10月第4周土地市场萧条 天津推出本周面积最大地块

——（10.19-10.25）中国主要城市土地市场交易周报

房天下  作者：中指研究院  2009-10-28 09:52

[摘要] 10月第4周全国土地市场相对平稳，经历了上周短暂的“回暖期”后，整体交易有所回落。中指研究院数据信息中心监测显示，本周监测的20个重点城市共推出土地159宗，环比下降35%，推出土地面积1137万平方米，环比下降24%；成交土地59宗，环比下降8%，成交土地面积433万平方米，环比上升61%。

本周土地市场相对平稳，经历了上周短暂的“回暖期”后，整体交易有所回落。中指研究院数据信息中心监测显示，本周监测的20个重点城市共推出土地159宗，环比下降35%，推出土地面积1137万平方米，环比下降24%；成交土地59宗，环比下降8%，成交土地面积433万平方米，环比上升61%。

成交楼面均价1675元/平方米，环比略升11%。虽一半以上地块底价成交，但少数地块高价成交抬升了本周楼面均价：溢价在100%-200%之间的有4宗，南京、天津、无锡、成都各占1宗；溢价在200%以上的有6宗，均为南京地块。

天津推出本周面积地块津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅用地，约为248万平方；无锡成交本周面积的地块虹桥路东商住用地，面积约为53万平方米。天津津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅用地是本周重点关注地块。

一、本周土地市场推出成交情况

单位：宗    %    万平方米    元/平方米

数据说明： 
1、全部数据来源于中指研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
2、推出与成交面积均为建设用地面积
3、监测周期以周度为单位
4、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考

本周土地市场整体有所回落，除了成交面积增多，推出宗数、推出面积、成交宗数均有所下跌，南京一天出现3个“地王”使得本周楼面地价略有上升。

1、 土地推出方面

1.1、住宅用地推出量占据“半壁江山”，商业用地推出量上升。本周推出住宅用地709万平方米，占推出总量的62%，占据了整个土地市场的“半壁江山”。商业用地推出量相对上周有所上升，上周推出商业用地15万平方米，仅占推出总量的1%，本周商业用地推出187万平方米，占推出总量的17%，因本周天津、沈阳等地推出超过10平方米商业用地8宗，直接拉升了商业用地的推出量。推出工业用地241万平方米，占推出总量的21%。

1.2本周推出量相对下降，天津推出本周面积地块。20个重点城市共推出土地159宗，环比下降35%，推出土地面积1137万平方米，环比下降24%。本周推出面积再度超过1000万平方米，二线城市天津等城市发力使得推出面积达到了千万平方米，天津推出土地20宗，推出土地面积516万平方米，推出的津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅用地约248万平方米为本周地块。

2、 土地成交方面

2.1、住宅、工业用地成交量上升，商业用地成交量下降。本周共成交土地面积433万平方米，其中，住宅用地成交287万平方米，占成交总量的66%，环比增加126%；商业用地成交30万平方米，占成交总量的7%，环比下降43%；工业用地成交116万平方米，占成交总量的27%，环比增加29%。

2.2、二线城市领跑本周土地市场，成交楼面均价略有上升。本周共成交土地59宗，环比下降8%，成交土地面积433万平方米，环比增加61%。一线城市本周交易平淡，除了北京、广州有交易外，上海、深圳无地成交，其中北京成交4宗：1宗位于马坊工业园区，1宗位于经济技术开发区，2宗位于海淀区，广州成交2宗：1宗位于科学城，1宗位于海珠区。二线城市天津、杭州等地交易火爆，天津成交土地面积112万平方米，成交面积位居首位，杭州成交土地18宗，成交宗数位居首位。本周楼面均价为1675元/平方米，环比略涨11%。

二、本周住宅类地块推出成交情况

单位：宗    %    万平方米     元/平方米

数据说明： 
1、全部数据来源于中指研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
2、推出与成交面积均为建设用地面积
3、监测周期以周度为单位
4、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考

本周住宅用地推出量增加，住宅用地成交量涨价跌，1/4地块高溢价成交，成交地块集中在二线城市，本周楼面均价略有所下跌。

1、 土地推出方面

1.1、住宅用地推出量增加，超过10万平方米的地块推出约1/4。本周推出住宅用地55宗，环比下降17%，推出面积709万平方米，环比增加14%。本周超过10万平方米的共13宗，占推出住宅地块24%。

1.2、二线城市供应量放量，天津推出量位居首位。一线城市只有上海、广州推出地块，其中上海推出3宗，共计28万平方米，广州推出6宗，共计37万平方米。二线城市天津等地供应放量。其中，天津推出7宗，共计368万平方米，推出量位居首位。 

2、 土地成交方面

2.1、住宅用地交易活跃，南京“地王”频现，本周再次进入“地王周”。 本周成交住宅用地28宗，环比增加87%，成交面积287万平方米，环比增加126%。本周南京产生3个“地王”： 建邺区苍山路地块、栖霞区马群大庄地块、浦口区花卉大道地块，分别成为南京楼面均价新地王、仙林楼面均价新地王、江北板块楼面均价新地王。

2.2、本周土地成交量增加，楼面均价略有所下跌。本周成交住宅用地28宗，环比增加87%，成交面积287万平方米，环比增加126%。成交地块集中在二线城市，南京成交93万平方米位居首位。一线城市仅有广州成交1宗地块，约40万平方米，位于海珠区琶洲村。楼面均价为2044元/平方米，环比下降17%。

三、本周热点地块

1、推出地块——天津目前纯住宅地块津南区八里台镇天嘉湖地块入市

1.1 地块简介：

天津津南区八里台镇天嘉湖纯住宅地块已经入市，地块面积约为248万平方米，为天津目前纯住宅地块，规划建筑面积251万平方米，楼面均价约为1434元/平方米。周边地价约为760-3500元/平方米之间，因此该地块具有良好的价格优势。地块详情如下：

根据规划，及该地块详情和现状含水面，该地块建成后将是大型豪华的住宅小区，适宜观光、度假、居住。

1.2 价值分析

天津是一线城市北京“邻居”城市，天津的发展无不得益于北京的发展和扩展，但天津日趋理性本市地王再现较难，因此预计该地块将低溢价成交，据悉，津城近5年地王现状土地开发情况相差悬殊带动周边房价上涨，老城厢地块楼盘均价已达14000元，因此并不排除该地块高溢价成交。2007年星耀集团拿下津南区八里台镇天嘉湖区范围内地块商住用地成为当时的总价地王，现已建成“星耀五洲”大型居住项目，因此该地具有较大的商业优势，根据中指研究院数据信息中心监测显示，津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧地块附近成交地块详情如下：

得天独厚的津南区区位优势，东临天津港，西连市中心城区，南接大港石化工业区，北依海河，处于天津市经济发展的主轴。而以津港公路为主干、以八里台镇为核心的津南西部区域，则是近几年津南区新兴起的热点区域，地段较好的地块成交价格更高。周边住宅别墅写字楼酒店为一体的星耀五洲项目已经开盘，因此该地块周边已具有良好的配套设施。

根据中指研究院数据信息中心监测显示，该片区在售商品房项目价格如下：

天津津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧地块周边地块建成后平均售价约在6000-10000元/平方米左右，因此预计津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧地块建成后将不会超过此区间。当地的开发商拿下此地愿望强烈，可能还会吸引房地产巨鳄来此拿地。该地块是目前周边的纯住宅地块，且周边配套设施已基本完善且伴有大型居住商业项目，因此资金充足的开发商拿地才有可能。

1.3 潜在竞得者分析

潜在竞得者之一：星耀集团

星耀集团在07年底拿下天津市津南区八里台镇天嘉湖区范围内地块，因此获得当地07年总价地王称号，由此见其在津南区八里台镇建设的愿望可见一斑。此外，该宗地还会吸引保利、万科、富力此类的地产大鳄前来争夺，还会吸引本土大型地产商如盛庆房产、泰达建设集团等前来“应战”。

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