[摘要] 就在2014年12月,北京某项目的预售许可证信息显示,该项目此次批准的7号楼共计51套房源,其中35套为住宅,16套为商业。住宅的拟售均价为16.5023万元/平方米,其中3单元701房高,达到190821元/平方米,而4单元602房的总价高,达到7107万元。相关人士计算,如果按照平均售价16.5万元/平方米计算,项目总货值在97.6亿元左右,如......
就在2014年12月，北京某项目的预售许可证信息显示，该项目此次批准的7号楼共计51套房源，其中35套为住宅，16套为商业。住宅的拟售均价为16.5023万元/平方米，其中3单元701房高，达到190821元/平方米，而4单元602房的总价高，达到7107万元。相关人士计算，如果按照平均售价16.5万元/平方米计算，项目总货值在97.6亿元左右，如果后续项目有一定溢价，其总货值可以突破100亿元。而相对于此，该项目的土地成本、建安、税费及管理成本合计为60亿元，剩下的为资金成本。
据悉，16.5万元/平方米的单价对于顶豪现房来说并不是高价格，但是期房拿到如此之高的预售价格是此前没有的。当然，目前的获批价格是封顶价格，实际销售价格肯定要低于该价格。
不过，高价格往往引发高关注度，业内人士看来，此次地块获批价格远超预期，更是意味着北京市相关部门对于 豪宅预售价格管控的进一步松绑。据分析，2015年的北京顶豪市场，或将成为北京楼市竞争激烈的市场。有市场声音认为，项目高价格获批对这些还未报价的顶豪给出了定价的参考和信心。对此，也有人表示，顶豪市场容量小，其 客群不会单纯看产品的价格，而是更加注重产品的综合性价比，且目前顶豪市场形成了差异化竞争，因此跟进提价不会成为主流。
住宅标准几何
既然 市场如此活跃，那么，我们很有必要好好了解一番天津的 住宅市场了。首先，要弄明白什么是 住宅， 住宅有什么样的标准？有人说， 住宅有着丰富的内涵，它是节制的、适度的、合理的、经济的，同时也是具有创新性、走在市场前端的产品，而不仅仅是那些动辄上百万的豪宅别墅。也有人说，单价和整体价格分别在6000元/平方米和90万元以上，即可被说成是“ 住宅”。广州某银行则认为，“ 住宅”应该在7000元/平方米和100万元以上。
虽然大家的说法不一，但是纵观近年天津楼市， 住宅无疑是炒得热的话题之一。人们往往把户数少、面积大、容积率低、停车场多等因素定义为 的基本要素。事实上，不同的人、不同的国家、不同的城市状况催生出的“ ”都有不同的界定。
以天津为例，广受追捧的豪宅产品几乎地处城市外环快速路 乃至近郊四区，而热销产品中不乏面积在200平方米以下的物业，这在规模上与正统大宅存在一定差距。相比之下，远郊纯生态低密项目则在 置业者的取舍中面临考验。
不光是需要拥有光鲜亮丽的外表，更重要的是具备一个 所拥有的附加值。在本地 人士中，住宅的附加值除了城 金融产业为其带来的便捷，还有对其圈层平台的搭建与维系。调查显示，月收入在8000元以上的天津置业者有60%以上重视住宅项目业主的整体文化水平，而月收入在12000元以上的置业者则更加看重社区居民的社交圈与自身是否存在差距。
滨海新区或拔头筹
从2014年12月本市的开盘及加推情况来看，打着“ 住宅”旗号的楼盘大多分布在环城四区和滨海新区，其中滨海新区项目多，有珺林、滨旅煦园、佳宁苑等，东丽区也有天安智慧港、左右城等，此外，西青区的君悦林荫大道、武清区的紫韵枫尚、北辰区的枫水湾以及宁河县的滨江国际也相继开盘亮相。
其中，以滨海新区的珺林项目12000元/平方米的单价高，东丽区的左右城以10000元/平方米紧随其后，低的是北辰区的枫水湾二期，单价5700元/平方米。从这组 住宅价格来看， 住宅项目价格已不再望尘莫及。同时，也给 住宅项目的概念扩大了范围，不是只有社会山2014和旭辉御府那样的 别墅，也有精致典雅的温馨小窝。
从各项目的在售户型来看，大多是一居、二居、三居的全部户型，个别在售项目只售一居室户型。从户型区间来看，洋房基本在88平方米至142平方米，高层户型面积为80平方米至160平方米左右。除此之外，弘泽天泽、瞰海轩、中铁四季公馆、吉宝沁风御庭、世嘉、状元城等项目都于2014年12月份实现入住。其中，位于滨海新区的项目是多的。
据了解， 人群受短期市场波动的影响较小，出于资产配置等考虑， 人群更看重项目的整体均好性，这在一定程度上保证了市场的需求量。同时， 住宅本身具备一定的抗跌和保值价值，这使得城市核心区的低密度 住宅显得凤毛麟角。
未来楼市继续看涨
从整体市场来看，2014年的 住宅市场稳定且跑赢房地产“大市”；而随着多个 项目的陆续入市，2015年的 住宅市场的竞争将进一步加剧，成交量和成交价格也会出现一定程度的上涨。同时，这些 住宅项目营销负责人不约而同地表示，开发商在打造此类项目时，考虑多的是对项目自身产品力的提升。
同时，随着改善住宅的购房观念日趋理性，市场比重也越来越大，成为市场中坚力量，改善型需求成为 住宅市场的主力。一方面人们对生活品质的追求，一套户型面积较大、小区配套齐全环境又好的房子基本上会成为很多人的 考虑因素，而且实际上这样 的改善型住宅，价格其实并没有多高。此外，市区周边不少大户型 产品陆续入市，这对于改善、养老型客户的吸引力很大。
数据表明，5年来， 住宅市场份额一直保持在一个稳定水平。仅北京一座城市总价3000万元以上的产品年均去化数量在150套至300套之间。今年，在刚需和改善类产品成交量均同比下跌的情况下， 住宅产品同比上涨3成，跑赢“大市”。所以，在对来年市场的预判上，业内人士认为随着多个 住宅项目的扎堆入市，2015年的 住宅市场成交量价必然会有一定幅度的增长。
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