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新“上三区”和“荒三区” 天津市区的楼市靠谁来救?

中年少女地产日记 2018-09-23 19:11:40

天津的楼市在近年来的楼市调控中,“稳”了很多,无论是房价、开发商的节奏、还是购房者的心理预期,都更加理性了,但是对于市区来说,楼市的属性,依旧带有一丝独特的意味。

市内六区的公共资源丰盛,公共交通体系发达、医疗、教育资源、商业、娱乐配套繁华,对于一套房产来说,市区这一标签代表了太多的附加值。所以,无论是天津土著,还是外来人口,市区通常都是自住类需求的最优选择。

在售

但是,目前市区的新房市场其实对于购房者来说并不十分友好,这种“不友好”其实首先并不是表现在房价上,而是供应层面。我们先来看看市区楼盘的在售情况:

市内六区始终少有新盘亮相,因此“补货”的速度一直龟速,但在2018年里确实是出现了一些新项目的,河东、河北、红桥都陆续出现了几个“新面孔”,但和平、南开,仍旧是“房荒”重灾区;河西虽然有一定量的楼盘在售,但是也以老盘或是公寓产品居多,新鲜血液也很匮乏。

下表为市区一些比较重点的楼盘的在售情况:

从上表中我们可以看到,市区虽然在售盘量不少,但是除了部分早期大体量盘和近期新开的全新项目以外,很多楼盘虽然处于在售状态,但是通常在售的也是仅剩“少量”房源而已……

从成交的数据上其实还是可以佐证到这一点的:

整个市内六区,在2018年8月份新建商品住宅共计成交529套,销售面积6.26万㎡,其中河东区成交套数,为144套,占市区总成交套数的27.22%,销售面积1.69万㎡;河西区销售面积占比居首,占市区销售总面积数的27.48%,销售面积1.72万㎡;河北区紧随这两区之后,共计成交房源117套,销售面积1.21万㎡。

以上三区为市区成交的“上三区”,下面来看看三个“房荒重灾区”:

和平区“双低”整个8月只销售了房源17套,销售面积0.17万㎡;南开区月成交套数也仅为48套,销售面积0.6万㎡;红桥区也没好到哪里去,共计成交61套,销售面积0.87万㎡。

这个数字已经很“冷清”了,但是,伤人的还在后面……来看看成交均价:

对于这个均价,今天在这里也顺便解释一下,之前就有不少小伙伴质疑过,为什么南开、河西的均价这么低?因为这些区域内成交的房源里面,有不少都是公寓类产品,本身货值就低,加上成交套数少,就拉低了区域价格。

所以……get到点了吗?这些区域当中,除了红桥、河东的成交相对来说是以商品住宅为主以外,其他各区的住宅其实成交的非常少。

那么市面上真的就没有“指望”了吗?或许下面这些地块可以给你一些缓解

土地

目前已知规划的这些地块当中,产品配置非常相近,几乎都以洋房、小高为主,搭配少量高层,且套均面积都不小,可以说未来市区的这些新项目都将主打低密、改善型产品。

河北国印纺机地块

中国铁建于2017年12月20日,以限价32.4亿、楼板价约30423元/平米竞得该地块。目前案名已经公开:中国铁建西派国印,这是目前市区亮相最快的一块地。

西派国印项目为中国铁建地产产品系“西派系”4.0升级产品,也是第九座西派产品。根据规划图显示,项目整体共12栋,规划建设“高层+小高层+洋房”的组合。地块北侧及东侧组团为22-29层到顶的6栋高层产品;中心组团为6栋6-7层到顶的洋房和11层到顶的小高层产品。

红桥孟春里地块

另外一块案名已经公布的地块为2017年11月成交的孟春里地块,案名定为九和府,当时成交楼面价为19556元/平米。

项目整体由10栋24-34层到顶高层、30栋4-7层洋房、类别墅产品组成,高层集中分布在社区外围线上,相当于把低层住宅半包围在内部,且低层建筑楼间距相对更大,居民健身场地、组团绿地等社区公共活动空间,也大多设置在低密居住组团内。

红桥油脂厂地块

与九和府同属红桥区的油脂厂地块,规划也已出炉。该地块是于去年7月,首创以总价24.45亿(折合楼面价30563元/平米),额外配建棚改安置房建筑面积2.4万平方米的代价竞得的。

从规划图中可以看出,该项目规划有5栋6层的叠拼及4栋14层到33层的高层,为一个低密度的居住社区。其中,住宅指标显示,油脂厂项目地上住宅规划总体量约7.5万平米,规划居住户数562户,容积率2.07。

相当于套均130㎡左右的户型面积段,标志着这个项目未来将主打改善。

迎水道A/B地块

另一块配建棚改安置房的地块,为迎水道地块,其中

迎水道A地块:于2017年8月30日被保利竞得,总价56.5亿元,折合楼面价38149元/平米

迎水道A地块:2017年9月1日,天房以配建棚改安置房7000平,总价30.72亿元、折合楼面价48000元/平米竞得

两宗地块被规划苑中北路一分为二,西侧为A地块,东侧为B地块,目前,天津地铁3号线沿迎水道地下通过,未来将在A地块中新建王顶堤站新出入口。

以A地块为例,根据规划图中显示,A地块规划共14栋住宅,其中9栋洋房(6、7层到顶),2栋小高(15、17层到顶),3栋高层(23、30、31层到顶),根据;此外还配建有2栋办公楼(不得建设公寓)、1栋商业裙楼(951平)、1座幼儿园。因此,该地块未来作为改善型高端住宅的意图已经非常明显:14栋住宅,住宅总建面近11万平,690套房源,套均面积已经接近160平,以洋房为主;预计未来还会以情怀卖点加持……至于楼盘价格……38149元/平的楼面价、房管局的限价套路、周边无在售新盘价格参考(鲁能公馆二手房大约在6、7w),它的价格能开到多少钱,这个猜想想必是未来一段时间内大家喜闻乐见的话题了……

天大双峰道地块

看完了南大来看看天大,这是另外一个有情怀的地块,也是另外一个“地王”,于2016年11月9日,以总价47.7亿、楼板价约56095元/平米被金地竞得。

从规划内容显示可以看出,该地块主要以洋房和高层为主,住宅楼座位于地块东侧,西侧一角集中布置规划中的幼儿园、公建等建筑。

从图中细节展示,该项目住宅部分主要规划为7层、10层洋房及30层以上的高层,为一个低密度的居住社区。其中,住宅指标显示,双峰道项目地上住宅规划总体量约8万平米,规划居住户数478户,户均约150㎡以上。

正荣制本厂地块

比金地动作还慢的,是正荣……

2016年8月3日下午,正荣以成交总价18.1亿元夺得该宗地,楼面价约24133元/平米,溢价率达到113%。凭借该地块,正荣成功首入天津市区。

项目共5栋住宅,其中3栋为7层到顶的洋房产品,2栋为15层的高层产品;项目还包含一栋30层的办公产品,以及1栋4层的商业产品。从各项指标中,可以看出,住宅面积占比仅为54%,停车位共规划716个,具体如何设计户型,会交出怎么样的答卷,我们就期待一下吧。

你可能会说,远水解不了近渴,好吧,那就给你一些看得见摸得着的

开盘

在这个金九银十里,其实市区还是有不少新面孔登场的,为久不见“新人”的市区新房市场带来了一定的活力,而且几乎都是在新房“房荒”的和平、南开和红桥,新地、老地集中面市。

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