[摘要] 9月第2周20个重点城市共推出土地127宗，环比下降4%，推出土地面积430万平方米，环比下降30%；成交土地64宗，环比下降19%，成交土地面积279万平方米，环比下降9%。北京、上海等一线城市交易活跃，天津、杭州等二三线城市交易量有所减少。
【导语】9月第二周，土地市场整体交易较为低迷，推出和成交量双双下降。本周重点地块备受关注，“抢地”现象仍然存在，地块溢价水平较高。中指研究院数据信息中心监测显示，本周20个重点城市共推出土地127宗，环比下降4%，推出土地面积430万平方米，环比下降30%；成交土地64宗，环比下降19%，成交土地面积279万平方米，环比下降9%。北京、上海等一线城市交易活跃，天津、杭州等二三线城市交易量有所减少。
本周土地市场平均成交楼面价格3673元/平方米，环比上升4%，上升幅度较小。上海、杭州等城市较高的楼面价格使得成交均价相对较高。此外，住宅用地成交量增加也是成交均价上升的重要原因。
本周上海住宅用地长风地块成为今年国内最贵的“地王”，中海地产以总价70.06亿竞得长风地块, 高出底价近40亿，成交溢价为129%，成交平均楼面价为22409元/平方米。
一、本周土地市场推出成交情况
单位：宗 % 万平方米 元/平方米
| 城市 | 推出宗地情况 | 成交宗地情况 | ||||||||
| 宗数 | 环比 | 面积 | 环比 | 宗数 | 环比 | 面积 | 环比 | 楼面价 | 环比 | |
| 北京 | 0 | - | 0 | - | 8 | 14% | 55 | 62% | 6025 | 19% |
| 天津 | 4 | -50% | 20 | -66% | 7 | -46% | 24 | -55% | 348 | -44% |
| 石家庄 | 0 | - | 0 | - | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| 上海 | 20 | 11% | 100 | -8% | 1 | 0% | 14 | - | 22409 | -4% |
| 杭州 | 8 | -76% | 18 | -69% | 12 | -8% | 26 | -35% | 9593 | 33% |
| 南京 | 2 | -71% | 2 | -90% | 4 | - | 20 | - | 7175 | - |
| 苏州 | 0 | - | 0 | - | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| 宁波 | 24 | 26% | 19 | -55% | 14 | 17% | 10 | -85% | 253 | -94% |
| 无锡 | 16 | 100% | 30 | -12% | 6 | - | 13 | - | 266 | - |
| 广州 | 4 | - | 3 | - | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| 深圳 | 0 | - | 0 | - | 3 | 0% | 18 | 260% | 404 | -18% |
| 成都 | 0 | - | 0 | - | 2 | 100% | 8 | 100% | 119 | -82% |
| 重庆 | 9 | -40% | 96 | -48% | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| 西安 | 10 | - | 36 | - | 1 | - | 0.2 | - | 344 | - |
| 武汉 | 7 | 250% | 21 | 91% | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| 长沙 | 0 | - | 0 | - | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| 南昌 | 6 | 100% | 26 | 767% | 4 | 33% | 24 | 500% | 1246 | -33% |
| 大连 | 4 | 300% | 15 | -32% | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
| 沈阳 | 6 | 500% | 25 | - | 2 | -82% | 67 | 168% | 339 | -54% |
| 长春 | 7 | 75% | 19 | 111% | 0 | - | 0 | - | 0 | - |
数据说明：
1、全部数据来源于中指研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
2、推出与成交面积均为建设用地面积
3、监测周期以周度为单位
4、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考
本周推出和成交量双双下跌，成交价格上升较小。本周土地市场交易较为低迷，成交平均溢价较高。
1、 土地推出
1.1土地供应结构有所调整，住宅、商业用地增加，工业用地减少。本周推出住宅用地249万平方米，占推出总量的58%；推出商业用地80万平方米，占推出总量的19%；推出工业用地98万平方米，占推出总量的23%。和上周供地结构比较而言，本周供地结构发生了很大的变化。上周以住宅、工业用地为主，商业用地仅占4%，本周住宅用地占比，商业用地比例提高至19%，工业用地比例减少。
1.2上海推出量位居首位，重庆推出“巨无霸”地块。本周20个重点城市共推出土地127宗，环比减少4%，推出土地面积430万平方米，环比减少30%。上海推出土地面积100万平方米，推出面积本周位居首位。重庆推出一宗“巨无霸”地块，编号09123号，位于沙坪坝区，用地面积约59万平方米，规划建筑面积约138万平方米，底价约10亿元。
2、 土地成交与价格
2.1、本周土地成交量略有下降，住宅用地成交比例上升。20个重点城市共成交土地64宗，环比减少19%，成交土地面积279万平方米，环比减少9%。住宅用地成交19宗，成交面积171万平方米，占成交总量的61%，比上周高出14%。工业用地成交37宗，面积为84万平方米，占成交总量的30%，比上周下降19%。商业用地成交8宗，成交面积25万平方米，占成交总量的9%。
2.2、成交均价小幅上升，地块溢价较高。本周土地市场成交楼面均价3673元/平方米，环比上涨4%，上涨幅度较小。本周成交地块区域性优势显著，成交均价相对较高。本周“抢地”大战较多，地块竞争激烈，溢价水平在100%-200%之间的有9宗，溢价水平超过200%的有3宗。
二、本周住宅类地块推出成交情况 单位：宗 % 万平方米 元/平方米 城市 推出宗地情况 成交宗地情况 宗数 环比 面积 环比 宗数 环比 面积 环比 楼面价 环比 北京 0 - 0 - 4 100% 39 - 6684 -8% 天津 2 - 17 - 0 - 0 - 0 - 石家庄 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 上海 6 -14% 59 4% 1 0% 14 - 22409 -4% 杭州 2 -83% 9 -76% 8 -11% 22 -33% 10359 25% 南京 0 - 0 - 3 - 18 - 7541 - 苏州 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 宁波 1 -75% 0.8 -95% 0 - 0 - 0 - 无锡 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 广州 2 - 2 - 0 - 0 - 0 - 深圳 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 成都 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 重庆 4 -43% 86 48% 0 - 0 - 0 - 西安 3 - 10 - 1 - 0.2 - 344 - 武汉 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 长沙 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 南昌 1 0% 17 - 1 -50% 17 750% 1837 - 大连 3 200% 14 -36% 0 - 0 - 0 - 沈阳 2 - 17 - 1 0% 61 - 338 -62% 长春 5 - 18 - 0 - 0 - 0 -
数据说明：
1、全部数据来源于中指研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
2、推出与成交面积均为建设用地面积
3、监测周期以周度为单位
4、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考
本周住宅用地供应偏紧，推出地块底价较高。一线城市“抢地”现象仍然存在，成交价格和溢价水平较高。
1、 土地推出 1.1、上海、广州有所放量，二线城市土地推出量减少。本周20个重点城市共推出住宅用地31宗，环比下降39%，推出土地面积249.8万平方米，环比下降14%。上海推出6宗土地，其中位于嘉定区的江桥基地一期地块是上海建设15个大型居住社区而推出的第3宗“社区”地块，其余5宗地块1宗位于浦东新区，3宗位于宝山区，1宗位于松江区。广州推出2宗土地，位于番禺区。二三线城市杭州、宁波等本周推出地块相对较少，一半以上的二三线城市土地推出量下降。杭州推出土地2宗，环比下降83%，推出土地面积9万平方米，环比下降76%。宁波推出土地1宗，环比下降75%，推出土地面积0.8万平方米，环比下降95%。 1.2、住宅用地挂牌总价较高，楼面地价偏低。本周住宅用地挂牌底价过亿的地块有13宗，超过10亿的地块有3宗。浦东新区森兰•外高桥项目用地挂牌底价12.2亿，是本周挂牌底价的地块。虽然重庆沙坪坝区西永组团地块挂牌底价超过10亿元，但平均楼面地价仅754元/平方米。 2、 土地成交与价格 2.1、住宅用地交易火爆，新“地王”现身上海。本周成交住宅用地19宗，环比减少21%，成交面积171.2万平方米，环比增加31%。中海地产以70.06亿竞得上海长风地块，成为今年成交价的“新地王”，成交楼面价达22409元/平方米。 2.2、楼面地价小幅下降，多数地块高溢价成交。本周住宅用地平均成交楼面均价4603元/平方米，环比下降6%。本周共成交19宗住宅用地，其中溢价在50%-100%的有8宗，溢价在100%-200%之间的有6宗，溢价超过200%的有2宗，仅有2宗土地以底价成交。北京、上海等城市交易火爆。北京成交4宗地块，成交面积39万平方米，其中3宗地块溢价水平超过100%。上海成交1宗土地，成交面积14万平方米，位于长宁区，以溢价129%成交。本周成交地块区位优势明显，大多位于市中心，这是造成本周住宅用地成交溢价较高的原因。 三、本周热点地块 1、成交地块——挂牌价30亿成交价70亿 中海上海擒“地王” 1.1 地块简介： 9月10号，中海地产以70.06亿拿下长风6B（B6）、7C地块，折合楼面地价22409元/平方米，溢价水平高达129%。70.06亿的成交总价超过今年北京广渠路15号地块，成为今年当之无愧的总价“地王”，同时也是中国实行招拍挂制度以来成交总价位居第四的地块。长风6B（B6）、7C地块详情如下： 长风6B（B6）、7C地块由6B和7C两宗地块组成。长风7C地块在去年就以14300元/平方米的楼面价格风光挂牌，但是恰逢日益严峻的经济危机，如此高价大多房企难以承受，最终以流拍黯然退场。今年政府借助土地市场回暖的东风，改变供地策略，将6B和7C两宗地块打包挂牌，虽然总地价翻了一倍，但楼面地价却下降了1/3。 1.2 价值分析 长风生态商务区位于上海市中心城区西部，地处内、外环线之间的苏州河北岸，是上海全新规划、重点推进的现代服务业积聚区之一。随着商务区产业的升级，配套设施的逐渐完善，区域价值日益显现。长风6B（B6）、7C地块总成交价70.06亿元，楼面地价22409元/平方米，比去年挂牌价高出了近一倍。根据中指研究院数据信息中心监测显示，长风商务区成交地块详情如下：
地块详情 地块编号 200905401 宗地名称 长风6B（B6）、7C地块 建设用地面积 142108.1平方米 规划建筑面积 312637.8平方米 起始价 30.58亿 用地性质 住宅及配套服务设施 成交价 70.06亿元 竞得方 中海 地块四至 6B 地块为东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至同普路；7C地块为东至丹巴路、南至同普路、西至木渎港、北至金沙江路 周边地块成交情况 宗地名称 用地性质 楼面地价 成交时间 竞得方 长风地区4号东地块南块 商办文化娱乐综合用地 11390元/平米 2008-10-15 上海赢华房地产开发有限公司 普陀区长风地区3D地块 商业金融、商务办公、文化娱乐 9942元/平米 2008-9-19 上海长风跨采投资有限公司 普陀长风生态商务区3A地块 商业、办公 2939元/平米 2007-1-26 上海解放传媒投资有限公司 普陀区长风1号地块 综合 8634元/平米(地价) 2005-11-24 国浩房地产（中国）有限公司 普陀区长风地区4-A号 综合 6291元/平米(地价) 2004-2-25 旭辉集团有限公司
监测显示，长风商务区出让地块以商业、娱乐、综合为主，少有住宅用地入市。根据市政规划，长风商务区要打造成一座“水、绿、建筑”完美组合，景观功能、经济功能、文化功能和谐统一的现代服务业集聚区，成为“上海现代服务业新高地，苏州河生态走廊新景观”。建设精品住宅小区是长风商务区重要的一环。在住宅市场交易火爆的背景下，该板块住宅用地必将成为稀缺资源。
根据中指研究院数据信息中心监测显示，该片区在售商品房项目价格如下：宗地附近在售楼盘项目 项目名称 项目位置 物业类型 平均价格 开盘时间 开发企业 绿洲中环中心 金沙江路1698弄 住宅、普通住宅 17743元/平 2004-12-26 上海金午置业有限公司 秋水云庐 长寿路28号 住宅、普通住宅 20394元/平 2002-12-1 上海泰元置业有限公司 汇丽花园二期 长寿路822弄 住宅、普通住宅 21735元/平 2005-7-1 上海天泽房地产开发有限公司 水岸豪庭 光复西路1185号 住宅、普通住宅 20332元/平 2002-6-30 上海新丰房地产开发经营有限公司 光明城市 西康路1288弄 住宅、公寓 25707元/平 2002-12-18 万泰（集团）有限公司
监测数据显示，宗地附近现有项目开盘时间大多数在02年到04年，没有新开盘项目。目前市场在售的商品房价格在23000元/平方米左右，如果新盘上市，价格可能会超过25000元/平方米。宗地楼面地价为22409元/平方米，加上2000元/平方米的建安成本、税费、营销费用等成本，项目总成本约30000元/平方米，预计该盘上市后平均售价为40000元/平方米。
1.3竞得者简介
中海地产
根据中海披露的月报显示，8月中海实现房地产销售额36.1亿港元及销售面积36.7万平方米，较2008年8月同期分别增长218.8%和166.4%。2009年1至8月份，中海累计实现房地产销售额339.7亿港元，同比增长80.0%，累计实现销售面积361.5万平方米，同比增长103.2%。在土地方面，中海表示，公司2009年分别在济南、青岛及成都新增土地储备，可发展面积分别为262.8万平方米、16.1万平方米及18.0万平方米，总计新增297.1万平方米。目前公司共拥有总土地储备2，598万平方米，可满足4年的开发规模需要。
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