[摘要] 近日，财政部和税务总局发布通知(下称《通知》)，明确三种情形的房屋产权无偿赠与对当事双方免征个人所得税。对此，有卖家对曾经有过的“假赠真卖”方式又有些许遐想。但业内专家提醒，赠与还需公证费和营业税，对比现行的二手房交易税费政策，通过赠与的方式转让房产产权并不比买卖划算。
近日，财政部和税务总局发布通知(下称《通知》)，明确三种情形的房屋产权无偿赠与对当事双方免征个人所得税。对此，有卖家对曾经有过的“假赠真卖”方式又有些许遐想。但业内专家提醒，赠与还需公证费和营业税，对比现行的二手房交易税费政策，通过赠与的方式转让房产产权并不比买卖划算。
无偿赠与或要缴房屋总价7%的费用
“此项规定只是针对个人所得税一项，事实上，房产赠与还需要进行公证，按照房屋总价2%收取公证费。此外，受赠人若再转卖该房产时就需要按照全额缴纳营业税，即转卖时房价总额的5%。”中原地产宝安区总监郑昌洪说道。
广东广和律师事务所律师、税务专家熊勇介绍，去年底出台的《营业税暂行条例》规定：2009年1月1日以后发生的无偿赠与行为，不用等到再转卖也需要缴纳营业税。不过此规定在深圳尚未开始执行。记者拨打深圳市地税局热线电话，得到有此规定的肯定回复，但何时开始执行还待上级机关下文。
二手交易税费大多不到房屋总价6%
根据《通知》，除三项免个税情形以外，其余情形的房产赠与都需要按照20%的税率缴纳个人所得税。以一套价值100万元的普通住房为例，若非直系亲属或赡养人、抚养人、继承人之间的赠与，现行条件下需要缴纳的个人所得税就是以100万扣除2%公证费以后乘以20%，即19.6万元。
而按照二手房交易的税费标准，此套100万元的普通住房如果是转卖，楼龄满了2年即可免营业税，营业税免除的情况下，以它为基数计算的1%城建附加费、3%教育附加费等都可以免除。即便楼龄不足2年按照差价5%征收营业税，中介业内表示也普遍可以通过“阴阳合同”做低差价、免除营业税。
“以前一套100万的二手房交易所需缴纳的税费就有十多万，而自去年底出台契税、营业税等的新政以后，大多只剩下1%的契税、3%的中介以及赎楼费用、担保费用等，总的加起来也只有5万多。”郑昌洪说。他称，现在大多数普通住宅二手交易所需的税费不到总价的6%。
“《通知》中并没有说直系亲属的赠与可以免营业税，所以即使可免个人所得税，还是要缴5%的营业税和2%的公证费。”熊勇说。他表示，虽然从税收科学性上讲，直系亲属赠与不应该征营业税，但现有政策却没有表示不征收。
财政部：房屋赠与三种情况下不征收个人所得税
据国家财政部下发个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知指出，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。
通知全文如下：
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)条规定的相关证明材料；
(二)赠与双方当事人的有效身份证件；
(三)属于本通知条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。
(四)属于本通知条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。
三、除本通知条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
六、本通知自发布之日起执行。
财政部国家税务总局
二○○九年五月二十五日 (摘自5月15日《中国新闻网》)
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