[摘要] “以房养老”模式的推出，居住用地70年使用权的问题，又一次成为舆论关注的焦点。各种混乱信息，使得人们对土地使用权70年问题大加鞭挞，那么，土地使用权的历史由来与国际经验，以及未来中国土地制度改革的方向？住宅用地使用权期限是否延长？是有偿续期还是无偿续期？等等有必要重新认识一下。
“以房养老”模式的推出，居住用地70年使用权的问题，又一次成为舆论关注的焦点。各种混乱信息，使得人们对土地使用权70年问题大加鞭挞，那么，土地使用权的历史由来与国际经验，以及未来中国土地制度改革的方向？住宅用地使用权期限是否延长？是有偿续期还是无偿续期？等等有必要重新认识一下。
现行中国土地出让年限：
宪法规定城市土地国有（全民所有）。而随着生产实践，1990年5月19日，国务院颁布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，首次提出了“居住用地年限为70年”。具体表述是：土地使用权出让年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四) 商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。对土地产权的期限设定，基本是与国际接轨的，当然主要参考当时还处于英国殖民统治下的香港。
在当前中国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。
规范的土地使用年限的实时法规是自2007年10月1日起施行的 《中华人民共和国物权法》其中的第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 ”
在第149条更是明确了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
在第150条规定“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”
但2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市城市房地产管理法》规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该宗土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准 的，土地使用权由国家无偿收回。”
先进经验：
在香港地区目前采用的是批租制度，即在一定期限内(不超过99年)转让土地使用权，主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界(期限99年)得来，土地并非港英当局所有。
有资料显示，英国统治香港的一百多年时间内，香港土地的租赁期有多次变化。
（1）1898年前除大部分九龙半岛内地块以及海旁地块外，香港岛及九龙界线街以南批租的土地，租约都是999年租期。1898年之后在新批土地时取消999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约。
（2）北九龙及新界土地。1898年，北九龙及新界土地由英国政府向中国租借，由港府接管。港府以99年减最后3天（由1898年7月1日起计）批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收 回，再由港府在6月30日归还中国。
（3）1984年“中英联合声明”规定： 1997年7月1日以前期满的土地契约可以续约；1997年7月1日到期的土地契约可以自动延长至2047年；租赁期限超过1997年7月1日的土地契约依然有效。
当前，香港特区政府仍以拍卖、招标或协议的方式批租土地，但新租约的期限最长只能到2047年。
在英国住房没有土地所有权。英国目前有三种产权表现形式;保有 (Freehold) 、租赁保有 (Leasehold) 和份额保有 (Share of Freehold) 而租赁保有(Leasehold) 是指对契约的签署者即买房者给予非产权，而此非产权的期限最长可达999年。伦敦中心地段几乎所有的高端楼房公寓都是租赁保有的产权形式。 份额保有(Share of Freehold) 是在英国有关法律2002 改革以后出现的一个比较新的概念。指的是对于一些中小型的公寓楼宇，如果多于2/3 的业主通过投票同意购买整个房产的产权，他们可以建立一个正式拥有该建筑物的公司，每个业主则按照在此公寓楼里占有空间的比例享有此房产的所有权。
但美国国土面积中纯私人所有土地占58%，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。
纠结于70年产权是杞人忧天
国内的70年土地使用权事实上是一次性缴纳土地出让金的批租制。按当初制定70年使用权的专家说法：确定70年使用权只是权宜之计而已。而且，我们的大规模开发， 一二线城市也只是1998年市场化房地产开发之后的事。三四线城市的开发只有不足十年时间。
国内的土地出让年限也是比较混乱的。有的城市开发最初有的给20年、15年使用权。前年的黑龙江梅河口市，曾经出现过土地出让年限5年的案例。当然，物权法和城市房地产管理法有一定冲突，主要是自动续期的表式：物权法没提有偿与无偿自动，城市房地产管理法却说“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
目前来看执行的2004年版本的《中华人民共和国土地管理法（修正案）》正在从新修订阶段。去年底的国务院常务会议上，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改,草案将提请人大常委会审议。 目前的三中全会有关土地制度与土地流转制度变革，也在议程中。
相信对于土地使用权年限问题，适应现状并尊重历史的表述一定会解决土地使用权年限70年的争议。我认为，最终无偿自动续期，结束土地出让金一次交付，代之以物业税或者不动产税，才是未来中国土地制度的改革方向。
但现实是，中国城市住宅新建的很多，有价值的老房产保留的并不多。抛开老房私产不说，绝大部分的现代化楼宇，并不可能维持70年使用。也许40或者50年，住房必然面临拆迁。我们的补偿现状是：原址回迁、异地安置或者货币补偿，选择回迁，是新的70年重新计算。而异地安置与货币安置，当然就更不存在70年产权问题了。
担忧70年到期，我们的法规还是混乱不堪，就有点杞人忧天了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
