[摘要] 房贷新政、公积金新政等各项楼市调控政策的落地实施，重新释放各类购房需求，全国楼市似乎进入回暖阶段。因正值年末，业内将其称之为“翘尾”。不过，业内人士分析认为，在高库存以及全年销售业绩压力等因素的影响下，四季度，房企仍将会以去库存为主，优惠促销力度不会降低。
房贷新政、公积金新政等各项楼市调控政策的落地实施，重新释放各类购房需求，楼市似乎进入回暖阶段。因正值年末，业内将其称之为“翘尾”。不过，业内人士分析认为，在高库存以及全年销售业绩压力等因素的影响下，四季度，房企仍将会以去库存为主，优惠促销力度不会降低。
楼市出现回暖
国家统计局11月13日发布数据显示，今年前10月，房地产投资77220亿元，同比名义增长12.4%。增速不仅连续9个月下滑，且明显低于同期的固定资产投资增速。分析人士指出，房地产市场的年末回暖行情将持续，但在整体供需关系逆转的大背景下，房地产投资高增速时代终结。同时，随着房地产市场库存的继续增加，楼市将进入“去库存化”阶段。
数据显示，2014年1月至10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1月至9月份收窄0.8个百分点。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，降幅比1月至9月份收窄1个百分点。这是最近四个月以来，房地产销售方面的降幅首次出现收窄现象。这主要得益于最近两个月房地产市场成交明显回暖。
从单月来看，今年10月，商品房销售面积为11362万平方米，商品房销售额7158亿元。受国庆假期的影响，比9月小幅下滑。但与7、8两月的成交数据相比，上涨了20%。9月末，两部委出台房贷新政，市场预期出现反转。加之房地产开发商纷纷降价促销，市场从9月开始明显升温。
中原地产指出，因为网签数据滞后，实际市场的表现远远超过数据体现出来的上涨。按照该机构的统计，10月，从网签数据来看，40个重点城市全月销售面积超过2300万平方米，环比增长8.8%。
同样在多轮新政刺激的情况下，10月天津楼市成交量价齐升。全市商品住宅成交6677套，环比上涨8.83%；成交面积74.70万平方米，环比9月增加11.32%，同比去年同期减少36.45%；成交价格环涨0.71%，均价11510元/平方米，环比9月上涨0.71%，同比去年同期上涨13.92%。
楼市库存仍在增加
受成交回暖的影响，一些房地产指标也出现好转。数据显示，2014年1月至10月份，房地产开发企业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，增速近8个月来首次“转正”；土地成交价款为7747亿元，增长20.4%，增速提高8.9个百分点。10月份，房地产开发景气指数为94.76，比上月提高0.04点。同样出现了今年以来的首次回升。
受此前几年房地产投资高速增长、新开工面积增加的影响，如今的市场库存也在不断增长。数据显示，10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米。
除一线城市和个别热点城市的供应相对紧张以外，大部分二三线城市已经出现供应过剩、去化周期长的情况。基于这种判断，很多房地产企业放缓投资步伐。多家机构的报告指出，今年年末房地产市场的成交量将持续回暖，部分区域、项目甚至可能出现涨价情况，但这无法改变房地产投资增速下滑的现实。
天津的情况也是一样。根据中指研究院天津分院数据显示，2014年以来，本市住宅市场持续高位供应，而成交方面的低迷促使库存量一路高升。截止到10月31日，住宅市场的可售量为2342.57万平方米，环比上月增加5万平方米，攀至历史新高。出清周期自2012年5月份以来再次攀至30个月以上水平，达30.2个月。
分区域来看，天津全市四大片区可售量涨落参半。其中市内六区可售量为218.92万平方米，环比增加1.72万平方米，再攀高值。供应房源主要集中于河东区、河北区，受成交量回升影响，出清周期降至23.9个月。环城四区出清周期为20.8个月，为四大片区中的水平。滨海新区出清周期为53.2个月，高居四大片区首位。远郊区县可售量至731.73万平方米，达历史高位，利好政策的入市促使成交量回升，至蓝印政策取消后高值，但仍不足20万平方米水平，供应的相对高位促使出清周期持续走高，至28.4个月。
去库存成主要目标
大量库存的积压，很可能导致开发商年底前不得不继续通过促销手段跑量。例如，不少房企打出“双十一”促销牌，也多是出于年度业绩的压力，希望快速去库存、回笼资金。另外，房贷7折利率优惠难产，有开发商别出心裁地给出利率补贴计划，将8.5折与9折差价部分由开发商以优惠的形势进行补贴。
以上皆证明当前开发商推盘走量意图明显。亚豪机构副总经理任启鑫认为，随着9月底新政策的出台，部分蛰伏的需求被激活，市场活跃度明显提升，为争抢这部分需求变为自身销量，接下来房企将普遍采取“平价跑量”的策略。
世邦魏理仕研究报告指出，与2014上半年相比，房企下半年的销售任务更重，由于银行利率优惠力度很小，房企在资金压力和库存压力推动下，会通过让利的方式来快速走量，冲刺年终销售目标。
德佑地产研究总监陆骑麟称，10月以来的成交量上升，还不足以支撑开发商都能完成2014年的销售目标。还有些开发商现在不着急卖房，而是期望明年市场回暖时获得更高的回报。
有业内人士分析认为，成交量回升只是市场表象。背后的实情可能是，一方面，开发商年底阶段面临销售业绩指标的压力，不得不打鸡血贴着成本跑量，以尽可能缩小今年销售结果与业绩指标的差距；另一方面，银行“惜贷”持续，房企资金面紧张的基本面没有改变，尽快回笼资金成为年底阶段开发商解决燃眉之急的必然选择。同策咨询研究部总监张宏伟称，开发企业此时跑量只是追求表面业绩的回升，年底阶段的“冲量”难以保证开发商的利润率。
因此，就市场指标来看，“去库存”仍然是市场主旋律，大部分城市仍然有房价下行的压力，部分房企因为资金面仍然较紧张，仍然维持“以价换量”的市场策略。目前对开发商来说，如果降价，就会引起老业主集体不满，如果不降价就没有办法完成销售业绩，处于两难境地。于是，开发商通过以内部折扣价销售给自己员工的方式来解决。
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