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买房哪层好我不知道,至少这层不能买!

天津地产故事会 2018-02-25 02:22:46


春节过了,更新又要开始了。

今天从一顿饭局说起。

最近和一位天津知名物业公司的高管一起吃饭。自然就说起了一堆物业管理方面的事情。物业高管春节没有加班,首先要感谢市委市政府禁放烟花爆竹的英明决定。当然,高管一般也不加班。

期间偶然聊到了买房的问题。自然对楼层买几层进行了一番探讨。既然是物业管理的专家,什么噪音啊,采光啊之类的大众观点当然不在讨论范畴。

只从最终的客户体验来做定夺。

那就是什么楼层的住户报修的最多,而且受损最大。

最终得出的结论一定跌破您的眼镜,

那就是二楼。

作为这个高端小区,房屋质量业内顶呱呱。但物业高管透露,基本上每一栋楼的二楼在这些年都会发生一次到两次的“淹没”事件。而且业主最终损失惨重,家具、地板全泡,赔偿自己承担,没有下家。

为何如此呢?很简单,这就是独立下水的问题。

独立下水其实是个很常见的概念,尤其是老旧小区,我们经常能见到一个六层老破小,从一楼到3,4楼墙体外都私装了PVC管道,用来解决自家的淹泡问题。

但老旧小区一般发生这个淹泡时间都是在一楼,然后一楼自己改造独立下水,二楼就泡,二楼再改,三楼就泡,以此类推。而且老旧小区多是铸铁管道,由于年久生锈,管道内更容易挂堵垃圾,造成堵塞,从而反水。为何新建高层小区也会出现如此问题呢?而且现在都是PVC管道,没有生锈的问题啊?更关键的是一楼为何不堵,事情都发生在2楼呢?

首先我们从图纸说话,下图是一个常见的高层项目排水平面图。例如一偻管道:

污水管道到了W9(污水检查井)才和2楼以上合并,基本是独立下水。也就是说在新建高层项目上,开发商为了防止反水淹泡事件,一般都将一层项目做成独立下水。而在技术上抛弃了二层的住户。

这也就是为何物业高管说了二层住户成了小区维修大户的原因。

而后业余君咨询了身边的一位水暖工程师,他是这样说的:“根据建筑排水中排水立管中的压力分布,在高层的二三层立管中的正压最大,所以在二三层是最容易堵的,当然这个堵塞不是因为固体物质造成的堵塞,而是水流速度造成,所以在二三层可能会出现在用水高峰时水下不去,但当用水量小的时候又能下去的情况,但更多时候,二楼堵塞是由于楼上使用不当造成的。"

而物业高管也表示,在疏通过程中,什么卫生巾、尿不湿的经常能从管道里掏出来,这些东西吸水率大,扔进马桶后很容易堵塞管道。

对于更广泛的项目来说,排水不畅的原因除了项目本身规划设计和选材的问题外,可以归纳为三点。其实,上世纪八十年代到九十年代盖的楼,其排水管道和设计规范跟现在没有特别大的差异。一是小区外网的排水情况不是很通畅的情况下,外网堵塞造成立管不畅。这种情况通常对首层影响比较大,对二层也可能有影响,再往上影响就没什么了。其二,管道里有异物。造成这种情况的原因比较复杂,例如在建设或装修过程中有沙浆水泥落到管道里,附着在管壁里。其三,居民可能会不注意将一些异物丢进清洗池最后进入下水管道,油污的附着更容易把异物留在管道里。

所以,业余君呼吁住在高楼层的人们,使用马桶厨房时,不要图自己一时痛快,多为楼下邻居着想。毕竟逼急了楼下改独立下水,下个倒霉的可能是你。

另外,买房时二层是个特殊点位。很多家庭正在为老人考虑换房,防止电梯坏了出行不便,怕一楼潮等因素,所以选择二楼。但下水问题往往被高层住户忽略。我的物业高管朋友从多年从业经验总结,必然有其道理。

供大家参考。


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