9月全国土地市场交易活跃 天津4宗土地苛刻出让

【本月导读】

◆ 9月土地市场交易活跃，成交总价普遍较高，成交总价10中，第十名成交金额超过20亿元。从城市分布来看，高价地块主要分布在一线城市，二线城市仅有苏州和重庆。从楼面地价来看，总价较高地块楼面地价相对较高，表明高价地块以“质”取胜

◆ 住宅用地成交量连续8个月呈增长态势，1-9月累计成交量首超去年同期水平。10 重点城市中，除了广州、重庆、深圳之外，其他7个城市住宅用地累计供应量超过去年同期水平。四季度是土地供应的传统旺季，随着新一轮供地高峰的到来，住宅用地供应量将会进一步增加

◆ 北京“抢地”大战又起 万科加速布局北京。9月北京住宅用地平均溢价水平129%，创下1年来新高。随着住宅市场销售火爆，北京住宅用地溢价水平一直呈上升趋势。万科加速北京战略布局，本月斥资50亿，连拿房山2宗地

◆ 上海地价飙升，流拍地块荣登“地王”。9月上海土地市场交易活跃，地价飙升，住宅用地挂牌价和成交价创下历史新高。中海地产以70.06亿的价格拿下长风6B（B6）、7C地块，折合楼面地价22409元/平方米。长风地块在去年以14000元/平方米的价格挂牌，遭遇流拍

◆ 重庆住宅用地交易“井喷”保利地产连拿4宗地。9月重庆住宅用地交易火爆，成交量位居各大城市之首。继拿下鸿恩寺“地王”之后，保利加快重庆布局，本月拿下4宗住宅用地

9月土地市场交易活跃，“地王”频现，成交价格大幅上涨，中海、万科等大鳄加快土地市场布局，增加一线城市土地储备。

供应情况：9月土地供应止跌反弹，60个重点城市共推出土地913宗，环比增加10%，同比增加74%；推出土地面积4314万平方米，环比增加6%，同比增加97%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）355宗，环比增加17%，同比增加94%；推出土地面积2380万平方米，环比增加30%，同比增加146%。1-9月累计供应量首超去年同期水平。

成交情况：9月土地市场交易活跃，60个重点城市共成交土地650宗，环比增加3%，同比增加169%；成交土地面积2854万平方米，环比减少20%，同比增加97%。其中，住宅用地成交298宗，环比增加11%，同比增加247%；成交土地面积1784万平方米，环比减少6%，同比猛增269%。住宅用地成交量连续8个月呈增长态势。1-9月累计成交量首超去年同期水平。

土地流拍：9月一线城市交易活跃，没有地块流拍，流拍地块仍然集中在二三线城市。本月流拍住宅用地13宗，流拍率6%。

成交价格：9月住宅用地楼面价格大幅上涨。本月住宅用地平均楼面地价为2691元/平方米，环比上涨37%。

土地政策：9月国土部下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》直指囤地。《通知》一方面能够摸清建设用地使用情况，另一方面对开发商拿地产生一定影响。

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表1：2009年9月60个城市土地市场交易情报（部分）

数据来源：中指研究院数据信息中心 、中房指数系统

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本月土地市场交易活跃，成交总价普遍较高，第十名成交金额超过20亿元，远高于上月的11亿元。
从宗地性质来看，纯住宅或商业用地仅2宗，其他全部为含有住宅的综合性用地，反映了未来土地市场供应趋势，即以综合性地块为主。

从城市分布来看，高价地块主要分布在一线城市，二线城市仅有苏州和重庆。从楼面地价来看，总价较高地块楼面地价相对较高，表明高价地块以“质”取胜。

从拿地企业来看：

1、高价地被中海、万科等龙头企业竞得，本月没有出现名不见经传的“黑马”；

2、万科、SOHO等民营企业开始出手高价地块，国有企业“一家独大”的场面逐渐改变；

3、仁恒等外资企业扎根国内市场，与内资企业竞争高价地块。

重点城市住宅用地市场情报

北京——“抢地”大战又起 万科加速布局北京

9月住宅用地有所放量，推出量进一步增加。本月北京推出住宅用地92万平方米，环比增加53%。加上8月底推出的地块，本月住宅用地市场存量133万平方米，接近6月的水平。

9月“抢地”大战又起，市场交易活跃。万科连拿2宗地，加速北京战略布局。本月截止28号，北京共成交住宅用地82万平方米，环比增加24%。预计朝阳区东坝乡驹子房村和通州区台湖镇地块将在30号成交，本月成交量将再次突破100万平方米。

数据来源：中指研究院数据信息中心 、中房指数系统

9月北京住宅用地挂牌楼面价2458元/平方米，环比微降2%。本月推出地块以限价房和远郊区地块为主，地块的地段优势不明显，限制性条件较多。政府采取低价挂牌策略，促进地块成交。

本月北京住宅用地平均楼面地价5862元/平方米，环比上涨78%，创下6个月来楼面地价新高。万科、绿城、中建等地产大鳄房山博弈拉升了成交均价，使得房山的房价提前进入万元时代。

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9月北京住宅用地平均溢价水平129%，创下1年来新高。随着住宅市场销售火爆，北京住宅用地溢价水平一直呈上升趋势。

本月截止28号，北京共成交7宗住宅用地，除了海淀区清河东小营路口北侧地块近乎底价成交外，其它地块均高溢价成交。其中，溢价水平超过100%的地块有4宗。北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角地块溢价水平高达292%，是09年住宅用地溢价水平的地块。

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天津——福建融侨“抢食”天津 高价拿下南开地块

受8月住宅用地交易放量的影响，9月住宅用地交易量出现一定的萎缩。本月推出住宅用地14宗，共计土地面积73万平方米，环比减少85%。

虽然9月住宅用地成交量大幅减少，但交易较为活跃，没有出现流拍现象。本月截止28号，成交住宅用地11宗，成交面积48万平方米。此外，天津还有4宗地在30号交易。虽然4宗地出让条件较为苛刻，例如出让价不包括配套费用、无偿提供回迁房、户型限制较为严格等，但是出让底价较低，在目前经济向好的环境下对开发商有较强的吸引力。

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天津住宅用地成交价自4月以来连续走高，市场交易逐渐活跃。挂牌价在7月摸高后逐渐走低，虽然有下降态势，但仍处于高位。

9月成交楼面地价2220元/平方米，环比上涨37%。南开区红旗南路东侧地块被天津新塘以7252元/平方米的楼面地价拿下，成为天津09年住宅用地单价“地王”。本月住宅用地挂牌楼面地价1244元/平方米，环比下跌23%，武清、宝坻、静海三区出让地块条件较为苛刻，出让价较低，一定程度上拉低了本月的挂牌均价。

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9月天津住宅用地出现了少有的“抢地”场面，平均溢价水平33%，创下1年来新高。09年下半年，天津住宅用地交易逐渐活跃，溢价水平不断走高。

外来房企布局天津市场，参与土地市场竞争，直接拉升了天津住宅用地溢价水平。本月福建融侨、招商地产分别以96%、46%的溢价水平拿下各自地块。96%的溢价水平仅次于鸿发地产7月以115%的溢价拿下的塘沽区地块，成为09年溢价水平次高。

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广州——大学城板块成为热点 城建2亿拿下“地王”

大学城板块成为广州房地产市场新的热点区域，住宅用地供应较为集中。

9月广州推出2宗住宅用地，推出面积仅有1.88万平方米，规划建筑面积5.9万平方米。2宗地块全部位于番禹大学城板块，虽然地块较小，但是备受开发商青睐。经过数轮竞价，全部被城建拿下。至此，大学城板块4宗住宅用地全部被城建收入囊中。城建成为大学城板块的“地主”。

数据来源：中指研究院数据信息中心 、中房指数系统

大学城地块挂牌楼面地价4000元/平方米，环比上涨100%，成为09年挂牌均价的地块。该地块备受追捧，成交价水涨船高。本月成交地块平均价格7279元/平方米，创下一年来成交价格新高。

大学城板块以大学城为依托，目前该板块还没有较为成熟的项目，市场潜力巨大。城建不惜重金，分别以7672元/平方米、6954元/平方米的楼面价格拿下大学城地块。其中，7672元/平方米的楼面价打破了城建自己保持的“地王”记录。

数据来源：中指研究院数据信息中心 、中房指数系统

至此大学城地块全部高溢价成交，平均溢价水平82%，接近91%的历史高位。

上月国土部下发了“严查囤地”的通知，开发商拿地更加谨慎，更多的是从企业自身发展状况出发，有针对性的增加土地储备，减少“地王”的盲目性。从几次拿地不难看出，城建重点布局大学城板块，形成自己的开发优势。虽然拿地价格较高，但符合城建发展战略。

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深圳——“地王”频现 成交价格再创新高

深圳继上月推出一宗住宅用地后，本月又推出2宗住宅用地，共计土地面积18万平方米。其中，宝安观澜横坑水库片区地块为捆绑地块，要求一起竞拍。

深圳本月虽然仅成交2宗住宅用地，但18万平方米的土地面积创下一年来交易量的新高。宝安观澜横坑水库片区地块被金地拿下，宝安尖岗山地块被招商华侨城联盟拿下。

数据来源：中指研究院数据信息中心 、中房指数系统

9月深圳市场“地王”频出，成交价格再创新高。宝安观澜横坑水库片区地块被金地以24.4亿高价拿下，成为深圳土地市场招拍挂以来成交总价次高的地块。宝安尖岗山地块被招商华侨城以18875元/平方米的楼面地价拿下，成为深圳历年来单价“地王”。

本月深圳住宅用地溢价水平为25%，环比下降明显。一方面由于挂牌底价较高，溢价空间不大；另一方面金地、招商华侨现金流充裕，在地块附近有类似项目，对地块运作把控力强，具有天然优势。

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重庆——住宅用地交易“井喷”保利连拿4地

9月重庆住宅用地交易火爆，成交量位居各大城市之首。截止28号，重庆成交住宅用地31宗，成交面积274万平方米，成交量超过6月的巅峰时期。继拿下鸿恩寺“地王”之后，保利加快重庆布局，本月拿下4宗住宅用地。

本月重庆住宅用地平均楼面地价1589元/平方米，环比上涨57%。重庆土地市场经历7、8月的调整之后，重新回归高位运行。四季度是土地交易的传统高峰期，住宅用地交易能否出现价量齐升的场面取决于后市商品房市场的销售情况。

数据来源：中指研究院数据信息中心 、中国房地产指数系统

9月住宅用地平均溢价水平42%，创下近一年来溢价水平的新高。本月入市地块条件较好，备受市场青睐。溢价水平超过平均水平的地块共10宗，占整个成交地块的30%。其中，龙湖子公司嘉逊地产以159%的溢价水平拿下江北区大石坝组团B分区地块，是本月溢价水平的地块。

数据来源：中指研究院数据信息中心 、中房指数系统