一线城市房价上涨仍过热过快 北京房价四环内逼近3.5万

6月一线城市二手房价普跌唯天津逆市独涨1%

北京房价逼近3.5万房价背后的背后是什么？

（来源：齐鲁网）统计信息显示，北京市房价四环内期房的价格依然上涨，均价已逼近3.5万元/平方米，五环至六环间的房价也有所上涨。

房子话题已经成为中国老百姓最热门的话题了，随之而来的还有蜗居、蚁族等问题。针对老百姓对房价的日益不满，政府调控房价的手段也层出不穷，上浮贷款利率、首付增致5成，传说中正在酝酿的“房产税”，甚至还有北京政府计划经济时代的“一户一房”政策等，看得人眼花缭乱，但终没有触及根源，只停留在治表阶段。基于为温总理下决心治理房地产市场的支持和本人为银行做30年奴隶的现状，结合最近各大媒体对收入分配的思考，夜深人静时，突发奇想，如有雷同，纯属常识。

温总理说到要降房价。那我们不禁要问，要降多少才合格呢？各地房价情况都不一样，但有条标准确是放之四海皆准的，就是要降到大数人能买得起的标准就是合理的。举个不恰当的例子，当房价是2000元（long long ago)，而我们大多数人可能买不起时，我可以说，这个时候的房价是不合理的。当房价是20000元时，我们大多数人买得起，我可以说，这个时候的房价是合理的。如果问一个月平均收入10000元的，而房价是10000元/平的地方的人与一个月平均收入是1000元，而房价是5000元的地方的人对房价感观，后者肯定会比前者觉得房价要贵。因此，我可以得出这样的结论，房价不存在“贵”与“不贵”，只存在合理不合理。而当前以中国的房价来说，大多数人已经是买不起房子了，与其说是房价贵，不如说中国的房价是不合理的。不要忘记，政府对房价的正式表述是“抑制房价过快增长”。

房价不合理的原因根源是当前社会财富分配不公。

大家都知道价格是由供求关系也决定的。房价太高，老百姓买不起房子，时间长了需求赶不上供给，房价也就下跌了。但实现总是残酷，不管我们大多数人如何买不起房子，但是房价还是在不断上涨。原因何在？有人买得起房子！房价后于购买行为而产生，一个房子要卖出去了，才能出形成了价格。房价之所以成为房价，也是由人买下后才能定下来。所以，不管是炒房也好，还是土地财政也罢，在中国还是有人买得起房子，有人在买房子。换句话说，就是有人不觉得房子贵，起码是对他来说不觉得房子贵。我们认为房价太高，倒不如反过来说，是我们太穷，而买不起。少数有钱人买得起，大多数人买不起，房价不合理的原因根源是当前社会财富分配不公。君不见，垄断企业的畸高工资？君不见，权钱交易的黑色收入？君不见，不知何为“高温费”的农民工？房价不仅仅是个价格问题，更是社会财富分配问题，当房价降下来时，那孩子的教育费呢？医疗费呢？是不是也要降呢？要是哪一天大米又贵了呢？解决房价不能只停留在光降价这种治标不治本的方法，那样只会形成一个到处补缺口的被动局面，只有对当前社会财务进行合理分配，才能形成解决居住等问题的长久机制。

政府调控房价的关键是带给人希望，打造一个社会各阶级正常流动的平台。

任志强说，年青人刚踏入社会本就不应该有房有车。这是对的，年青人不能坐享其成。但是我想补充一点，年青人应该有有能力自己购买房子、车子的机会或希望。当我们刚毕业数月的薪水只能买到可怜的一平方法时，这并不可怕。可怕的时，我们可以预见数年以后甚至数十年后，我们如何努力也根本无力购房。这时，我们感觉到的是绝望。也许有人会说，社会上不是很多人通过努力，获得了成功吗？是的，确实是。但这些人应该都算是比较的人才，是社会的精英。但房子的本质属于生活基本品，不是只有精英才配拥有，而是应当让大多数的“非精英”、“非人才”和普通人能通过自己的正常劳动，而获得这个最基本的生活必需品。其实，我们并不需要刻意的政策照顾，更不需要为降房价回到计划经济时代，我们需要的是通过我们自己的努力可能购买到自己的房子或改变命运的希望。这个希望来自一个不靠垄断，权钱交易，户口身份等而阻止社会各阶段正常流动的平台，来自不断进步地民主进程。

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德国人收入是中国10倍柏林房价却不及京沪深

（来源：商务周刊）未曾伴生过“巨型城市”和高房价压力的城市化，以及老工业城市的成功蝶变，是德国城市奉献给全世界的宝贵经验

上海世博会德国馆新闻部经理孔然蒂（Marion Conrady）女士递给记者的名片上，中英两面的抬头位置都写着“balancity和谐都市”——这是德国馆的名字，由英文的“平衡”（balance）与“城市”（city）组合而成。

“balancity在今天显得特别重要，它体现于城市的各个方面。”孔然蒂说，比如城市应该是一个生活休闲的好地方，也应是能产生足够工作机会的地方；汽车是城市必需的，但又不能不限制车；城市要不断更新、创新，也要保留传统；还有城市与自然的关系，全球化与民族化等等城市问题，都需要运用平衡的理念。

孔然蒂本是科隆博览会国际有限公司高管，她对《商务周刊》介绍说，代表德国参展的德国联邦经济和技术部早在2006年决定参展本届世博，计划用3000万欧元建造一个馆，由于该部门人手不够，所以选择与德国科隆博览会公司合作进行参展事宜的具体运作。

“和其他馆不大一样，我们不是先建造馆再赋予概念。”孔然蒂介绍，按照德国的法律，主办方首先共同对德国馆的方案面向全欧洲公开招标。在大量的应标方案中，25家公司提交的创意通过了轮，得以呈送更详细的方案；然后由成员来自政府和行业组织的“商业评选委员会”从中挑选了6个方案继续进行细节呈送；最后于2008年3月，“balancity和谐都市”的创意胜出，2008年12月开始建造展馆。

孔然蒂说，“balancity”的概念已经完全融入到建筑总面积6000平方米的德国馆中，比如馆体的四座看上去东倒西歪却互为支撑、相辅相成的建筑就是对“平衡”的一个诠释。

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没有“大城市”的经济大国

作为全世界城市化率的国家之一，德国城市在很多方面实现的“平衡”，的确令中国及其他各国艳羡。

比如在城市规模和分布上，中国和众多国家都在为人口超过1000万的“巨型城市”还在急剧膨胀、以及大小城市规模之间难以遏制的“马太效应”而焦头烂额，城市化率超过90%的德国却显得高枕无忧，它从未面临过“大城市病”的压力。德国的城市柏林目前的人口340万，港口城市汉堡以180万人位居第二，第三大城市慕尼黑约为130万人。相形之下，100年来，巴黎的人口从360万增至1200万（6环内），伦敦人口由620万增至1400多万，柏林的人口却仍然与1910年的规模（340万人）相当。德国人似乎不喜欢大马路和高层建筑，记者曾到过科隆，这座德国第四大城市里的酒店仅28层，在顶层餐厅即可俯瞰全城，道路宽度只有两个车道，步行半天时间即可逛完全城。导游介绍说，科隆市区仅有40万人左右。

如此之少的城市人口是如何支持90%的城市化率的呢？事实上，虽然单个德国城市的人口规模很小，但其数量多且分布均匀，星罗棋布如蚂蚁雄兵，形成了分散却又是人口最集聚的城市圈。德国的11个大都市圈聚集着德国一半的人口，包括莱茵-鲁尔区、柏林/勃兰登堡、法兰克福/莱茵-美茵区、斯图加特、慕尼黑、汉堡，以及莱茵-内卡河区等。比如位于莱茵河畔的德国第九大城市杜塞尔多夫，市区人口仅为约57万人，在以其为中心的方圆500公里范围内却是拥有1150万人口的莱茵-鲁尔经济区。

德国城市均衡分散的分布特点首先源自于其政治、历史及文化等多重因素。在历史上，德意志是由众多小的城邦国组成，直到19世纪末由铁血宰相俾斯麦实现统一，20世纪又屡经战乱和分裂，德国地方经济文化的发展一直呈均衡而分散的态势。德国的法律和民主政治体制也必然产生这种城市格局，德国宪法第106条规定，“德国应追求区域的平衡发展和共同富裕”。目前德国有16个联邦政府，它们的行政权力和财政相对独立，比如德国的中央政府不能决定统一的教育体系设定，各个联邦政府可以自己决定。

其次，德国城市的分布与其便捷的交通网络和发达的汽车工业有关。国土面积仅为35万平方公里的德国拥有3.5万公里铁路和23万公里公路，包括1.2万公里高速公路（据说高速公路占其国土面积的8%），城市之间四通八达的电气化高速列车平均几一列。作为汽车制造大国的德国汽车普及率极高，8000万德国人共拥有4000万辆汽车，奔驰、宝马、大众这类外国人眼中的豪华车，在德国本土却是几乎每家每户都拥有的“平民车”。

而且，德国宪法保障选举、工作、迁徙、教育等公民权利没有城乡差异，德国农民要进城，只需到市政局登记并且按规定纳税，就可成为城市居民，但其实德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异，德国小城镇的通讯、电力、供水等条件与大都市相比丝毫不差，医院、学校、购物场所等一应俱全。很多德国的大企业也并非出自大城市，比如德国的标志性企业西门子就位于仅有10来万人口的爱尔兰根（Erlangen），城里一半人口在西门子工作。所以，德国人对于居住地有足够多的选择，不必挤“独木桥”拥进大城市以获得更好的工作机会和社会地位，反而是中小城镇的吸引力更大一些。2004年的统计数据显示，德国有82个10万人口以上的行政区，70%的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。

德国特殊化学品公司朗盛集团大中华区CEO柯茂庭是一名德国人，他的太太有一半法国血统，他告诉记者：“在法国如果你想在社会上出人头地，必须要到巴黎的学校和公司去，但对德国人来说，在柏林和在汉堡、慕尼黑、科隆、斯图加特看来都差不多，小城市周边还更环保，生活成本更低。”

德国城市模式的另一个值得借鉴之处，是它的每个城市都有自己的特点和定位。柏林是文化、工业中心；汉堡是最绿的港口城市、贸易中心；慕尼黑是博览会之都、啤酒城，以及因乡村风格而得名的“百万人村庄”；科隆是媒体业中心、香水之都和化工中心；斯图加特是汽车城；法兰克福是金融中心；杜塞尔多夫是模特之都；多特蒙德是煤钢基地；莱比锡是历史名城。“德国的城市即使再小也很自信。”同济大学城市规划系副教授卓健对《商务周刊》说，“而中国的情况是小城市学中等城市，中等城市学大城市，一个县城也要搞大广场、100米宽的大马路，很荒谬。”

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没有高房价的城市化

在中国的各大房地产论坛里，你都会找到一篇题为“德国房价缘何十年不涨”的帖子。据说“二战”以后，全世界只有德国没有发生过房地产泡沫，这大大颠覆了一些中国人眼中的常识：伴随着城市化的进程，房地产价格必然上涨以至于出现泡沫。

看上去，德国房价与其城市规模一样显得有些“特立独行”。1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨，伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国人的收入是中国人的10倍，柏林的楼价却还低于北京、上海和深圳。

除了人口衰减、城市化进程基本完成和住房供求均衡之外，德国房价不涨之谜的很多其他原因颇值得中国人镜鉴。首先是德国宪法第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”，政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房，86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴，低收入者在德国可以申请租金低于成本的“福利住房”。德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套，占到全德家庭总数的约41%。尽管德国地方政府掌握着大量公有土地和公房，但从不以“土地财政”作为政府“提款机”。德国也鼓励自建房、合作建房，以打破开发商对房屋供应的垄断，政府对合作社建房给予低息贷款、税收减免和补贴租金等多方面的政策支持，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。

柯茂庭是德国科隆人，他介绍说，在德国城市里，教堂周围的房子只能建三到四层，出于对一些建筑保护的考虑，德国北部一些地区甚至屋顶是什么颜色都要遵守一定的规定。

“在德国，你不可能非常随意的投资一块地皮，想在那儿建什么就建什么。而中国房产市场上物业的开发非常自由和大胆。”他说。

德国政府对楼市投机严厉约束，对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价”制度。根据德国法律，房价超过“指导价”20%即为“超高房价”，构成违法，卖方可能面临5万欧元的罚款；一旦被认定超过50%，则为触犯《刑法》的“房价暴利”，可判三年徒刑。在德国买卖房地产先要交评估价值1%—1.5%的不动产税和3.5%的交易税，买卖获利要交15%的差额赢利税。高企的交易成本使“全民炒房”风潮在德国难有土壤。

其次，是否拥有一套住房并不构成德国人的一种社会身份象征和心理安全感的来源，即使房价如此之低，德国的自有住房率也只有42%（中国则超过了80%），近60%的德国人选择租房而不买房。这也得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。德国有严格的《租房法》，规定三年内房租不能提高超出20%，否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的“租房价格表”，每两年更新一次，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”论，遭到巨额罚款，超出50%者构成“房租暴利”的犯罪行为。此外，《租房法》还对房屋中介欺诈等行为进行了严格规制，各种房客联盟的活跃也使得这个市场非常透明。因此在德国租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。

虽然已经是跨国公司里的高管，柯茂庭来中国工作前，一家人也住在一套租来的公寓里。他说：“在德国，人们的观点不是非得要买一栋房子、有自己的房子才行，这个观点的确和其他国家的人不太一样。”

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没有污染的工业国

到德国旅游的中国人总会惊叹于德国城市优美的环境。德国的森林覆盖率为29%，到处都是郁郁葱葱的树木、绿茵茵的草坪和似锦的花丛，看不到垃圾杂尘和黑烟喷发。人们喜欢将自己的住宅涂上缤纷多彩的表色，在窗前摆上盆栽花木，加上蓝天白云和清新的空气、洁净的河池，形成了一个个花园城市。

但众所，这个刚刚被“全球制造中心”中国超越的全球第四大经济体，主要支柱也是制造业，传统的汽车、机械制造、电子电气和化工是德国工业的支柱，其工业产值占国内生产总值的35%。如今在中国环境污染最严重的钢铁、化工业，也正是德国的主导产业。

不过，历史上钢铁和化工业同样曾给德国城市带来环境污染。柯茂庭回忆，“二战”结束后，德国很多城市被战争摧毁了，人们努力重建家园，根本没意识到环保问题的存在。这种“未经思考的重建”事后造成了严重的环境破坏，上世纪五六十年代，西德经济的迅猛发展使土壤、空气、水污染日益严重。柯茂庭一家1970年代搬迁到莱茵河畔的化工业重镇科隆，当时他6岁，还记得那时候的莱茵河200多种鱼类只剩下80多种，“真的是无法游泳，也没有鱼可以钓”。

德国作家波尔（Heinrich Boll）在1958年形容沿岸化学工厂林立的莱茵河，“有如一道被6万多种不同化学药品调成的鸡尾酒”。他描绘的钢铁基地鲁尔区则是这样一番景象：“比比皆是的焦炭工厂冒着黑烟，铸造厂也不停排出红褐色的污水，还有飘浮在空气中的悬浮粒子，使得户外一切东西都蒙上一层黑灰。洁白的衣物穿出门去，不一会儿便成为灰色。红瓦白墙，绿草如茵的家园，更是遥不可及的梦想。”面积广达4400平方公里的鲁尔区在当时是全欧洲的工业区，出产全德国80%的煤矿与钢铁。

当媒体、学者和社会各界都不满意自己所处的环境，要求更清新的空气和更干净的水土时，德国全社会，包括政府、NGO组织和公众开始通力合作治理环境。政府出台了一系列指导性法规，比如1971年德国政府颁布的《城市建设促进法》，规定一切有污染的工业企业都需迁出市区，原厂址由国家或企业收买作为园林绿化设施用地。1972年，德国又颁布《环境保护法》，之后还颁布有《自然保护及环境维护法》、《废水征税法》等8000多部环境法律和法规，限制污染气体和污水的排放，建立空气质量监测系统，仅政府部门负责管理环保法律的公务员便达到50万人。一些NGO组织也应运而生，比如如今在德国政坛非常有影响力的绿党就是此时发展起来的。

德国人素以团结和纪律著称，社会各方参与之下，商业力量也勇于承担环境治理成本。柯茂庭介绍，他所在的朗盛公司很早就约束自己，凡从莱茵河里取水用于生产，最终向莱茵河回输的水要比所取的水更干净，保证返回到大自然的水不会伤害水中的鱼类或植物。

德国人承诺的减排目标是2012年温室气体排放量比1990年减少21%，在工业污染治理接近极限之后，德国近年来的减排重心放到了新能源和建筑减排上。从2009年开始，德国禁止建造没有配备隔热设施或再生能源利用系统的建筑。本次世博会上，汉堡市在上海修建了一栋保留的节能建筑——“被动屋”（Passive house）。汉堡驻上海联络处副主任潘桦告诉《商务周刊》，“被动屋”的得名缘于它不需要外来的能源，现在全德国大约有8000套“被动屋”，其中汉堡有500多套。这种建筑的成本高出普通建筑20％—50％，但能耗可降低90%，几年即可收回成本。它采用封闭式建筑方式，冬天仅用太阳能、室内电器的散热以及居住者的体温即可保暖，夏天则利用可以制冷除湿的特殊通风装置，不需要使用空调。

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