[摘要] “新国十条”中“最严格差别化信贷政策”已经出台一个多月，关于“第二套房”的认定标准终于尘埃落定。住房城乡建设部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。
编者按：“新国十条”中“最严格差别化信贷政策”已经出台一个多月，关于“第二套房”的认定标准终于尘埃落定。住房城乡建设部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。通知明确了对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。二套房认定标准的出台，是对市场上“楼市调控告一段落”的直接回应，某种程度传达楼市严厉调控仍将继续深入的信号。二套房认定政策能否给房价的虚火降降温，地产市场是一蹶不振还是会报复性反弹？请关注本期观点PK台……
| 新闻回放 |
日前，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》（以下简称《通知》）。通知中规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下实际拥有的成套住房数量进行认定。房地产业内人士表示，天津市购房需求中占3成的改善型自住需求将受《通知》影响。【详细内容】
住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。【详细内容】
| 正方：二套房认定彰显调控决心 降价才是王道 |
观点解析：二套房贷政策针对的只是房地产的过度消费和投机、投资行为，对于民众的住房需求，并不像开发商曲解的形成打压。二套认定标准虽然严厉，但其中不乏开放和温情，比如，对于没有本地户口的常住人口的购房需求，仍然持鼓励态度。其实，认定标准严格只是其中一方面，关键的还在于执行，监管部门应该强化信息的完整和互通，堵住各种钻政策空子的跑冒滴漏行为，才能使严格的认定标准真正发挥威力。政策出台的成功与否关键在于其效果如何，只有降价才是王道！
在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。言之“最严”是在二套房的认定上，2007年曾出台过相应的标准，但2007年实行“认贷不认房”的原则，该原则的缺陷是显而易见的，炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后，然后用房产做抵押，再去银行以其他名义贷款炒房，而在银行看来，他并不存在房贷。
住房和城乡建设部、央行、银监会三部委对第二套房认定标准的尘埃落定，此前银行二套房贷执行标准不一的困扰烟消云散。此举显然会进一步加大国家对楼市调控力度，从而对投资、投机行为产生实质性的抑制。
| 反方：鉴定漏洞执行难 房价抑或能坚挺 |
观点解析：其实不管对于二套房怎么界定，国家出台的相关政策基本上都主要是调控一线城市，防止部分城市房价上涨过快，但是对天津来说，这个问题并不突出。天津的房屋投资客并不多，可以说所占比例非常小，所以天津人的购房需求除去少部分人的改善住房需求外，基本上都是刚性的首套房需求。目前来看，天津的房价并没有下降的迹象，所以受到的影响肯定非常有限，短期内下降的可能性也不大。
不过业内人士指出，通知仍然存在漏洞，如果贷款申请人能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，在本地没买过房，也没贷款买过房，但在异地持有住房的人，仍然可能被认定为首套房。上述人士表示，要真正堵住以上漏洞，需要房管部门联网，且与户籍系统对接。
二套房暴漏洞：银行执行新认定标准，卖房后再购新房算首套。根据相关规定，如购房者之前买过一套房，为了改善居住条件将套房出售转让后再行买第二套房，只要从银行征信系统里能查到套房的贷款记录，再贷款买房，算二套。“认房又认贷”的二套房贷认定实施标准公布后，东莞房地产业界人士普遍认为该认定标准短期内对楼市的影响较大，尤其是针对改善型客户需求的120~160平方米左右的大户型洋房楼盘，成交量将继续下挫。
上期观点PK
编者按：新政调控月余,各地楼市交易普遍不甚乐观.据中指研究院发布的报告显示，5月份各城市商品住宅成交价格普遍下降，半数城市成交量下跌过五成。在重点城市中，仅杭州商品住宅成交均价环比(比上月)上扬20.89%；扬州位居跌幅榜首，环比下跌26.01%，北京、上海、天津、重庆均价下降幅度也超过10%。楼市是否会继续成交下跌,且关注本期观点PK台……
| 新闻回放: 5月商品住宅成交价格普跌 京津沪渝降价超10% |
报告称，5月，重点城市商品住宅成交面积全部下跌，总跌幅达45.72%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其历史水平(春节期间除外)。2010年1-5月累计，仅武汉的商品住宅成交面积比2009年同期上涨22.42%，其余城市成交水平皆不及2009年同期。【详细内容】
| 5月楼市遇调控重压 SOHO等大房企人事地震频发 |
近来，在政策调整下进入冰冻期的房产业，人事变动也愈发频繁。中国建筑、龙湖、SOHO和保利地产相继有高层离职。 每遇到楼市调整，地产界的高管层就要开始“地震”与高管们的变动相关的是，地产行业的基层员工和部分中层近期也出现变动的迹象，其中，中介和代理行业首当其冲。业内预计，随着调控影响的进一步深入，未来不排除出现类似2008年底行业人才大规模变动的情况。 【详细内容】
| 正方：楼市交易下滑是正常调控 新的市场机遇正在酝酿 |
观点解析：5月楼市交易没有出现往年常见的红火现象,观望情绪仍然较重.由此引发的土地拍卖,房企高层变动等都是调控中的正常现象.市场变化必然会带动相关的改变,这也是市场检验的一种手段.挑战与机遇并存,在这个演变过程里,新的市场机遇同时在酝酿之中,只不过现在还没有被普遍认识到.慧眼的市场人士早已抢占市场先机,为下一步赢利赢得机会.
政策调控风险已经让部分地产公司作出卖地决定。中体产业集团股份有限公司(600158.SH，下称中体产业)6月1日公告称，控股子公司上海奥林匹克置业投资有限公司(下称上奥公司)决定将两年前购入的一幅位于上海奉贤的大型住宅土地转让，这一总建筑规模27万多平方米的地块成交价格仅为7.37亿元。此举是为规避市场和政策风险。【详细内容】
| 反方：楼市供不应求局面开始逆转 开发商或将减少推盘量 |
观点解析：从新政出台后,开发商就使劲全身招术,吸引购房者的购买意愿.但对房价下跌的强烈期望止住了购房者的刚性需求的购买意愿. 宁愿再等等,相信房价会跌的心理占大多数.尽管有开发商死扛表示绝不降价,但是市场的信号似乎已经不允许强硬态度.屡屡爆出的开发商预言房价将在某个时期会有多大幅度的跌落也在印证某种信息.
从成交面积来看，受新政的影响，本月天津住宅成交已跌回至09年初水平；4月17号出台的“国十条”新政在4月的后半月逐步发挥作用，虽然4月整月量价环比均上涨，但从4月下旬的周度成交来看，楼市成交量连续三周下降；进入5月后，新政调控作用力度加大，原本市场交易活跃的市内六区和环城四区明显已转入观望阶段，且这种观望情绪在短时间内不会改变。预计近期的市场成交难出现09年百万平米以上的情况，但如果开发商能适时调整销售策略以吸引客户，还有望实现自身项目的热销。【详细内容】
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