[摘要] 根据天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》数据统计显示，2014年全市二手私产住宅成交量69543套，与2013年相比下降21.1%。其中 城区成交27694套，环比下降26.3%；环城四区成交13944套，环比下降20.3%；滨海新区成交17458套，环比下降10.2%；郊县五区成交10447套，环比下降23.5%；
成交总数：下降
根据天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》数据统计显示，2014年全市二手的私产住宅成交量69543套，与2013年相比下降21.1%。其中 城区成交27694套，环比下降26.3%；环城四区成交13944套，环比下降20.3%；滨海新区成交17458套，环比下降10.2%；郊县五区成交10447套，环比下降23.5%；
我爱我家市场研究 认为，回顾2014年二手楼市的成交情况，可以用“先抑后扬”来形容，上半年信贷收紧、蓝印取消抑制了市场需求的释放；下半年10月末开始，“津十六条”、房贷新政等宽松的楼市政策执行，刺激了改善型需求的释放，带动了市场活跃度的提升。
2014年天津市二手房成交均价为9295元/平方米，环比2013年上涨4.1%；其中 城区12751元/平方米，环比上涨9.44%；环城四区8188元/平方米，环比上涨4.90%；滨海新区7628元/平方米，环比下滑0.56%；郊县五区5581元/平方米，环比上涨3.86%；而对于一直关注度较高的 城区而言，2014年的成交均价较2013年相比也有明显的涨幅。
我爱我家市场研究 认为，成交价格的上涨主要有两点原因，一是由于2014年刚性需求购房者为购房主体，在 城区由于地理位置优越，交通便捷，配套设施完善，所以区域价值依然保持一个较高的状态。 是有些对于“”、“”需求明显，热点房源供给紧张，从而带动了津城二手房交易价格整体表现处于一个相对较高的水平。二是在2014年11月、12月期间，楼市利好政策出台后，购房者的改善型需求较为旺盛，房价较高的 城区成交量占比有所上涨，继而提升了整个津城楼市的成交的均价。
成交比例：上升
根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据显示，2014年全市新建商品住宅成交91448套，二手私产住宅成交69543套，一二手交易比例为1：0.76；其中 城区成交新建的商品住宅10486套，成交二手私产住宅27694套，一、二手房成交比例为1：2.64。
我爱我家市场研究 认为：首先， 城区在售的新建商品房项目在一定程度上供给有限，可供购房者选择的新房供给少。另外， 城区的新建商品房整体价格偏高，产品定位 ，所以部分资金有限的刚需购房者就会倾向于性价比较高的二手房源。后，从2014年10月开始，“9.30新政”、“津十六条”从营业税等方面降低了二手房交易的门槛，有助于市场流通，所以与新建商品房相比，二手的房源的供给量大，可选范围较广，价格也占有一定 ，继而使得二手房更受青睐。
单套总价：百万
根据我爱我家2014年二手房买卖的业务成交数据显示，80平方米以下的房源依旧占据市场成交主力，占整体成交的67.2%，但较去年相比下降了7个百分点，尤其从今年10月份开始，80平方米以下的房源占比下降到60%以下，而80平方米以上房源占比则有所增长。
我爱我家市场研究 认为，使得高价位的百万房源关注度不断提高的原因有两方面：一方面，新政的出台降低了改善型需求的入市门槛，促进了购房者入市积极性的提高，使得市场上的改善型需求开始增多，同时，新政的执行从税费、利息等方面均降低了改善型购房者的购房成本，减轻了购房者的购房压力，促使购房者对于较高价位的百万房源的需求逐渐增强；另一方面，从业主心态方面来看，由于高价位的百万房源长期以来销量受阻，所以业主的交易意愿较高，也希望趁着新政利好的影响下，尽快出售手中的房源，因此短期内价格并未出现明显波动，也为此类房源的销售带来了利好的条件。
热点区域：市区
从2010年起， 城区的二手房交易量占比连续五年呈下降趋势。另外，滨海新区和环城四区成交占比则呈现上扬趋势， 是滨海新区的涨幅较为明显，从2013年的22.06%上涨到2014年的25.14%，上涨近3个百分点，环城四区相比2013年上涨0.3个百分点。
从我爱我家2014年成交数据显示，全年成交的十大热门商圈， 城区占据七位，滨海新区占据三位，其中 城区成交的热门商圈也几乎均是 沿线的版块。我爱我家市场研究 认为，首先，环城四区新建商品住宅区已经初具规模，供购房者选择的房源较多， 是多条 的规划建设，拉近了环城四区和 城区的距离，加之 城区的区域价值较高，导致了部分资金有限的刚需购房者将注意力转移到了环城区域置业。其次，虽然 城区的区域价值较高，但由于其交通便捷的特性，所以依然是购房者关注的热点。后，随着天津自贸区的设立，带动了滨海新区的发展，使得滨海新区从配套设施到交通便捷度都有了极大的提高，从而提升了区域价值。同时，许多企业将会在此设立，继而会带动区域内的租赁市场活跃，也会吸引更多的购房者在此置业的。
2015年：改善型为主价格看涨
我爱我家预计，今年房地产领域的一些改革措施会获得实质性进展。首先，未来城镇化水平决定我国购房需求仍然较大，以消费为目的的刚性购房需求较大，房地产短期消化过大开发量后，仍然可以保持稳定增长。2015年不动产统一登记将在信息系统建设上取得进展，将在3月1日正式实施，至此，不动产统一登记的准备工作全部就绪，这为未来全面开展不动产统一登记打下基础。由此可以看出，国家将调控“大权”回归于市场，加之在2014年下半年以后“9.30”房贷新政、及各地公积金新政和11月份下旬的降息的政策出台后，刺激部分刚需释放，市场活跃度明显提高，所以预计在这样的利好形式之下，楼市难有“转向性”的政策出台。
交易总量：上涨
预计2015年在利好政策以及刚需和改善型的购房者入市的环境下，天津市二手私产住宅交易量会有一个持续上升的状态，预计会上浮20%，全年成交量可达到8万套以上。
我爱我家市场研究 认为，首先，在国家政策的支持下，房价将持续平稳，市场仍将以刚性自住需求为主，阶段性的改善型需求也将逐步入市。另外，2014年3月5日李克强总理的 工作报告时 指出，将加强环渤海及京津冀地区经济协作。预计未来，京津冀地区城镇的交通网将得以覆盖，将大大缩短城市之间的距离，提高交通的便捷度。由于外来人员的增多，市场上购房、租房需求量也将逐步增多。后，伴随着城市的发展，环城区域的新建商品住宅区已经初具发展，市场中房源供应日渐丰富，且随着城市中部分新建项目逐渐落成和入住，已经进入二手房流通市场，使得二手房供应逐步增多，购房者的选择余地也逐渐的增大。
从2014年的价格走势来看，全年的成交均价环比上涨了4.1%，前十个月均价变化幅度也极其微小，在10月份以后有所上涨，11月份成交均价环比上涨4.61%。预计在2015年政策平稳的环境下，市场仍以刚需自住群体为支撑，部分改善型客户积极入市，需求的平稳增长难以带动价格大幅的波动，但刚需群体所集中需求的 城区中小户型房源和热点户型的需求集中度较高，其价格将保持坚挺或出现小幅的增长。
我爱我家市场研究 认为，一方面，随着2015年的不动产统一登记将在信息系统建设实施后，业主的房源登记变得透明化，从而使得二手房源的供给量增多，继而对平抑房价方面起到积极地作用。另一方面，在 城区的热点户型及部分客户青睐的鼓楼、梅江等 ，其中房源的刚性、改善需求旺盛使得市场中该户型的房源供应紧缺，出现价格坚挺的现象，因此可以预计部分热点 的房源价格会有小幅的上涨。
热点区域：环城
纵览2014年津城二手房各个区县的成交情况，可以看出虽然 城区成交占比仍然位于主导位置，但已经连续五年呈现明显下滑趋势，反而滨海新区、环城四区的成交占比却逐年上升，尤其在今年，这种情况尤为明显。预计2015年环城和滨海两大板块的持续发力值得的期待。
我爱我家市场研究 认为，环城四区新建商品住宅区已经初具规模，例如东丽的东丽湖板块和津南的双港板块，可供购房者选择的房源较多， 是轨道交通的规划通过，拉近了环城四区与 城区的距离。与此同时，由于 城区的区域价值较高，导致了部分资金有限的刚需购房者将注意力转移到了环城四区置业。另外，由于近年来国家对滨海新区的政策扶植，投入力量大，尤其是天津自贸区在滨海新区的设立，使得滨海新区从配套设施到交通便捷度都有了极大的提高，从而提升了区域价值。其次，伴随着自贸区的确定，许多企业将会选择在滨海新区设立，继而会带动区域内的租赁市场活跃，同时也会吸引更多的购房者在此置业。
热销楼盘：改善
今年的成交数据显示， 城区依旧交易活跃。其中 城区成交的热门商圈也几乎均是 沿线的板块。由此可以看出，虽然 城区的 沿线区域价值较高，但由于其交通便捷的特性，依旧成为了房产交易热点。2014年火热建设的5、6号线将于明年分段开通，4、10号线也开始了规划建设，所以在2015年， 将依旧保持活跃。另外，随着经济的发展， 沿线的配套设施也是日益完善，从而凸显出 的地理位置优越性。另外， 周边的房源供给也是较为丰富， 符合上班族的刚性的需求置业。
由于国家政策的利好，吸引了部分改善型需求购房者的积极入市。预计在“津十六条”、房贷新政等宽松楼市政策实施后，改善型需求得以释放，像梅江、鼓楼等中高档 会成为改善型购房者关注的热点。就发展而言，此类 多为中、大户型，户型设计、居住舒适度均更高，且小区环境、物业管理水平较高。与此同时，鼓楼 地处 沿线，而梅江 6号线正在建设，加之 生活、商业等配套设施日益成熟，因此购房者对于房源保值、 性较为看好。
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