6月第1周土地市场全面复苏 天津楼面价环比增长184%

——全国主要城市土地市场交易周报（06.01-06.07）

房天下  2009-06-08 10:20

[摘要] 6月第一周，土地市场由“地段性”回暖转向全面复苏。不仅北京、深圳等一线城市经营性地块交易火爆，没有流拍现象，武汉、宁波等二线城市也“地王”频出，地块大幅溢价成交。万科、金地、雅戈尔、中洲宝城等开发企业频频出手，布局土地市场。

本周土地市场交易活跃，市场全面复苏明显。中指研究院数据信息中心监测显示，本周20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%，推出土地面积608万平方米，环比增加24%；成交土地42宗，环比微降5%，成交土地面积173万平方米，环比增加14%。

中洲宝城布局“虎口夺食”，26.1亿拿下深圳3宗捆绑商住地块；雅戈尔布局宁波，10.28亿又拿“地王”；上海长宁区周家桥街道91街坊地块紧邻市中心，挂牌价是去年相同区域成交价格的一半，报名开发商超过10家，上海或将掀起新一轮的“抢地”大战。

一、本周土地市场推出成交情况

单位：宗% 万平方米 元/平方米

 

数据说明：

1、北京成交的4宗地块为5月31日成交数据

2、全部数据来源于中指研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统

3、推出与成交面积均为建设用地面积

4、监测周期以周度为单位

5、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考

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二、本周土地市场概况

6月周，土地市场由“地段性”回暖转向全面复苏。不仅北京、深圳等一线城市经营性地块交易火爆，没有流拍现象，武汉、宁波等二线城市也“地王”频出，地块大幅溢价成交。

土地推出方面：本周土地市场推出量增加明显。20个大中城市中，北京、天津、上海、西安等15个城市共推出土地120宗，环比增加21%，推出土地面积约594万平方米，环比增加21%。沈阳延续了上周态势，继续加大了土地供应量，本周共推出土地35宗，推出土地面积171万平方米，成为本周推出量的城市，其中，商住用地5宗，工业用地30宗；上海本周推出了一批优质地块，这批地块大多离市区较近，挂牌价格较高，其中长宁区周家桥街道91街坊地块楼面价格虽然过万，但是其靠近市区、挂牌价与周边相比仍偏低的特点吸引了大批开发商的目光；宁波推出量成倍增长，其中，商住和批发零售占主导；北京本周共推出2宗土地，一宗位于石景山科技园，为科研办公用地，一宗位于房山区长阳镇稻田村，为住宅用地。

土地成交方面：本周土地市场交易活跃，市场全面复苏明显。本周20个重点城市共成交土地42宗，环比微降5%，成交土地面积173万平方米，环比增加14%。其中，武汉是本周交易最活跃的城市。10宗地约46万平方米全部成交，成交金额达29.3亿元，洪山区三角路村和余家头村2宗城中村改造地块分别被武汉福星惠誉和湖北奥山置业拿下；深圳再次上演了“抢地”大戏，中洲宝城以高出底价8.1亿的26.1亿从万科手中抢下深圳3宗捆绑地块，成为本周总价地王；雅戈尔宁波发力，以10.28亿再次拿下宁波“地王”，沈阳土地市场也出现了“久违”的成交场面，本周沈阳共成交2宗住宅用地，编号为南塔街129巷-1地块为重新挂牌地块，最终被鞍山万科拿下；北京又现多轮竞价场面，昌平区东小口镇商业金融项目用地经过88轮竞价，被北京润丰地产拿下；上海本周成交地块全为工业用地，无经营性地块成交。

土地成交价格：本周土地交易价格波动明显，二线城市成交价格超过一线城市。宁波成交地块平均楼面价格为5329元/平方米，成为本周成交楼面价格的城市。宁波成交的5宗地块除了鄞州投资创业中心Ⅲ-2-5地块底价成交外，其他4宗全部高溢价成交，其中，鄞州新城区联心-3c地块被雅戈尔以111%的溢价拿下，高出底价5.4亿。深圳本周成交地块均价为4846元/平方米，虽然中洲宝城置业公司以6428元/平方米的楼面价格击败万科拿下宝安区捆绑地块，但是其他2宗地块底价成交，宝安大道西侧、航城大道北侧地块成交楼面价格为1377元/平方米，一定程度上拉低了深圳本周成交均价。上海本周无经营性地块成交，其成交均价反映了上海工业用地的价格水平。

三、住宅类地块推出成交情况：

单位：宗 % 万平方米 元/平方米

 

数据说明：

1、北京成交的4宗地块为5月31日成交数据

2、全部数据来源于中指研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统

3、推出与成交面积均为建设用地面积

4、监测周期以周度为单位

5、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考

四、本周住宅类地块市场概况

本周二线城市住宅用地交易开始活跃，一线城市住宅用地依然抢手，没有住宅用地流拍。

土地推出方面：本周住宅用地推出量出现大幅度减少。20个大中城市，共推出住宅用地26宗，环比减少37%，推出土地面积约155万平方米，环比减少36%。其中，沈阳推出5宗住宅用地，推出土地面积47万平方米，成为本周推出住宅用地的城市。5宗地块4宗位于浑南新区，1宗位于和平区，和平区地块是流拍地块重新挂牌，这次能否成功出让，拭目以待。上海也有5宗纯住宅用地入市，共计土地面积29万平方米。编号为200903501的长宁区周家桥街道91街坊地块最引人注目。该地块紧靠市区，挂牌价仅为周边成交地块地价的一半，目前已有超过10家开发商报名竞价，该地块究竟花落谁家，能否在兴起一场“抢地”风潮，答案在6月11号便可揭晓。天津推出一宗17万平方米的大地块，该地块位于静海县团泊新城内，起始价1.7亿元，楼面地价558元/平方米。北京本周仅有1宗住宅用地入市。该地块位于房山区长阳镇稻田村，地块面积约4万平方米，挂牌价约8400万元。

土地成交方面：本周住宅用地交易活跃，成交量大幅增加。20个重点城市共成交住宅用地20宗，环比增加100%，成交土地面积123万平方米，环比增加136%。其中，武汉成交4宗住宅用地，成交面积37万平方米，成为本周成交量的城市。洪山区珞狮路壕沟的024号纯住宅地块出现多家巨头竞拍的场面，最终由金地集团成功拿下，位于洪山区2大宗城中村改造地块分别被福星惠誉地产和湖北奥山置业拿下。宁波本周住宅用地交易表现抢眼。宁波成交4宗住宅用地，成交金额约21.6亿元。雅戈尔以10.28亿的总价拿下宁波“地王”，2宗旧城二期改造区块，被浙江祥生房地产开发有限公司拿下，鄞州投资创业中心Ⅲ-2-5地块被浙江中物九鼎科技孵化器有限公司拿下。天津本周有4宗住宅用地成交，4宗地块全部位于静海县。沈阳成交2宗商住地块，土地市场也逐步回暖。此外，杭州、南京各有一宗住宅用地成交。

土地成交价格：地块溢价成交明显，二线城市住宅用地成交价格较高。本周成交的20宗住宅用地中，地块溢价超过10%的有7宗。其中，雅戈尔以111%的溢价水平拿下宁波“地王”，市本周溢价地块，宁波成交的4宗住宅用地，有3宗是溢价成交，而且溢价水平全在70%以上。宁波本周住宅用地平均成交价格为6700元/平方米，是本周住宅用地平均成交价格的城市。有三宗地块成交楼面单价超过8000元/平方米，雅戈尔以8707元/平方米的楼面价格拿下宁波“地王”。深圳本周平均成交楼面价格为6429元/平方米，中洲宝城以6428元的价格拿下三宗捆绑地块，成交价格低于宁波“地王价”。武汉、沈阳本周成交楼面价格均超过2000元/平方米。

五、本周土地市场住宅类用地推出及成交结构

六、热点地块分析

6.1 成交地块——中洲宝城“虎口夺食”26.1亿成功拿下宝城捆绑地块

6.1.1 地块简介：

深圳市中洲宝城置业有限公司在房地产界名不见经传， 却丝毫不给龙头老大万科的“面子”，在土地拍卖现场和万科针锋相对，以26.1亿元的总价击败万科成功竞得深圳宝城26区三宗捆绑地块。宝安区宝城26区捆绑地块具体指标如下：

 

深圳市国土局公告显示：

1、A009-1285宗地包含保障性住房22866平方米，届时将由政府以4500元/平方米的价格回购；

2、建筑面积90平方米以下住宅面积需占总住宅面积的70% 以上；

3、宗地中的公建配套由竞得人负责建设，建成并验收后无偿移交给政府。

6.1.2 价值分析

按照公告显示，宗地规划建筑面积为40.6万平方米，剔除政府回购的保障性住房、无偿移交政府的公建配套设施，实际可售建筑面积为38.1714万平方米(含地下商业建筑面积8750平方米)。按照实际可售建筑面积面积计算，宗地挂牌楼面价为4716元/平方米，成交楼面价约为6838元/平方米。

中指研究院数据信息中心对深圳宝安区土地市场监测显示，宗地周边地块成交情况如下：

 

比较周边地块成交的价格，结合地块所处的位置来看，该地块正常价值（楼面地价）为4000元/平方米—6000元/平方米之间。宗地实际成交楼面价格为6838元/平方米，高于正常价值上限的14%，成交价格偏高。而且该地块在户型上有严格的规定，建筑面积90平方米以下的户型占整个住宅建筑面积的70%以上，开发商打造高端物业的空间较小，从而加大了土地成本在项目成本中的比重。

中指研究院数据信息中心对深圳宝安区住宅市场监测显示，宗地周边在售楼盘项目情况如下：

 

监测显示，目前深圳宝安区热销项目价格维持在9000元/平方米—14000元/平方米之间。 天健地产曾于2006年拿下宝安的“地王”项目——天健时尚空间至今尚未开盘；和记黄埔曾于2007年11月拿下宝安“地王”项目——盈峰翠邸同样没有开盘。

宝城26区三地块的实际楼面价格为6838元/平方米，价格超过了06年的天健“地王”和07年的和黄“地王”。楼面地价加上建安成本、营销费用等，项目成本可能近万元。项目建设时间需要2-3年，按照现在的市场状况，结合资金的时间成本，项目竣工后售价可能在16000元/平方米。

6.1.3 拿地企业简介

深圳市中洲宝城置业公司：中洲宝城创立于1993年，主要从事房地产开发、基础设施建设、商业运营及金融投资业务，目前注册资本2亿人民币，总资产110亿人民币。基础设施投资是其业务发展的重要组成部分，范围包括路桥、市政设施及城市运营。目前，集团业务发展遍及深圳、香港、惠州、青岛等地。

中洲宝城地产业务涵盖商业地产、住宅及工业地产，竣工楼盘超过100万㎡，权益土地储备650万平方；以前开发过中信城市广场（后卖给中信深圳公司）、逸翠园、发展兴苑等项目，目前在中信城市广场写字楼办公。

目前，中洲宝城还拥有的土地储备包括：

1、宝安北路与桃园路交界处的“中洲新天地”，

2、用地1.952万㎡、 建面9.510万㎡ 的布吉文化艺术中心，

3、用地1万㎡、建面7.2万㎡的福田体育产品交流中心项目，

4、用地0.63万㎡ 、建面7.5万㎡ 的福田岗厦写字楼项目，

5、用地7.45万㎡ 、建面23.2万㎡的木棉湾（布吉街道深惠路以南、规划翔颌路以西、龙珠花园以北）