前几天369土地集中出让正式披露了批挂牌及待定地块，市内六区披露的地块各有看点：南开看地价，河北红桥区看供应规模，而河西区秘密君以为是看方向。在本轮披露地块中，河西共有3宗住宅用地全部集中在陈塘片区。去年12月，中交富力已经拿下陈塘片区一宗住宅用地。如果对河西市场持续关注的客户一定知道：过去河西的市场热点在梅江，今年却主推陈塘宅地，很可能代表着河西的主力开发方向发生显著变革。
PART01
小白楼、八大里，下一站陈塘？
河西发展起来的板块毫无疑问是马场街与小白楼，马场街以历史风貌建筑为主要特色，而小白楼则是成了金融业与现代商贸服务业的主要聚集地，成为河西在全市的明星板块。小白楼与马场街的快速发展是得益于历史基础，文化中心板块的崛起是城市南北格局变化带来的机遇，市政府南迁与大型商业、文化配套的落地让河西腹地的文化中心当之无愧成了城市级会客厅，也是全市的行政文化核心区。
在河西区主导的区域开发中，梅江与新八大里值得大书特书，因为这两个板块在高标准定位、快速推进中都获得了巨大的成功。梅江被打造成全市热点居住板块，而八大里沿着黑牛城道两翼的高耸写字楼为代表，成了典型的商务区。
当这些片区开发接近尾声，河西作为板块轮动开发的高手，势必要考虑的问题是：接下来哪里才是符合未来河西发展方向的开发集中地？梅江依然有广阔的空间，但目前以纯居住为主，无法承担产业转型发展的要求，而曾经备受瞩目的柳林因为无法统一实施而导致推进缓慢，尖山板块位置极其优越，但产业空间有限，而且在实操中同样存在难点，其他如天塔体北、挂甲寺等等已经基本接近成熟，的方向，只能是向东进入陈塘片区。
陈塘片区早在2009年就已经定名为陈塘科技商务区，总占地面积2.78平方公里，总可建设用地面积0.87平方公里，总建筑规模285.97万平米。而按照2020年的官方披露，全年新增注册企业639家，累计注册企事业单位4867家，全年实现营业收入130.54亿元。换句话说，这个片区有开发的空间，也有产业基础。很有可能，陈塘片区会是河西区政府操盘的八大里之后又一个产业带动片区。
PART02
城市更新：天津的未来话题
从区位要素来看，陈塘片区优势明显，新八大里与老梅江两大片区，东侧靠近小海地传统住区，西侧是城市界面良好，基础设施配套完善，东侧是生活配套极度成熟，人口密集。区域内现有的黑牛城道与大沽南路是河西区乃至天津市的重要交通枢纽所在。而在运营的一号线，在施工的十号线、十一号线三条地铁线路，在整个片区内覆盖近20个地铁站点。
河西向来是教育资源最为集中的地带，去年拿下陈塘片区宅地的中交富力所处的片区目前基本确认是师大二附小，在的2020年天津小学综合评测中，综合评分为96.6分，是河西区评分的两所小学之一，数学成绩稳居全区。所在的河西三区，共包含天津四中、天津第四十二中学、北京师范大学天津附属中学、第二新华中学等。其中天津第四中学和天津第四十二中学，均是天津市排名前十的市级重点中学。
截止目前，陈塘片区已经引入的产业项目包括中交京津冀区域总部、中建设计院第二总部、中交智运、中电科半导体、中交二公局城建公司等一批央企总部。而在2020年海河柳林地区定位设计之都之后，陈塘片区率先成立“北方设计联盟”，通过制定设计产业政策，希望率先发力设计产业布局。
陈塘片区几乎在眼下城市经济发展的几大主力风口上：基建交通、空间储备、居住配套以及强势产业、政策概念。但是熟悉陈塘片区的朋友都知道，这一片区曾经是工业产业的密集分布区，在退二进三中，厂区大多数已经拆迁完毕却开发缓慢，成为河西繁华地带去往小海地居住带之间的一个“铁锈地带”。城市更新，成为陈塘片区必然要面对的话题，如果考虑到天津市区依然存在大面积集中连片的老旧住区，城市更新也是天津未来城市开发中必然要面对的话题。
PART03
中交富力天禧——试水还只是开始？
在范围内，城市更新曾经有不少先行案例，但天津，还没有任何一个成熟案例。
去年年底，中交联合富力拿下陈塘片区地块，市场普遍认为是中交在重仓河西，扩大河西的土地储备。而秘密君稍加了解发现，该项目是中交集团与富力集团合作开发，前者在布局城市综合开发、科技园区等城市配套的公共基础服务产业领域，而富力在广州有珠江新城超过30个项目，总建面近260万平方米的综合城市更新经验。
在2月18日的中交富力·天禧奠基仪式上，区政府领导与中交、富力高层罕见出席，完全超出了一个常规地产项目的规格。很可能，中交富力天禧仅仅是陈塘片区城市更新的一个开始。
目前中交富力天禧营销中心尚未开放，但是已经在河西部分点位开设了外展场。秘密君拿到的规划图来看，整个狭长地块被分为三个地块操作，包括两幢洋房，四幢11层小高与五幢16～18层小高。最东侧靠近快速路一侧是中交富力大厦写字楼项目。
在写字楼裙楼与首层二层规划为商业，令秘密君倍感兴趣的是顶层，罕见的规划了屋顶商业天台酒吧，在天津市场，算是罕见。按照平面规划来看，天台酒吧提供包括健身、运动、水吧、茶座以及眺望台等功能空间。上海、西安、成都，都有一票网红天台酒吧，但是天津严格算起来，这算是首次出现，希望年轻活力的设计，能够给这个沉闷的城市带来一点不一样的色彩。
中交富力天禧的住宅产品面积相对较小，明显定位城市刚需刚改，首开户型为80平方米两室小高产品，而主力户型集中在97平方米两种三室户型，未来将会推出78平方米及的117平米户型。
97平方米三室户型的亮点是在客厅与次卧之间预留了可变宽厅的可能。客厅开间达到3.5米，主次卧开间都达到了3.1米的充裕尺度。南向次卧室面宽2.8米，进深可以达到3.75米，整体面积可以达到10平米左右，完全可以满足日常实用要求。北向除了3.5米的阔绰餐厨外，还预留了一个完整的玄关位置与面积充裕的卫生间。
相比之下，80平方米户型定位紧凑实用，客厅开间可以达到3.4米，两个南向主卧分别是3.1米及2.7米，且均为南向，在80平方米平方米左右户型中，已经属于操作。
在调研这个项目过程中，秘密君收获了一个意外之喜是：项目南侧的原轮胎厂地块被规划为河西体育场，这一点，目前尚未见官方披露，但是从用地规划来看，确属公共服务设施用地无疑。可以想见，伴随着陈塘片区土地项目的集中出让与产业、配套设施规划的落地，陈塘片区正在改写河西的楼市格局。
楼市欣2021-03-26 13:47:43
