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【安居置业】全面解读2017年地产数据,哪些因素影响2018年楼市走向?

安居置业 2018-01-04 05:04:42

楼市新观察

2017年天津新房成交环比2016年下降50%,价格上涨15%。二手房成交量腰斩,套数不及2016年半成。解读数据,非凡的2017将会怎样影响今年房地产市场。

一、新房市场

供应端,2017年新增新房面积1397万㎡,环比2016年下降8%。

需求端,2017年成交新房面积1280万㎡,环比2016年下降50%。

价格端,2017年新房成交均价15707元/㎡,环比2016年增长15%。

2017年新房市场回归本质,抑制非理性追涨。市场呈现以下特征:

1-全面开花: 市区高端盘为主,环城为主力,远郊扩容,政策助力滨海。

2-价暂趋稳:年初延续16年的涨势,高居不下,全国范围内调控下价格跳水,逐步回归理性。

3-投资抑制:严苛条件不断加固,在购房资质层层条件筛选中,投资客退去,刚需释放。

4-市场存量:截至2017年底,全市可售存量1412万㎡,12.4万套。二级市场存量下滑,预计去化周期为13个月,因地制宜,因城施策逐步显现。

5-我爱成交TOP:我爱我家2017年度最具代表性楼盘TOP10:

市场预测

2018年是长效机制建设关键期,市场中长期运行环境逐步确立,短期调控不会放松。延续限购限贷政策,持续17年调性。高地价与高成本促使供应端入市节奏放缓,价格涨势在调控下将被延缓。主体需求以刚需为主,90后逐步加入购房大军。受停工影响,2018年下半年为集中供应期,届时,随着需求释放,市场将集中放量,预计成交量价以持稳为主。

新房区域价格地图(年初pk年末)

二、二手房市场

2017年,二手房签约成交量94434套,环比2016年下降50%,成交均价13308元/㎡,环比价格涨幅8%。

二手房区域价格地图(年初pk年末)

市场综述

2017年,二手房市场成交量腰斩,成交套数不及2016年半成。天津“331”新政的出台,使4月份后的二手房市场呈现出断崖式的下滑,并延续至年底。全年只有3月份政策末班车效应导致月度成交量处于高位,月度成交23408套,成交面积190万㎡,成交均价14821元/㎡,成交价突破历史最高值;其他月份二手房成交量低位徘徊,成交价持稳为主。

2017年市区二手房成交量下降明显,但成交均价依旧坚挺,市区进入存量房时代。

2017年市内六区二手房成交2.7万套,新房成交1.02万套,二手房与新房成交比为2.7:1,较2016年(2.2:1),持续扩大。市内六区新房、二手房成交量倒挂现象加剧。市内六区各区域2017年成交量环比2016年下降60-66%,其中河东区降幅最大。

2017年二手房市场的主要特征:

1-二手房成交“腰斩”,价格持稳为主

2017年二手成交9.4万套,环比2016年下降50%,“331”新政后,政府针对房地产市场高热,出台调控政策,明确房屋居住属性,抑制投资需求,调控政策短时间内不会松绑,二手房成交量断崖式下降。

2-“抑投资、伤改善”

调控政策出台后,明确房屋居住属性,购房难度提高,投资需求遭严重打压,同时部分“卖一买一”改善客户遭到“误伤”,导致改善型二手房成交大幅缩减,客户观望情绪浓厚。

“学区房”教育类投资需求依旧存在,和平区、河西区、南开区等区域成为学区房主要供应成交区域。

3-“急售房源”降价出售、部分房源“由售转租”,客户观望情绪浓

调控政策大背景下,二手房市场整体下行,需求下降,客户观望情绪浓,部分“急售房源”纷纷降价出售但依旧无人问津,与2016年加价出售形成强烈反差,二手房市场进入“冰河时代”,且将维持一定时间。

二手房市场整体下行,部分房源“由售转租”,客户观望情绪浓厚,纷纷退出二手房市场,转入租赁市场,待市场转暖后入市,导致二手房市场供应下降明显。

4-我爱热门商圈:我爱我家2017年度火热商圈TOP10:

市场预测

1- 政策短期内不会松绑,一二手房市场持续地位徘徊。

2- 市区高端化,一二手价格差缩小;环城市占率提升,次新房供应加大,客户观望情绪浓。

3- 高价地频出,“四限”之下,一二手市场将持续倒挂。

4- 二手房在部分区域存在较大优势,交通、学区、物业等都成为溢价的砝码,同时二手房的价格更能反映市场意向,受周边地价上涨影响,二手房报价将有一定幅度上扬。

三、租赁市场

市场特征

1)量涨价落

租赁市场成交量环比16年上涨21%,租赁价格下降1.5%。其中成交量集中二三季度,8-9月份达到租赁旺季,租金价格有2%左右的增幅。

2)保障优化

各大开发商已在全国租赁市场开启运营模式,同时也设立旗下相应品牌与产品定位,解决租赁市场维修难、沟通难等问题,统一管理保障租户权益。

3)18年租赁多元化

2017年决策层多次提及租赁,众多房企纷纷加入长租公寓市场将2018年的租赁市场推向多元化,租赁市场将在持续需求和固定模式长租公寓发展中大步向前。

4)高品质房源成热门

多元化市场开发,租房人群可在现有资金 、地点、环境、交通等多重因素上全方位比较,选择更优质房源。

租赁产品结构

市区租赁市场份额约占全市的80%,因此市区为主要租赁研究区域。

物业结构——普通住宅:公寓=94%:6%,公寓的租赁占比约为6%。

户型结构,公寓租赁一室比例较高,住宅租赁以两室为主。

租金价格

2017年我爱我家租赁市场成交量环比去年上涨21%;年均租金价格环比去年下降1.5%。

2017年我爱我家中心城区租赁成交量环比去年增长16%;年均租金价格环比去年下降2.3%。

其中,普宅租金,

一室租赁价格主力1500-2000元/月;二室租赁价格主力2000-2800元/月;三室租赁价格主力3500-4200元/月。

公寓租金,

一室租赁价格主力1800-2200元/月;二室租赁价格主力2500-3000元/月;三室租赁价格主力3500-5000元/月。

公寓租金价格普遍高于普通住宅。公寓的租赁房源,在地段配套,近地铁的出行等方面有优势,精装加之部分为LOFT形式,使得其租金相对更高。

数据整理:我爱我家

新媒体实习编辑:何方圆

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