[摘要] 位于天津CBD商务区优势位置的国华大厦以优秀的品质和完美的设计在“2005年度天津房地产销售十佳排行榜”评选中，荣获“写字楼销售三甲第一名”，就此我们专门采访了天津海纳同创项目一部经理、策划总监李蕊。
位于天津CBD商务区优势位置的国华大厦以的品质和完美的设计在“2005年度天津房地产销售十佳排行榜”评选中，荣获“写字楼销售三甲名”，就此我们专门采访了天津海纳同创项目一部经理、策划总监李蕊。
记者：海纳同创2004年开始建立，是天津的家房地产运营商，您能解释一下海纳同创为什么没有选择做房地产开发商或者是代理商，而是选择做运营商吗？
李蕊：为什么说海纳同创是房地产运营商呢？我们认为房地产全过程是4×400米的接力赛，棒是土地获取，第二棒是资金筹措，第三棒是建设管理，第四棒是营销推广。棒土地获取是项目成功的基础，第四棒营销推广是项目价值提升的冲刺，第二、三棒是整个项目运营过程中不可或缺的两个环节，对项目的成功同样起到关键作用。
随着房地产市场的不断发展，房地产业也在朝着强强联合、专业细分的方向发展。从横向合作上，出现了品牌开发企业之间的强强联合，从纵向合作上，出现了房地产开发各个环节的专业分工。在这种情况下就出现了大量的营销公司、代理公司，将房地产开发过程中的第四棒营销推广工作分离出来，进行专业的市场操作。在这种合作的初期，营销代理公司在很大程度上对房地产业的发展起到了促进作用，但随着房地产市场的越来越成熟，这些代理企业对于房地产开发过程中其他环节的薄弱，开始形成了房地产快速发展的制约。而运营商不同于代理商，我们的企业介于房地产开发商和代理商之间，除了棒土地获取我们不做以外，资金筹措、建设管理、营销推广都是海纳同创的运营范畴。
我们的房地产运营主要由两条主线构成，：市场主线，立足市场、深入了解市场是运营的根本，无论是协助开发商获取土地，还是如何发挥土地价值化等都与市场联系紧密。第二：现金流主线，现金流是房地产运营的命脉。建设管理与市场营销是有效运营现金流入、流出的两大环节，我们人为必须将两者紧密地结合起来，既避免了开发企业与深层次的市场研究脱节，又规避了代理商建设管理的工作盲区，从而真正实现高效的现金流。
记者：这两年海纳同创走的是一条什么道路呢？
李蕊：海纳同创走的是一条专业地产运营商的道路。在公司刚刚创立的时候，这种运营理念的推广还是比较困难的，海纳同创的前两个项目，还是属于跟常规的代理企业一样，单纯的从营销推广的角度介入项目。
国华大厦就是海纳同创以常规模式介入的一个全程策划运营项目。但是在介入以后，开发商发现海纳同创和一般的代理公司工作模式并不一样，海纳同创所有的销售计划都是与现金流紧密结合在一起的，市场研发工作是以二、三级市场的价格联动为理论依据的，工作作风、市场研究严谨，同时以发展的眼光看问题，思路创新。
开发商所给予的评价，海纳同创的经营管理模式是内因所在。与一般的房地产营销公司甚至说房地产开发企业的组织架构有着本质上的区别，海纳同创的组织架构是项目部责任制，这种项目部负责制在公司内部实际上就是子公司的雏形，这种架构的优势主要体现在项目运营过程中的全面深入、灵活机动。即每个项目部在项目运营的过程中都要深入了解市场、以市场为基础，以销售现场的一线数据为方向、及时准确的发现问题、解决问题，企划操作切实可行，这样就避免了一般企业市场部、销售部、企划部之间的工作脱节、信息滞后等容易产生内耗的情况出现。
同时，项目部负责制能够形成项目部之间的良性竞争，通过公司内部的竞争，会把最的方案提供给开发商来运作，这样做能不断提升公司在市场中的核心竞争力，树立在业界的良好品牌美誉度。
记者：国华大厦去年获得了写字楼销售的，国华大厦处于天津CBD中心地区，周边写字楼比比皆是，是什么让它在众多项目竞争者中独占鳌头呢？
李蕊：个主要原因是市场时机好，天津还在以住宅的价格销售写字楼。从2003年开始，写字楼的营销出现了所谓的“春天”，这是天津经济发展的必然趋势。从发展眼光来看，天津的写字楼市场价格倒挂，也就是还在以住宅的价格进行销售，甚至个别写字楼的市场价格还低于同地段的住宅价格，这种现象表明天津的写字楼市场有这巨大的潜力，尤其是向国华大厦这样的即处于天津市中央商务区、又具备地铁、快速路等交通优势的项目，其价值在未来的2—3年内将会有一倍以上的空间，自然受到客户的追捧。
记者：今后海纳同创的发展目标是什么，会在天津市场中起到一个什么样的作用？
李蕊：海纳同创的短期目标是营销自我，推广房地产运营理念，从中期目标来讲就是要牢牢树立天津市家房地产运营商的市场地位，成为更多的开发企业的房地产综合服务商。
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