[摘要] 天津市中心土地越来越稀缺，新增楼盘定位不断提升。富余资金的追捧、高额的利润、对品牌的提升效应，使得越来越多的开发商更愿意将自己项目的档次拔高再拔高。不过，在高端房火爆的市场背后，也有业内人士提醒，市场竞争越来越激烈，一些趁市场行情好搭车涨价、但本身品质并不高的“伪豪宅”，将会在楼市调控中现出原形。
天津市中心土地越来越稀缺，新增楼盘定位不断提升。富余资金的追捧、高额的利润、对品牌的提升效应，使得越来越多的开发商更愿意将自己项目的档次拔高再拔高。不过，在高端房火爆的市场背后，也有业内人士提醒，市场竞争越来越激烈，一些趁市场行情好搭车涨价、但本身品质并不高的“伪豪宅”，将会在楼市调控中现出原形。
市区新盘高端多
今年，市内六区有多个纯新盘上市或即将上市，其中多数定位于高端。
4月开盘的融创星美御，位于和平区营口道与西康路交口，总建筑面积5.98万平方米，由2栋高层、1栋洋房、2栋联排别墅和商业组成，目前的销售均价高达3.2万元/平方米。6月开盘的博轩园，位于河西区大沽南路下瓦房，总建筑面积约10万平方米，由叠拼别墅、洋房、高层三种产品组成，目前的销售均价2.4万元/平方米。同样是6月开盘的中信珺台，位于西青区保山西道与外环线交口，其中的别墅部分总价达到每套1000万元。
此外，下半年计划上市的几个市内项目，也都定位于高端市场。如位于河西区台儿庄南路与古海道交汇处的津澜阙，总建筑面积9.7万平方米，由3栋高层公寓及2栋服务配套楼组成，主推180平方米至330平方米的大户型，共339套房源，精装交房，预计在10月开盘；位于河东区津塘公路轻轨一号桥站的金地紫乐府，别墅部分6万平方米，容积率0.8，是目前市内仅存的纯别墅项目之一，预计在年内上市；位于和平区南市的天津大都会，总建筑面积86万平方米，住宅部分主推130、150、170、230平方米户型，预计下半年开盘；位于和平区和平路与慎益大街交口处的保利香槟国际，总建筑面积9.6万平方米，包括住宅、酒店式公寓（平层和LOFT两种形式）、商业，预计9月开盘；位于和平区南京路营口道地铁站的世纪都会轩，包括3栋公寓及空中花园别墅、1栋写字楼与1座6层购物中心，共有900余套单位，面积约60至300余平方米，预计年底开盘。
开发商热衷做高端
越来越多的开发商进入高端、豪宅市场是有原因的。做豪宅，可以提高发展商形象、品牌，给销售受众以比较高档的形象。对开发商来说，豪宅名盘会带来身份和地位，对提高知名度有很大的帮助。毫无疑问，建筑豪宅对企业品牌帮助重大。
“开发豪宅最能综合体现产品、企业和服务的真实水平，如的建筑设计、无可挑剔的施工、挑选全球最优质建材的能力、完美的物业管理等等。所以豪宅开发一旦成功，往往能获得极高的品牌效应。”天津博智置业发展有限公司副总经理付晶说。
当然，除了可以创品牌、树形象之外，吸引越来越多开发商进入高端豪宅市场的最主要原因，依旧是利润上的诱惑。南开大学经济学博士刘玉录介绍，近些年来，由于市中心土地的日益稀缺，土地成本也是水涨船高。倾全力拿到的土地，要做到利润化，毫无疑问只有做豪宅。
某开发商为记者算了一笔账：做任何产品，土地价格成本都是不变的，设计成本、税费支出和营销成本也是固定的，所不同的就是建安成本，就算这一块多支出一倍的费用，摊到总成本里，不过增加20％，而建成以后的销售价格则至少可以。
高端住宅成避险品
市场的反应似乎也给了开发商争做高端的信心。据了解，今年开盘的几个市中心项目，均取得了不错的销售业绩。而目前开始蓄客的几个市中心高端新盘，客户来访、来电量也超出开发商的预期。7月，市内六区新建商品住宅成交均价为15748元/平方米，再创新高，环比上涨9.57%，同比上涨36.79%，高端产品成交量大成为主要原因。
在如此严厉的楼市调控下，高端豪宅受到的影响似乎却并不明显，原因何在？付晶的观察是：天津的大多数高端豪宅都处于市中心，占据着城市的稀缺资源。而且项目越高端，贷款比例越小，甚至不涉及贷款。
天津金地总经理助理李飏介绍，目前天津民间的财富积累不可小视，以金地紫乐府为例，自外展场开放以来，几乎每天都会有来访客户。这些买家往往是经济能力较强的享受型置业者，其成交量受外界因素影响不大。相对而言，市中心高档豪宅在牛市时增长性平稳，在熊市时保值性突出。在整体下行趋势中，这一层次的产品对于“被杀跌”具有一定的免疫力。
“钻石的价格任何时候都不会太低，豪宅也是一样。”李飏说。
竞争激烈警惕伪豪宅
不过，也有业内人士认为，真伪豪宅的分水岭已开始显现，一些项目将在新政下蜕去豪宅的美丽外壳。某地产研究机构高级分析师薛建雄表示，高档豪宅利润虽高，但市场风险也很大。高端住宅销售对象极其狭窄，客户对产品品质要求非常高，而目前市场中很多所谓高档楼盘的开发商之前并无开发高端产品的经验。事实上，市场上历来混杂着不少伪豪宅项目，这些项目品质不敢恭维，只是因为市场火爆，价格一路攀升，而被贴上“豪宅”的标签。但是，随着宏观调控的深入，此类产品隐藏的市场风险将会释放出来。尤其是那些缺乏实质性价值支撑，在虚拟利好的牵引下出现非理性超涨的项目，将会随着购买人群的理性回归，不得不调低价格面对亟须资金回笼的窘境。
著名设计理论和设计史专家王受之强调，所谓“豪宅”，绝不是指单纯贵与大，是因为它拥有比普通住宅更高的品质、更完善的功能设置及各方面高标准的要求。虽然我国关于豪宅的标准尚未有明确界定，不过一般来说，“豪宅”对自然生态指数、交通便利指数、生活配套指数、建筑规划指数、文化教育指数、安全指数、医疗指数、社交指数、生活方式指数及生活服务指数等都有较高要求。他认为，国内目前对“豪宅”概念的过度商业炒作，把什么是一般住宅、什么是豪宅完全混淆了。
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