮调整。两项政策力促楼市，极大的降低了购房者门槛，预计超7成购房者受益，楼市或将迎来“量价”齐升。
3月30日下午，二套房首付比例和营业税年限都迎来了新一轮调整。两项政策力促楼市，极大的降低了购房者门槛，预计超7成购房者受益，楼市或将迎来“量价”齐升。
二套房首付比例降至四成
为支持居民自住和改善性住房需求，今天下午，据中国人民银行网站消息，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。
二套房首付比例的由7成降至4成，极大的降低了购房门槛。信义房屋分析师陈丽娜算了一笔账，以上海（楼盘）二手房成交均价200万计算，调整前须支付140万首付，调整之后只需支付80万，降低了60万元，这极大的释放了潜在改善型购房需求。
目前，上海二套房首付比例为70%，是在2013年市场火爆的时候出台的政策，以此抑制改善型需求大量入市而导致房价的过快上涨。德佑链家研究部总监陆骑麟分析介绍道，从统计数据来看，上海有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远，以非学区换学区等等为目的的，并且不少购房者为了享受贷款结清算首套的政策，往往是先卖再买，此次新政出台之后，这50%的购房者无需先卖房再买房了，直接能够享受40%的首付比例，那么，这部分改善型的购房者很有可能会选择先买一套，然后再去做一定的固定资产调整，也就是说，会加快改善型购房者的入市速度，从而短期内刺激成交量的提升，至少能提升50%左右。
新政有望惠及7成购房者
《通知》还明确，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
此条政策对于上海来说意义有限，必须配合上海的公积金新政才能放大其作用。目前，上海公积金贷款每户高为80万元，也就是说，要享受20%的首付标准，必须购买总价不超过100万元的住房，并且很多购房者是没有补充公积金的，实际家庭可贷款额是60万。德佑链家市场研究部监控数据显示：2015年1月1日-3月29日，全市新建商品住宅总价在100万元以下的商品住宅成交量占比仅为4.5%，比例非常小，还不足一成，沪上100万元以下的商品住宅非常有限，那么，能享受首付20%的购房者也会更少，几乎可以忽略不计，同样，要享受30%首付来购买改善型的房源，总价不能超过114.3万元，对于沪上改善型房源来说，也是不足的。
目前，上海房地产购房客户中，改善型需求总量占到市场的70%，而房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右购房者而受益。先前7成的首付比例使的购房者改善居住条件的成本非常高，很多购房者较难完成二次置业，抑制了大量的需求，预计将也将释放部分潜在购房者。陈丽娜预测道，公积金委托贷款购房首付款比例的调整，结合近期众多城市提高住房公积金贷款额度，必将使首套房购买者受益，因此预计将有超7成左右的购房者受益。
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