[摘要] 天津市日前开始执行财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对购买二套住房的，一律按照3%征收契税；对出售二套住房按现值的1%或现值与原值差额的20%征收个人所得税。
天津契税个人所得税优惠政策调整 二套房交易税费增加
日前，记者从12366纳税服务热线了解到，天津市日前开始执行财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对购买二套住房的，一律按照3%征收契税；对出售二套住房按现值的1%或现值与原值差额的20%征收个人所得税。
调整后的个税新政策则为，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。涉及的个税，纳税人不能提供住房原值有效凭证的按现值的1%税率征收；能提供住房原值有效凭证的按现值与原值差额的20%税率征收（扣除已缴税款）。新个税政策与先前政策相比，享受税收优惠的房源也有所缩小。
12366纳税服务热线工作人员介绍，目前判定“家庭住房”由房管部门核定，在办理房屋产权转移手续时，房管部门会核查购房者和卖房者的配偶及其他家庭成员名下的房屋数量，并依此决定契税的征收税率。
中原地产相关中介从业人员表示，目前二手房交易中，卖家普遍将税费转移给买方，目前“二套房”的交易税费增加，同样条件的房源，因其是不是“家庭住房”，税费可相差上万元。（来源：渤海早报）
不管购买的是普通住房还是非普通住房，只要不是家庭住房，契税都不能再享受1.5%的优惠了。昨日从有关部门了解到，《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》已生效，在本市购买非家庭住房时，契税调至3%；出售或购买自有住房并在1年内重新购房或出售原有住房的纳税人，不再减免个人所得税。
政策解读
首套90平方米以下仍为1%
《通知》中要求，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)住房的，按成交价格1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，按照成交价格的1%征收契税。对个人购买非家庭普通住房及非普通住房的，按成交价格3%征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房和购买自有住房并在一年内出售原有住房的纳税人，不再减免个人所得税。
“就差这么几天，一下子就得多花将近1万元。”购房者张先生有点后悔，上周他交契税时排队的人很多，就打了退堂鼓，没想到昨天再去交税，赶上了优惠取消。据了解，张先生购买的房屋虽然属于普通住房，但是由于是家庭第二套住房，契税由1.5%调至3%。
从本市二手房中介公司了解到，新的契税、个人所得税政策已从本周一开始执行。我爱我家(微博)企划总监陈萌(微博)表示，新政策出台前，本市个人首次购买90平方米及90平方米以下普通住房，契税税率为1%。个人购买自住普通住宅的，契税按1.5%征收。
认定标准
系统查询加书面诚信保证
如何认定所购住房是不是家庭一套，备受各方关注。《通知》中要求，住房购买人申请享受上述税收优惠政策的，应当向房地产主管部门如实申报家庭成员及住房情况，并提供本人及家庭成员的身份证、户口簿、婚姻关系证明等原件及复印件。房地产主管部门根据上述资料，在房地产登记信息系统进行查询，购房人及其配偶、未成年子女或户口簿记载的未婚购房人没有住宅房屋登记记录(包括房屋所有权登记、房屋所有权预告登记及商品房买卖合同备案记录)的，所购房屋即视为家庭住房，可以享受优惠。购房人无法提供上述资料的，应出具家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，将按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
业内观点
抑制市场投机
促进良性发展
链家地产市场部分析，虽说契税优惠相对于高房价而言微不足道，对市场供需影响不大，但此次调整与之前信贷收紧等政策形成楼市调控“组合拳”，可抑制市场投机，促进良性发展。
“此次契税、个人所得税政策出台，旨在打击投资投机行为，为楼市降温。”天津理工大学管理学院教授潘永明表示，对非家庭住房取消契税优惠的直接结果，就是增加投资型购房者的成本。“这将与二次调控中的信贷收紧政策相结合，对投资者的心理产生重大影响。预计短期内，投资投机需求将离场，市场将重新迎来观望潮。”
新闻链接
天津市普通住房标准
1.住宅小区建筑容积率在1.0(包含1.0)以上
2.单套建筑面积在144平方米(包含144平方米)以下
3.住宅成交单价低于(含)各区标准指导价
(上述三个条件须同时满足)
不管购买的是普通住房还是非普通住房，只要不是家庭住房，契税都不能再享受1.5%的优惠了。10月21日，天津《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》已生效，在本市购买非家庭住房时，契税调至3%；出售或购买自有住房并在1年内重新购房或出售原有住房的纳税人，不再减免个人所得税。搜房网记者时间采访了天津房地产业内人士，听他们分享了对目前天津楼市发展方向的看法。
经济学博士、南开大学博士生导师刘玉录（图片来源：搜房网）
天津房地产学会副秘书长、南开大学经济学博士刘玉录表示，契税1.5%的优惠对市场供需的影响不会很大，一是数额相对来说比较小，对一般的购房者来说不会对买房带来影响，但是近期限购、加息、增加契税等政策组合拳频频出台，还是会对购房者心理带来压力，也让更多的人处于观望状态而不急于买房。
“总的来说，契税优惠的变更只是天津房地产市场政策组合拳的一个方面，单独来看微不足道，但是整个政策显示了政府抑制市场投机的决心，也是为了促进房地产市场更加良性的发展”。
不管购买的是普通住房还是非普通住房，只要不是家庭住房，契税都不能再享受1.5%的优惠了。10月21日，天津《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》已生效，在本市购买非家庭住房时，契税调至3%；出售或购买自有住房并在1年内重新购房或出售原有住房的纳税人，不再减免个人所得税。搜房网记者时间采访了天津房地产业内人士，听他们分享了对目前天津楼市发展方向的看法。
思源经纪总经理康林涛先生接受采访（图片来源：搜房网）
思源经纪总经理康林涛表示，此次契税、个人所得税政策出台，旨在打击投资投机行为，为楼市降温。对非家庭住房取消契税优惠的直接结果，就是增加投资型购房者的成本。“这将与二次调控中的信贷收紧政策相结合，对投资者的心理产生重大影响。预计短期内，投资投机需求将离场，市场将重新迎来观望潮。”
为了抑制房价过快增长，政府加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列相关政策措施，其中包括在房地产开发与交易中转移土地、房屋权属征收差别化契税。目前的做法，一是各地对购买非普通住宅按法定3%至5%的税率征收契税，比如北京、上海等地为3%，山西、江苏等地为4%；二是对于购买普通住宅、经济适用房按法定税率减半征收；三是对个人首次购买90平方米以下的普通住房统一按1%税率征收；四是对棚户区改造安置住房等保障性住房实行减免税优惠政策。这种差别化的契税政策实施的效果非常明显，低收入者受益尤其大。但受法定税率的限制，契税对调节收入分配、抑制投机炒房行为的作用有待进一步加强。
从保障民生和维护经济稳定的角度看，房地产市场调控政策的重点在于合理抑制住房的投资品功能，让住房回归“民生性”和消费品功能。这需要充分发挥税收的调节功能和资金积累的功能。相对于财产所得税和房产税，契税不仅操作简单方便，而且通过提高税率及其差别化，可以有效引导住房合理消费，抑制房地产投机、调节收入分配、积累更多的资金发展保障性住房。因此，笔者认为，可以考虑适当扩大契税的税率，例如，可以适当提升高档商品房开发与转移的契税税率；使契税与营业税相衔接，扩大对购买投资性住房和消费性住房(以5年期为区分标准)征收的契税税率差别；大幅减免低收入者购房及改造安置住房等保障性住房的契税税率等。
鉴于契税在房地产税收体系中的特殊地位及其“先税后证”的征管办法，应该还可以在房地产市场管理中扮演重要角色。由于房地产开发周期长、环节多、销售(预售)情况复杂、存量房信息难以全面准确掌握，因此对房地产市场的管理难度很大。契税“先税后证”制度，可以说是房地产税收控管的总开关，若遵循房地产税收管理的规律，形成以契税为把手，对房地产各税种进行有效控管的税收管理机制，应能有利于加强和完善对房地产市场的管理。同时，契税征收过程中提供的信息，也为房地产市场的管理和调控提供了参考和决策的依据。相对于其他税种和管理手段，从契税管理中获取的房地产相关信息较为全面而又准确，这有助于政府加强对房地产市场的监测、分析，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控和管理措施的预见性、针对性和有效性。就此而言，契税的征收过程，不仅仅是对房地产相关税种的管理过程，而且是对整个房地产市场的管理过程。
从实践来看，若要进一步强化契税在调节收入分配、增加地方财政收入、调控房地产市场等方面的作用，还需在一些具体环节上有相应的改革与完善。比如，提升契税的立法层次，将现行的契税暂行条例上升为契税法，以适应我国房地产市场不断发展的需要，将契税打造成为房地产税收中的主要税种，并使其成为地方税收体系中的一个主体税种。同时，落实契税“先税后证”制度，也需要更高的法律层面来规范，以提高纳税人的遵从度和相关部门的配合程度。此外，还需要进一步完善计税价格核定，在范围内建立统一的契税申报信息网络、标准化的契税申报程序和契税信息数据库，为加强房地产市场的管理和调控提供技术支持，以有效避免纳税人过低申报房地产成交价格等问题。(张鑫 作者系同济大学经济与管理学院副教授及其硕士研究生)
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