[摘要] “三季度将出现实质性降价，”世联地产研究总监王海斌对记者称，即使如万科上半年销售了600多亿，但由于各地实行严格的预售资金监管、以及银行放贷时间拉长等因素，万科上半年实际结算的金额也不到200亿。
截至目前，包括万科、保利等在内的14家上市房企已公布7月销售数据，与6月相比，这些企业中有9家销售业绩环比下跌，跌幅逾50%；有5家环比上涨，涨幅也达46%。与房企业绩相对应的是，7月主要城市的成交情况也出现明显分化。业内人士认为，随着二三线城市限购政策逐渐深化，预计下半年楼市的整体销售难度较上半年将有增无减。
逾半数企业业绩下跌
截至8月10日，已公布7月销售业绩的上市房企中，销售额环比上涨的有富力、龙湖、恒大、融创中国及宝龙地产。其中，融创中国7月销售金额22.59亿元（人民币，下同），环比上涨46.2%，涨幅。
此外，富力地产7月实现销售金额为30.35亿元，与上月相比上升19%；龙湖地产7月实现销售金额25.5亿元，环比增长14.3%；宝龙地产销售额也从6月的5.88亿元增至6.08亿元，增幅达3.4%；恒大地产7月销售额为86.8亿元，环比增1.1%。
销售额环比下跌的企业占据绝大多数，包括万科、中海、绿城、保利、金地、首创置业、合景泰富、花样年及盛高置地，其中保利地产的环比跌幅，从6月的113.54亿元跌至50.6亿元，跌幅高达55.4%。
此外，绿城销售额从6月的36亿元跌至7月的23亿元，跌幅36%；中海销售额由100.8亿元跌至66.5亿元，跌幅34%；金地从36.9亿元跌至24.8亿元，跌幅32.8%；万科也由132亿元跌至90.8亿元，跌幅31.4%；盛高置地7月环比跌幅为24%，首创置业和合景泰富则分别微跌3.7%和1%。
二三线城市楼市成交分化
与房地产企业销售业绩相对应的，是7月主要城市楼市成交情况。据某网数据监控中心统计，今年7月，48个城市住宅成交量共计24.58万套，环比6月上涨45.27%，同比去年7月上涨93.8%；住宅成交均价1.09万元/平方米，环比6月上涨7.39%，同比去年7月上涨8.69%。
“虽然总体上看成交量和成交价均环比上涨，但具体细分城市来看，7月大部分城市出现成交环比下降的情况，这与各城市受政策的影响（尤其是限购政策）有着直接关联”，某网数据监控中心分析师表示。
值得注意的是，环比下跌城市的跌幅，要普遍小于环比上涨城市的涨幅，因此才出现总体环比上扬的局面。譬如，在环比下跌城市中，广州以21.02%的跌幅位列，但在环比上涨城市中，就有重庆和深圳的变动幅度大于广州，分别环涨26.09%和25.83%。
各城市成交情况的分化一定程度上也就决定了房企相应的业绩变化。以中海地产为例，6月对中海业绩贡献颇大的长三角地区，受限购预期影响，7月业绩直线下滑。
房企下半年加速推盘
“成交的环比上涨主要体现在非限购的部分二三线城市，这些城市由于市场预期的限购政策，而出现了搭赶末班车的效应。”北京中原地产市场总监张大伟表示。
在限购政策全面铺开之前，房地产企业也将加速出货。万科董事会秘书谭华杰对万科7月销售下滑解释称，由于6月新推盘规模处于前7个月的高点，7月新推盘比6月减少较多，因此销售环比有所下降。而8至10月将是万科的推盘高峰，第三季度整体推盘量将高于第二季度。首创置业、富力、金地等也均表示下半年将增大二三线城市推盘量，并留意市场反应，作出适度的销售安排和调节。
业内人士称，目前限购城市的数量越来越多，由于对下半年市场走势并不乐观，大多数房企都会选择尽快出货，不会把项目押后推出。万科董事会秘书谭华杰于今年7月初也曾公开表示，下半年调控政策将进一步发挥作用，随着市场供应的增加和存货压力的加大，竞争会更趋激烈。
近日，继资本市场融资、信托融资被暂停之后，中国内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵：通过为境外子公司发债进行对外担保，从而达到融资目的的做法，被外管局一纸通知叫停。
自此，地产商国内外融资通道几乎全被封锁。
而作为资金来源中的“救命稻草”，销售回款在下半年面临更多的难度和不确定性，数据显示，地产商7月销售、去化普遍放缓。分析人士认为，持续的内外交困将迫使地产商降价，房价拐点将在三季度来临。
封堵H股地产商
自2009年底A股资本市场借壳上市、增发等融资被叫停之后，地产商海外融资就成为热门。
世联地产统计显示，仅2011年上半年，内地地产商海外融资便超过千亿，而2010年这一数字为60亿。利率高、年限长和新型的合成债发债方式，是今年海外融资的特色。
但7月底外管局一份通知为海外融资设限，通知明确，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。
金地集团资本管理部总经理助理许亚峰11日对本报记者表示，该文件主要影响的是境内注册的H股地产公司如富力地产（2777.HK）、首创置业（2868.HK）、北京北辰（0588.HK）等的发债。
公开资料显示，上述H股公司上半年合共在香港发行债券、票据融资超过200亿港元。
而大部分在香港上市的地产公司如恒大地产（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、龙湖地产（0960.HK）等都是在海外注册的红筹公司，则没有这方面的限制，可直接由母公司进行发债，无需提供担保。
但随着内地调控深入，国际资本市场越来越不看好内地房地产业，红筹海外融资也已受阻。“要不就要以超过13%的利率发债，这个成本太高了，”深圳一家在香港上市的民营地产商人士对记者说，进入下半年以来，在香港融资已经很难。
一家香港投行人士对记者称，一些原本投向内地房地产、集中在泛亚地区的私募基金，目前也受到中国外管部门监管；且他们认为，内地房地产商过去两年很多拿地成本偏高，接下来房价下行，很多公司估计要进行存货减值准备，“要选一家好公司来投很难”。
境外融资后的钱如何转到境内，也有诸多限制。“海外融资之后钱怎么进来，还需要研究。”8月9日中期业绩会上，万科总裁郁亮说，万科有很多外资合作伙伴，但发现钱进来非常困难。
“我们试图走出一条不依赖融资、不依赖向股东要钱的发展之路，”郁亮坦言，目前房地产行业的融资通道几乎全部封死。
融资通道全面受阻
进入2011年，地产商传统的资金来源房地产开发贷和按揭贷款都在下降。万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，国内开发贷款最近一年多的时间内持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，这是2006年以来的水平；同时与去年同期类比，前6个月国内贷款降到了6.8%，接近2007年以来的低点，仅比2008年底略高一点。
国家统计局房地产行业景气报告显示，7月份个贷4896亿元，下降5.1%， 已连续5个月出现负增长。
对于保利地产等近日拟通过发行票据进行保障房融资、缓解资金压力的做法，郁亮表示，这个很难，因为保障房利润率仅有2%-3%。
世联地产研究员卫旭华表示，今年以来，大型地产商向海外市场融资，而中小房企则主要依靠信托基金募集资金。地产商的债务结构已经改变，传统的银行贷款比例正在急剧缩小，而以高利率、循环借贷为特征的海外融资、信托债务大幅上升。这也预示着，地产商的财务风险在加大。
截至6月底，一向以财务稳健著称的中海，其综合净借贷比率从去年底的22.8%上升至38.5%。而上半年销售欠佳的绿城中国（03900.HK）负债率则升至138%。
作为房企几乎的资金来源通道，销售回款也面临更多变数。
国家统计局数据显示，7月份商品房销售面积环比6月大降33.7%。本报记者统计显示，7月份主流房企销售大幅下滑，万科、保利、中海、龙湖、富力等公司销售环比6月出现3成以上下降，各公司去化率放缓。前十大房企中环比上升的恒大地产，也仅上升0.1%。
另一方面，房企存货大幅增加。Wind数据显示，截至8月10日，20家房企上半年的存货达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元，增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%。
链家地产首席分析师张月认为，目前我国银行信贷持续收紧，二三线城市限购扩大，势必会对房企下半年的销售业绩和资金状况造成冲击，尤其是实力较弱的中小房企。因此，中小房企大面积“以价换量”的可能性较大。
“三季度将出现实质性降价，”世联地产研究总监王海斌对记者称，即使如万科上半年销售了600多亿，但由于各地实行严格的预售资金监管、以及银行放贷时间拉长等因素，万科上半年实际结算的金额也不到200亿。
穆迪投资者服务公司副总裁PeterChoy表示，穆迪预测未来几个月内中国一线城市房地产销售额同比将下降25%-30%，而二线城市的降幅将会更大。
开发商打响业绩保卫战 大搞打折促销加速回款
“限购令”延伸至二三线城市的预期日益加强，商品住宅市场面临更加低迷的境况，大大小小的开发商纷纷施展浑身解数、多点突围：通过打折促销加快周转，抢占市场份额；挖掘三四线城市潜力，在房价涨幅不突出的城市布局开发项目；拓展新业务，进军工业地产，涉足娱乐圈和体育圈。业内人士认为，面对下半年严峻的市场环境，开发商正采取多种策略力保业绩增长，一场旨在实现全年经营目标的业绩保卫战已经打响。
打折促销加速回款
降价幅度加大
房价结构性松动
在楼市调控政策影响下，一线城市部分地区的房价已经有所松动。
此前领涨北京楼市的通州房价终于扛不住了。通州“珠江拉维小镇”近日推出了30套特价房，毛坯均价14500元/平方米，非毛坯均价17500元/平方米，较去年底该楼盘25000元/平方米的均价下调近万元。华业东方玫瑰项目也推出了60套特价房，此前在售均价为每平方米17000元，而现在特价房每平方米下调了1000元以上，部分较低楼层降至每平方米14500元左右。
上海外环的部分楼盘也开始悄悄下调价格。宝山区的保利叶语第二批开盘时均价为18500元/平方米至19000元/平方米，而实际成交价格为17500元/平方米。浦东康桥板块某楼盘，上一期开盘价格在19500元/平方米左右，近期每平方米下调了500元至1000元。在宝山区月浦板块，7月新开的中冶尚园和宝华盛世花园成交均价分别为12500元/平方米、12400元/平方米，价格已经明显低于周边二手房源的价格。
深圳开发商则直接打出折扣大旗。深圳益田集团旗下的“大运城邦”二期8月6日开盘，推出300套毛坯房源，全部打7折，价格从每平方米12000元降到每平方米8000元。而在距离深圳不远的惠州，碧桂园旗下“十里银滩”项目7月30日开盘，当天推出的5000套房子全部打7.5折。7月底，深圳万科也宣布启动今年规模的营销活动“万团大战”，首次祭出“团购”形式，涉及深圳万科下半年集中开盘的11个项目。
虽然一线城市楼盘打折促销潮涌，但7月的楼市成交均价仍在高位。北京市7月新建商品住房均价达22690元/平方米，环比上涨9.8%；上海7月一手房均价维持在22051元/平方米，环比上涨2.56%；深圳7月新建商品房住宅共交3838套，成交面积约为33.82万平方米，成交均价为20940元/平方米，成交量和成交均价分别创下年内新高。
陈晟认为，以北京市通州区为代表的前期涨势过猛的区域在调控政策影响下，从7月起已经出现泡沫挤出趋势，下半年房价调控力度不会减弱，效果将更加明显。
在此背景下，采用各种促销手段，加快资金回笼，趁机抢占市场份额，成为很多大型开发商的策略。
龙湖地产日前在重庆宣布推出1000套优惠房源进行促销，涉及龙湖在重庆的所有项目，包括普通高层、洋房、别墅和商业地产等多种业态。龙湖地产高层人士坦承，降价促销是为了抢占更高的市场份额，越是市场环境恶劣的年份，其市场份额就会爆发性地走高，比如在金融危机最严重的2008年，龙湖地产在重庆的市场份额就增至9%。
促进销售、加快周转也成为碧桂园贯穿今年始终的主题。碧桂园执行董事兼总裁莫斌表示，下半年市场形势严峻，公司将坚持低价策略去实现全年销售目标。
招商地产方面也表示，调控政策不会放松，随着下半年市场供应量大幅增长，市场竞争也将异常激烈，将通过快速销售，快速实现资金回笼。招商地产有关人士透露，下半年公司的重心会转移到促销方面，以此来确保完成今年的销售任务。
调整策略 进军三四线城市
房价涨势较缓 拿地成本较低
在一线城市和多数二线城市实行限购政策后，继续向三四线城市扩张、寻找非限购城市商机成为开发商的另一种选择。上半年商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。没有限购的城市销售大幅增长，已限购的一线城市销量明显下滑。
开发商早就觉察到三四线城市的机遇并及时调整了策略。今年上半年，万科新进入芜湖、晋中等城市，目前进入的城市数量已达50个。招商地产上半年也在佛山、武汉、镇江等地新取得5个项目，扩充项目资源103万平方米，已进入城市达17个。恒 大地产不仅将触角伸向三线城市，甚至还在吉林省通化、辽源等四线城市布局。
业内人士分析，大型房企新进入的城市多属于上半年房价涨幅并不突出的三线城市，预计未来房企会警惕社会关注较高的“准限购”城市，更多挖掘房价涨幅平缓城市的潜力。
恒 大地产董事局副主席兼行政总裁夏海钧指出，房企钟情三四线城市是因为在“限购令”等宏观调控下，不受限购影响的三四线城市可以令房企继续保持稳定增长的势头。今年内，恒 大在三线城市尚未开盘的30多个项目将陆续开盘。
不仅是“未限购”的优势，土地价格较低也成为三四线城市吸引大型开发商的又一重要原因。以万科为例，上半年新增加开发项目22个，按万科权益计算对应规划建筑面积约423万平方米，平均楼面地价仅有2823元/平方米。佳兆业、雅居乐等开发商在三四线城市拿地成本极低，楼面地价甚至只有几百元一平方米。
其实，2010年万科在三四线城市新增土地量已超过二线城市。恒 大地产已进入62个城市，三线城市占63%。中海地产2010新增三四线城市土地占比55%。今年以来，这些房企更是加大在三四线城市拿地力度。21世纪不动产报告显示，上半年53个有新增土地供应的三四线城市，累计推出经营性用地较去年同期减少15.9%；累计成交地块却较去年同期增加14.4%。
上实发展高层人士表示，预计下半年地方政府财政压力加大，推地数量将大幅增加，在开发商普遍缺钱的背景下，把握地价下跌的机会将成为公司的重要策略。
陈啸天认为，三四线城市房地产市场的“盛宴”才拉开帷幕，房企对这个庞大市场的争夺刚刚开始。限购政策还没有给被限购市场民间资金指明出路，部分城市的限购，仅仅是把资金从一线赶到二三线再到三四线。我国目前拥有两百多个地级市，两千多个县，按照目前成交面积增长幅度预测，住宅开发市场空间依旧巨大。
正是由于扩张策略，万科、招商、恒 大等大型房企上半年业绩继续增长，近期其股票在二级市场重新获得青睐。8月1日至9日以来，招商地产已累计上涨7.99%，保利地产上涨了3.53%，万科A上涨了1.84%，金地集团涨幅接近1%。
四面出击 多点开花
建开发区开矿山 涉足娱乐体育
就在商品住宅遭遇限购、限贷等一系列严厉调控之时，拓展新业务成为很多开发商保卫业绩的一个杀手锏。
今年以来，商业地产已经成为了众多曾专注于住宅开发企业的新宠儿。地产龙头万科已加大商业地产布局，商业地产项目遍布北京、上海、深圳、武汉等城市。今年，变身“万科大都会”的原北京赢嘉中心项目以及上海万科一商业项目将开始销售。
保利地产在商业地产领域完成投资额已 过百亿。华润置地已将旗下商业综合体“万象城”系列扩展至沈阳、成都、南宁等多个城市。金地集团董事长凌克表示，商业地产是金地今后重点发展的方向，金地已成立商业地产团队，今后将会大力投资，争取未来五年内使商业资产总额达到600亿元。
大型开发商涉足商业地产，中小开发商则瞄上了工业地产。浙江商会副会长陈俊表示，目前浙江的中小开发商对住宅投资仅限于投资高档公寓以及优质别墅项目，主要精力放在了商业地产和工业地产方面，与二三线城市地方政府合作建设工业开发区等项目是长线投资，可以避开住宅市场的政策风险。
截至2010年底，高新区新增了13家，已达到70家之多；经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量快速增加。今年以来，一线城市工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格大幅上涨。二线城市为吸引更多投资，纷纷加大了工业用地供应。
也有不少开发商开始多元化投资，四处出击另辟其他业务。6月，上市房企新湖中宝公告称，拟以自有资金6.43亿元收购内蒙古四子王旗德日存呼都格区煤炭资源的探矿权。绿景地产拟增加经营范围，进行项目投资、矿产资源投资、开采等业务。华业地产则计划投资不超过3.5亿元，用于收购包括金矿等矿产资源的采矿权、探矿权及矿业公司股权等。
广州民营地产企业美林基业集团甚至进军养猪业，投资1.5亿元建成广州的单体养猪场。
还有开发商迈入娱乐圈和体育圈。恒 大除了投资足球和排球俱乐部外，还下设五个文化产业公司，包括恒 大经纪公司、恒 大唱片公司、恒 大动漫公司等。万达集团已拥有600多块银幕，今年银幕总数计划达到830块，扩张幅度达38%。同样涉足电影院线的世茂集团则计划到2014年将影院开至60家，拥有500块银幕。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
