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调查了全国35个城市,终于发现了棚改的真相

天津特价房 2018-09-13 17:18:52

8月27日,人民日报刊文“棚改10年来,全国累计开工3896万套,帮助1亿人‘出棚改楼’”,字里行间充满了对棚改的肯定,掀起媒体与市场对棚改的又一次热议。

这两年来,除了房价上涨

 “棚改”似乎成了楼市最热的词

中国的一二线、三四线棚改完成了吗?

棚改究竟对于当地房价有何影响?

下一步,棚改怎么走,我们调查了35个城市

试图窥探棚改背后的“真相”

1

究竟什么是棚改?

说起棚改,目前并没有统一的一个标准,各地有各地特色除城市棚户区、国有工矿、国有林区和国有垦区外,大部分地区都将城中村改造、旧城改造、危房改造等纳入城市棚户区改造范围。

2005年国家出台《关于推进东北地区棚户区改造工作指导意见》,开始了大规模改造棚户区的行动;

2015年-2017年,全国完成为期三年,共计1800万套的棚改任务;

2017年5月,国家决定实施第二个为期3年的棚改攻坚计划;

2018-2020年再改造各类棚户区1500

目前,全国棚改进入三年坚攻阶段,大部分地区今年的棚改新开工目标较去年有所降低,且各地棚改目标分化也愈加明显。

2

棚改安置方式?货币化安置紧急叫停

既然聊到了棚改,就不得不说一下人民最感兴趣的话题——棚改安置方式

棚户区改造的安置方式包括实物安置和货币化安置两大类。在房地产去库存的背景下,货币化安置逐渐成为最主要的安置方式。

货币化安置是指在拆迁棚户区住宅房屋时,拆迁人实行“等值交换”原则,将用于安置的房屋按规定折算成安置补偿款,由被拆迁人选购住宅房屋进行安置的方式。

近几年来,棚改货币化安置得到大力推广

2014年货币化安置所占比例才只有9%;

2016年则进一步跃升至48.5%

2017年这一比例达到50%

按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%

由于成本因素,一二线城市货币化安置比例较低,而三四线城市这一比例高达80%

2018年,棚改货币化安置退潮

半月前,央行武汉分行行长公开撰文表示,棚改货币化基本完成历史使命,应该考虑退出。

8月28日,长春棚改停止"货币化安置";意味着棚改货币化退潮正式提上日程了。

8月31日,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施其中就包括稳步推进棚户区改造项目回迁安置,回迁安置比例控制在70%左右,可以说是一次力度不小的调整。

一个是二线城市,一个是三线城市,同时因为房价上涨,对棚改货币化动刀,这背后的信号不言而喻。棚改货币化收紧已经不是狼来了,而是真的来了。这些信息似乎都在告诉我们,棚改项目似乎放缓速度了。

为什么逐渐取消货币化安置,鼓励购房安置,有什么影响?

1、  去库存压力逐渐减轻,响应国家“降温楼市”主题方向。

2、  降低棚改安置成本,防止大量安置资金重新回到楼市,推高房价

3、 鼓励房屋安置,楼市上回迁安置住房会明显增多。

4、 从货币安置到房屋安置,安置赔偿标准需要重新拟定

5、 从“拆二代”到成为“回迁户”,拆迁可能会遇到更多问题。

6、 从抱着“待拆迁”房屋不撒手到很多待拆户会提前转让待拆房屋

7、 回迁安置质量有望提升!

通过对35个城市棚改进程的调查、梳理

我们发现棚改在全国的分布并不均匀

尤其以三四线城市为主,占到8-9成

3

三四线棚改现状

从2015年开始,在全国上下全面去库存的大背景下,全国各地特别是三四线城市轰轰烈烈的推进棚户区改造项目。棚改成为三四线城市房地产去库存的重要手段之一。

1华北片区

京津冀城市群中,唐山、张家口、保定三城2018年棚改规模最为突出。2018年,国家下达河北省的棚户区改造目标任务为新开工23万套。

调查梳理显示:保定今年要完成棚改开工38212套任务,基本建成10508套;雄安新区今年要完成棚改开工55752套任务;

(5月底)

截止2018年7月张家口中心城区共有42个地块发布了拆迁公告,其中桥东区15个地段,桥西区18个地段,经开区9个地段。

2华东片区

集中在中三角城市群,以沪杭为中心。我们调查了绍兴这个城市,发现:截止至2018年7月31日,竣工情况全市完成率85.02%,新昌县最高为242.29%;交付入住情况全市已完成年度目标,完成率103.08%!

3中西部片区:

以河南省改造体量最为强大

4华南片区:

我们调查了福州和漳州两个城市。今年福州市共计划改造51个项目,占地约16755亩,涉及旧房约1041万平方米,征收户数约38189户。2018年漳州新开工棚户区改造9943套,其中城市棚户区9640户、国有垦区危房303户,年度基本建成3500套公共租赁住房。

调查梳理这些城市过后,我们发现从城市的基本面来看,很多像漳州这样的三四线城市既缺乏产业,又没有大量人口作为支撑,棚改成为拉动三四线城市需求的重要因素,这是有利的一方面;但是同时在棚改货币化安置影响下,这些城市的房价也发生了一些变化

4

棚改对房价的影响!

棚改的持续推进,有效解决了低收入家庭的住房难题,数以千万计的棚户区居民因此受益。另外,棚改在影响着当地楼市的同时,也更深层次影响着城市的发展,极大的完善城市功能,改善城市面貌,优化土地等资源的配置。这是棚改对于城市的积极作用与影响。

但棚改也抬了房价 苦了刚需

被货币化安置的拆迁户们,手里有了大笔的资金,肯定会想着如何投资。而说到投资,第一个想到的就是买房,因为买房门槛低,不需要太多的金融知识,是很适合大众老百姓的一个投资渠道。这多的拆迁款和购房需求涌入楼市,供不应求,房价自然就涨起来了。

而这下,可就苦了那些普通的刚需们了。就算刚需们坐等,等这波暴发的拆迁户买完房,房价想再降回原来的水平,可没那么容易了。

三四线城市房价上涨最大的刺激就是棚改货币化安置,虽然也有大型房企进入拉高房价、拿地价上涨等因素,但最主要的因素还是因为货币化安置。一旦棚户区改造这个大利好消失,三四线城市的房价或许会是另外一个情景了,楼市也终将慢慢回归理性。


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