[摘要] 政策的持续高压之下，一向价格坚挺的豪宅市场也有望出现下行迹象。从近期包括天津在内的多个城市的高端项目销售情况来看，销售压力迫使豪宅开始以价换量。
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政策的持续高压之下，一向价格坚挺的豪宅市场也有望出现下行迹象。从近期包括天津在内的多个城市的高端项目销售情况来看，销售压力迫使豪宅开始以价换量，许多龙头企业在豪宅项目上的营销动作频频加大，去存货、抢现金、拼叫卖、争走量等普通商品房市场的“常见动作”也开始在高端楼盘中初现端倪。世邦魏理仕近日发布的《2012季度中国房地产市场报告》中显示，2012年季度，住宅市场持续限购的影响开始在价格信号上得到反映，天津、青岛、广州、成都、重庆等十四个主要城市的高端公寓售价基本呈微幅下跌趋势。业内人士认为，在销售受困、资金回笼受窘的双重压力下，“以价换量”的促销趋势已渐渐延伸至豪宅市场，楼市或将迎来新一轮降价促销潮。
龙头房企带头降价
根据某房地产研究机构发布的天津房地产企业经营业绩动态快报显示，3月，随着“招首保富”龙头企业降价幅度的进一步扩大，刚性需求得到集中释放，整体楼市成交量继续大幅回升，环比实现成倍增加，同比也实现了上涨。天津主要房企3月份的销售业绩环比回升也非常明显，8家样本企业中，仅天房集团销售量同比出现回落，其他所有企业的销售套数、销售面积环比同比均大幅增加；其中，“招首保富”四家企业增幅最为明显，同比增幅均超过2倍。从2012年季度销售业绩表现来看，8家样本企业中，万科、天房及保利三家企业销售套数和面积同比实现15%以上的回落，其他企业均出现同比增加；主要原因是在2至3月以来龙头企业采取“以价换量”的策略，并取得很好的效果，促进了销售业绩的同比回升；其中，招商表现最为明显，实现销售业绩同比3.5倍的增长。由此可见，不仅企业的销售策略正在进行着积极调整，各大高端项目的降价优惠力度也在持续加大，利用多元化的促销手段来刺激消费者的入市愿望。
就本地市场来看，目前诸多高端住宅产品都推出了颇具吸引力的优惠促销活动，如主推精装低密度宽景豪宅的泰安道五大院项目，现阶段全款购房能够享受到9.8折优惠；曾经创下“楼王”纪录的融创王府壹號目前也在执行全款9.8折，贷款9.9折的优惠政策，并预计于5月中下旬加推新盘，排卡客户可以享受2万抵10万元购房优惠；仁恒河滨花园加推的新品楼盘全款优惠9个点，贷款优惠7个点；位于海河边的官邸3号别墅项目不仅全款优惠3个点，按揭贷款优惠2个点，且一楼赠送院子，顶层赠送阁楼。
然而，在豪宅项目促销降价之风愈刮愈烈的背后，暗藏的是上市房企的日子越发难过的信号。中原市场研究部统计数据显示，截至今年3月底，已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比之前一年的3786亿元上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%，为近10年来。报告认为，往年房企可依靠高房价和由此带来的现金流缓解高负债的压力，但2011年严厉的调控导致的越来越惨淡的经营状况正将一批地产企业逼入绝境，其筹钱的多条通道不断遭遇封堵。这说明在楼市调控下,投资、投机性需求逐渐退出,使得开发高端住宅房地产企业面临越来越紧张的资金压力,只能选择降价回笼资金。业内分析认为，随着上市房企负债率高企和资金链进一步紧绷现象愈加明显，这种趋势还将在今年一季度得到进一步强化。【我要发言】
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大户型房价“可议”型增多
不仅新房市场高端楼盘销售遇阻，二级市场方面的成交也呈现出滞销状态。我爱我家市场研究中心郭燕表示，随着刚性需求的入市，目前低价位、中小户型房源相对集中的片区，二手房成交量出现大幅上涨，而梅江、老城厢等高端片区二手豪宅，并未受到市场活跃度整体增强的影响，房屋滞销依旧严重，成交价格呈现下探趋势，业主议价空间仍然较大。据我爱我家门店反馈，目前高端片区房源咨询量和约看量均较少，继去年年底部分业主出现惜售房源现象之后，当前在售房屋议价空间仍然较大，可达15%左右。郭燕认为，受政策影响高端片区购房需求无法释放，以及业主持有房源信心不足、持有成本加大，均使得在售房源价格下探，议价空间扩大。一方面，高端片区豪宅购房主力多，以投资型需求和部分改善型需求为主，受“限购”“限贷”政策的影响，此类购房需求无法释放，致使房源挂牌价格下探，议价空间扩大。另一方面，在低总价房源成交占比走高的市场状态之下，高端片区豪宅房源仍然面临滞销，加之大户型房源持有成本高，因此业主心理价位随之降低，希望通过价格优势刺激交易达成。
对于当前豪宅市场的发展走势，天津财经大学经济学院副院长丛屹教授分析认为，豪宅主要受限于“新国八条”的“限购”和“闲置土地供应”。一方面，中低收入者的住房需求不是豪宅；另一方面，豪宅的高端属性往往具有奢侈消费品功能，与改善性需求有所区别。所以，豪宅作为稀缺产品，市场价格很高，从本质上而言，豪宅尤其是别墅产品，购买者的价格支付能力不是主要问题，这与普通商品住宅是不同的。然而，豪宅市场受打压、受限制的方面，主要集中在土地供应管理和规控的严格限制方面。目前的住宅市场总体仍处于消化“高库存”的阶段。当前房地产市场问题的根源是住房供给结构不匹配，保障房、普通商品房的供给仍显不足。与此同时，豪宅的投资将会下降，尤其是别墅产品的稀缺程度将提高。需求方面，除别墅产品外，大户型的一般商品房，相对于充足的库存供应量而言，需求受抑制会显得不足，短期内应该还有一定的降价幅度。
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