[摘要] 没有住宅指标，而手头上刚好有这么一笔闲钱，去年10月，中大徐老师在新黄埔买了一套57平方米的平层毛坯公寓，单价1.2万多，总价60多万，一次性付款。
没有住宅指标，而手头上刚好有这么一笔闲钱，去年10月，中大徐老师在新黄埔买了一套57平方米的平层毛坯公寓，单价1.2万多，总价60多万，一次性付款。
前后做了六个投资方案
“总不能放到银行看着贬值吧，再说我也看好萝岗的潜力。今年年初跌了一些，比我当时买的价格还要低，现在又涨回去了，比当时的单价高出三五百。”徐老师坦言：“明年中交楼，但我不打算装修出租，就放在那里，等地铁开通后再抛出去，就赚那部分。”
为了这笔闲钱，徐老师前后做了六个投资方案，包括股票、银行的理财产品、黄金、保险、字画玉器、房产。“中国的投资途径太少了，股票、黄金跌跌不休，保险、理财产品心里没底，字画玉器被严重高估，最后只剩下房产，而住宅又没有指标，刚好公寓选择又多，所以就‘被迫’下手了。”
寄希望在未来空间
“我不保证这笔投资一定要赚多少，但至少不会盲目亏损。”萝岗公寓货量大，区域又在发展中，所以徐老师不寄希望在出租上而是在未来空间。“我预估二、三年地铁开通后，这套公寓应该会到二万三四，部分预计在60万上下。”
若真能60万，除掉所有税费，徐老师最后到底能进袋多少呢？徐老师给南都记者算了两笔账：如果可以提供购房发票，那么营业税就是差额部分的5.7%，个税为差额部分的20%，增值税则有四个档次，其中50%以下收差额部分的30%。“如果把成交价报低一点，达到增值税的标准，我需要缴付增值部分55.7%的税费，也就是说除了税费外，我这二三年可赚到26万多。”
如果不能提供购房发票，那么营业税就按成交价的5.7%征收，个税是成交价的1.5%，增值税是成交价的5%。即使提供不了购房发票，政府部门也有评估系统，还有网签价，都可进行预估，所以现在采用的基本都是前者税费模式。
“这么算下来，可能比放在银行强多了。”徐老师的这种公寓投资概念赢得了周边很多朋友的认可，从他去年投资那套公寓至今，身边已有近十位朋友相继投资了萝岗、越秀以及天河的公寓。
延伸
关于持有和转手成本
同样以100万转手公寓、住宅交易税费差额达10多万
投资公寓莫过于出租和转手出售两种方式。实际上，与投资住宅相比，投资商业公寓的持有成本和转手成本都比较高。住宅的水电属于民用水电，商业公寓的水电属于商用水电。按照目前广州水电收费标准，商业物业用水收费标准约为4.11元/立方米，用电收费标准为0 .9885元/度，但住宅物业的用水标准约为1.98元/立方米，加污水处理费收费标准为2 .22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。因为不能使用明火，因此商务公寓的用电量也就增加。此外，公寓的物业管理收费标准也比住宅的物业管理收费标准要高。如果公寓没租出去，不仅没能获得受益，还要负担不少的物业管理费成本，投资者就不划算了。
作为投资品，转手公寓时整体税赋较高。除营业税和个税外，还要按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。同样一套以100万转手的公寓和住宅，交易的税费差额就要相差十多万之巨。另外，土地使用权年限也是要注意的。
[小贴士]
若可提供购房发票
公寓转手要交多少税？
●营业税是差额部分的5 .7%
●个税为差额部分的20%
●增值税则有四个档次：50%以下收差额部分的30%，50%-100%收差额部分的40%，100%-200%收差额部分的50%，200%以上收差额部分的60%。
关于投资建议
中心城区甲级写字楼汇集地的公寓
对投资客或普通买家来说，周峰建议优先选择天河、越秀、海珠三区甲级写字楼集中的板块内的公寓产品，即使售价较高，但起码可以保证日后出租的租金水平和出租率。据悉，越秀区公寓租金目前可以达120元/平方米·月，差不多是市面甲级写字楼的租金水平，还能达5%。其次可以选择在商业配套较为完善的地方的公寓产品，也能保证客户在日后出租时，找到在附近经商的客户承租。合富辉煌首席分析师黎文江和方圆地产首席分析师邓浩志均建议，除了老城区，买家也可留意发展前景较好的区域，如新黄埔和番禺。新黄埔因为科学城有产业，公寓出租的主要对象是白领，以后除了区域潜力以外，还有一定的出租。
广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员胡刚认为，公寓的区位是靠近地铁，距离地铁口不要超过1000米，通过地铁可以到达广州的任何地方。
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