[摘要] 2014年三季度国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温。虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。四季度“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整将成为市场走势的关键。
2014年三季度国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温。虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。四季度“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整将成为市场走势的关键。
一、三季度市场形势：限购政策快速调整，市场短期回升但仍难及去年同期，房价延续下行趋势，房企销售业绩不佳。
1、政策环境：多地出台刺激政策，限购政策放松短期内刺激需求入市，但无法根本改变需求预期；9月底信贷调整预期升温。
限购方面，住建部提出千方百计去库存，多地放松限购。2014年6月26日，呼和浩特市发布文件正式取消限购，为个正式宣布全面取消限购的城市。随后，济南、海口、苏州、武汉等地也相继宣布放松限购。截至9月，47个限购城市中，共有42个城市放松限购，北京、上海、广州、深圳、三亚为最后5个坚守限购的城市。限购放松后，短期市场出现明显回升，但持续性不强，难以根本改变市场走势。
信贷方面，部分省份出台文件，加大救市力度，信贷政策宽松预期升温。。
福建、湖北、江西、宁夏加强信贷支持，其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放宽公积金使用方式，宁夏、湖北明确部分税收减免政策。此外，四川则提出对于满足条件的金融机构按照实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。此外，多地通过放松公积金使用条件，提高公积金贷款额度等方式刺激市场需求。但地方性鼓励信贷和调整的措施在经过商业银行执行过程中仍存在较大不确定性，所以市场影响有限。
9月下旬，市场预期央行将放开限贷政策，鼓励首套房贷款，并降低首套房认定标准为“房贷余额偿清都算首套房”。截至目前，央行并未明确表态。业内预期这一信贷政策若能调整，将有利于刺激改善需求释放，促进市场成交回升
2、价格：三季度住宅价格继续下行，自5月以来已连续5个月下跌，市场下行趋势明显
三季度百城均价持续下跌态势，9月跌幅扩大。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年三季度，楼市处于下行调整时期，百城住宅均价持续下跌。其中7月住宅均价为10835元/平方米，环比下跌0.81%，跌幅比6月扩大0.31个百分点；8月住宅均价为10771元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22个百分点；9月百城住宅均价继续下行
3、新房成交：受取消限购政策刺激和季节性影响，三季度成交环比回升，但仍较去年同期下降14%；降幅略有收窄
2014年三季度，市场仍处于下行调整期，信贷调整房企加大推盘、以价换量的推动下，市场成交环比有所回升，但较去年同期仍有较大差距。据初步数据统计，重点城市成交商品住宅约3777万平方米，环比二季度增长10.3%；受2013年同期高基数影响，三季度市场成交同比下降14.0%。累计来看，2014年前三季度重点城市成交约10732万平方米，同比下降15.9%，降幅较上半年收窄1个百分点。
4、土地：受企业存货与资金压力影响，企业投资放缓，三季度土地市场持续低迷，推出与成交量持续下降且降幅扩大
土地市场推出和成交均不及去年同期，三季度土地市场持续遇冷。2010年政府的推地节奏较往年骤然加快，之后土地的推出、成交面积始终在高位，并在2013年达到点。而今年以来，楼市成交不济，行业以去库存为主基调，房企拿地积极性受影响，土地市场应势调整。从推出来看，今年1-9月300个城市各类用地累计推出17.9亿平方米，较去年同期下降16.5%，其中三季度共推出5.7亿平方米，环比二季度基本持平，较去年同期下降25.5%；其中住宅用地降幅高于总体用地。 成交方面，各类用地累计成交14亿平方米，较去年同期下降24%，其中三季度成交3.9亿平方米，环比下降18.8%，同比下降41.6%。
土地出让金方面，房企拿地保守，出让金同比回落，各月降幅持续扩大。2014年前三季度，出让金累计为1.7万亿，同比下降22%。2014年三季度，300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近5成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超5成，降幅高于商办用地。从各月表现来看，三季度土地市场仍然维持较冷态势，其中9月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅接近7成。
5、企业：市场整体低迷背景下品牌房企业绩仍好于去年，但多数房企销售情况不及预期，年末销售继续承压，拿地投资更趋保守
销售方面，2014年1-8月，20家代表性品牌房企销售额达8262亿元，同比增长9.4%；销售面积7620万平方米，同比增长10.7%。具体企业来看，万科累计销售额达到1294亿，继续占据头把交椅，恒大及碧桂园分别达到800、900亿元，而金地、远洋销售情况仍未有好转，全年累计销售额出现同比下降。目前由于大多数城市取消限购，同时多数企业均采取降价跑量的策略促进销量的回升，预计随着金九银十销售旺季的到来，企业将随行就市，销售业绩将得到进一步增长。
企业目标完成率方面，多数房企目标完成情况不甚理想，年末销售持续承压。2014年年1-8月，代表企业平均目标完成率为55%，其中恒大目标完成情况，目标完成率为82%，万科、中海、绿城均超过60%，富力下调年度目标至600亿，但目标完成率也仅为55%，属于中等水平。其他企业中，保利、华润、世茂、龙湖等品牌房企均为50%-55%之间，较去年同期水平下降明显，下半年销售压力仍然较大。金地、首创置业及招商目标完成率均未过半，实现全年销售目标难度较大。
房企拿地销售比方面，企业拿地保守，土地购置费用占销售额比重持续下降。2014年前8月，品牌房企在土地市场上略显保守，累计拿地金额同比下降幅度达到33%，导致整体拿地销售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.43降低至0.23。具体企业方面，多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。其中万科由2013年的51%下降至10%，保利和金地拿地销售比均为20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也颇为明显，富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%，土地扩展力度明显不足；其他企业中仅龙湖、中海、华润置地在销售良好的情况下保持稳定的拿地。
二、四季度市场展望：房地产信贷政策调整将成为市场走势的关键
在政策不发生重大调整的条件下，市场预期下行导致需求观望和按揭贷款影响，仍将导致市场成交量同比小幅下行。供应方面，在在年度销售目标和资金回款压力下，房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加。价格方面，目前市场库存高企，去化压力攀升，预计房价继续下行趋势。
目前多数企业销售不及预期，资金压力较大，在年度销售目标压力下更多企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金。2014年以来，信贷收紧、需求不足导致企业业绩欠佳、库存攀升，同时资金压力加大。由于对未来市场预期不稳，房企拿地更加保守，土地市场明显降温。“金九”已到尾声，随着“银十”及年末季节性销售旺季到来迫于去化压力和回笼资金需要，四季度更多企业将加快推盘，在使用传统销售策略加大优惠、促销力度的同时，通过全民营销、地产金融等创新性销售策略谋虑去化。
鉴于9月底以来市场预期“认房不认贷”的按揭贷款政策调整升温，预计四季度房地产信贷政策调整可能性较大。如果“认房不认贷”等信贷刺激政策落地实施，或将明显刺激改善需求入市，促进市场成交，四季度市场成交或将接近去年水平。
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