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叨叨楼市 | 土地市场渐淡定 天房光合4.5亿购静海4.7万

大燕天津房产 2018-01-12 12:12:15

2017·土地篇

限价封顶无疯涨 拿地回归理性

去年逐级击破天花板的楼面价已成往事,去年红极一时的热词“地王”已鲜少被提起,而转看今年房地产市场,由于政策影响溢价率较去年下降明显,可以用一句话概括“限价封顶无疯涨,不拼价格竞自持、土地市场渐淡定”。

且拍且珍惜

据腾讯数据统计,天津2017年共成功出让113宗地块;土地成交总体量7497012.1平;土地成交总额约1153亿元;土地市场竞自持面积40.61万平。

将“平静”的2017年与“波澜”的2016年相比,2017年土地成交量比2016年下跌14.9%;同样,成交建筑面积比2016年下降24.2%;土地成交均价比2016年上浮幅度6.6%。

虽然,2017年天津整体土地成交均价相较2016年略有上浮,但由于竞自持等政策限制,溢价率较去年下降明显。2017年下半年发力较为明显,9月份和11月份明显出现成交小高峰;土地成交价格上半年呈上扬态势,下半年整体回落,最后一个月成交价格略有抬升。

总览地情细数“流产”地块,年初共4宗地块熔断,涉及武清、津南两地,而后临近年底西青张家窝1宗地块流拍,不由感叹“且拍且珍惜”。

土地巅峰谁来坐镇

2017年天津最高土地单价为津南苑(挂)2017-095号宗地,楼面价48000元/平,由天房以总价30.72亿元创下,自持安置房建面7000平。该地块作为本年度土地单价巅峰的同时,也是2017年最具情怀土拍,南开大学迎水道地块的出让,代表着数代南开学子追溯校园的终点,难忘南开。

2017年天津土地出让总价top1同样也出自南开大学迎水道地块,最终由利以总价56.5亿元竞得该地块,成交楼板价约合38150元/平方米。据了解,该地块起拍价为44.1亿,加价幅度1000万,最终经过了29轮竞价。 

伯仲之下:宝坻武清成热门区域

从成交结构来看,住宅类用地依然是供应主力,远郊区作为供应大户,贡献了全年一半以上的成交量。据统计,远郊区县共成交54宗地块,体量达3916122.2平,其中,成交单价最高为津武(挂)2017-024号地块即高村公学路地块,楼面价13640元/平。

而环城四区与滨海新区整体成交量不相上下。环城四区共成交25宗地块,体量达1802850.7平,其中,成交单价最高为津东丽津(挂)2017-021号地块即沙柳路地块,楼面价27000元/平。滨海新区共成交26宗地块,体量达1529936.6平,其中,成交单价最高为津滨开(挂)2017-1号地块即开发区东区地块,楼面价29564元/平。据统计,远郊成交中宝坻、武清成为主力成交板块。

市内六区依然坚持“少而精”,共成交8宗地块,体量达248102.6平,其中,成交单价最高为津南苑(挂)2017-095号地块即迎水道地块,楼面价为48000元/平。

2017年,在限制最高价、竞自持等土拍新规之下,高溢价率得到有效遏制,天津土地市场明显降温,一些优质地块甚至出现零溢价的现象,房企拿地逐渐回归理性。

地企鹅:划地为楼

天房光合4.5亿元购团泊东区大型商业

本周出让的综合地块位于静海区团泊新城东区,由编号分别为津静(挂)2015-37号、津静(挂)2015-39号和津静(挂)2016-41号的“三子”组成,三宗地块土地性质均为商服,且地上物也将一同出让。

据现场消息,最终由天房光合以4.5亿元的价格购入,团泊东区大型商业体指日可待。

以下为地块具体信息:

津静(挂)2015-37号宗地,土地出让面积为4988.9平,规划面积为4988.9平(该宗地中1506.32平方米建筑面积的已建建筑为规划保留建筑),容积率不大于0.4,建筑密度不大于40%,绿化率不小于25%,建筑限高不高于24米。

津静(挂)2015-39号宗地,土地出让面积为43875.2平,规划面积为43874.2平(该宗地中1506.32平方米建筑面积的已建建筑为规划保留建筑),容积率不大于0.7,建筑密度不大于30%,绿化率不小于25%,建筑限高不高于24米。

津静(挂)2016-41号宗地,土地出让面积为36359.8平,规划面积为36359.1平(该宗地中552.31平方米建筑面积的已建建筑为规划保留建筑),容积率不大于0.7,建筑密度不大于30%,绿化率不小于25%,建筑限高不高于24米。

该三宗地土地用途为商服用地,国有建设用地使用权出让年限为商服40年。起始价为4.502亿元,约合楼面价9528元/平。

上次静海土地出让将追溯至去年10月的静海新城地块,由万辉以配建31000平方米安置商品房、总价3.567亿元、楼板价约3951元/平方米竞得,其中还需无偿配建约2.27万平方米返迁房屋。

津房今事

天津办公楼吸纳量创新高

今年10个项目将竣工

仲量联行最新数据显示:2017年天津甲级办公楼净吸纳量累计达12.5万平方米,创下过去5年来新高。

据介绍,本市办公楼市场需求主要来自于国内金融企业,尤其是非银行金融机构和保险公司,与此同时,律师事务所、会计师事务所等专业服务公司的租赁需求也非常强劲。

在租金方面,由于去年全市甲级办公楼市场新增供应量达到14.7万平方米,甲级办公楼租金同比下降1.5%,降至103元/平方米/月。相关负责人表示,预计今年本市有10个办公楼项目竣工,新增供应量约77万平方米,租金将继续走低。

房企密事

房企去年业绩大涨秘密

土储发力 三四线楼市大热

2017房企撞上“销售大年”的秘密

32家上市房企发布业绩,平均业绩增幅超55%;主因有三四线城市去库存大热、房企跟投机制等。

抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单,房企新一轮业绩公告已经密集发布,2017年业绩大涨已是不争事实。据新京报记者统计,截至1月10日,至少有32家上市房企发布了业绩公告,合计销售额约3.88万亿元,平均同比增幅超55%。业绩增长背后是多重因素合力而致,包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应,以及更猛烈的员工激励机制等,造成了调控大年和销售大年同时出现。

现象龙头房企门槛从3000亿提到5000亿

在已披露2017年销售业绩的32家上市房企中,除瑞安房地产下降7%外,其他均呈不同增长,平均同比增幅为55.31%。其中,增幅最高的为融创中国,高达135%,销售额为3652.6亿元;其次是金地商置和融信中国,增幅为125%、103.88%;“新晋一哥”碧桂园销售额为5508亿元,同比增幅为78.4%。

尤其是去年12月份各大房企纷纷冲刺全年业绩,诸如融创12月同比增长152%,华润置地增长203%,金地166.5%,更有花样年、国瑞置地,同比增幅高达537%、1170.78%。

业绩大幅上涨直接带来的是房企排名门槛迅速攀升。记者根据克尔瑞发布的历年榜单对比发现,龙头房企门槛从2016年的3000亿提升至5000亿元,Top10门槛从2015年的725亿、2016年的1100亿元提升至1500亿元。

业界人士指出,当下,房地产行业强者恒强、弱者愈弱的马太效应更加明显,规模型房企具有较强的资源吸附力,优势资源将不断倾斜,中小房企只有率先在规模上突围,才能取得话语权,才能不被快速淘汰,这也是一批中小房企提出千亿甚至更高销售目标的原因之一。

原因 1土储发力,三四线大热

2017年号称史上楼市调控最严的一年,全国范围内共有100多个城市出台250余次调控政策。在这样的背景下,中国房企销售仍走出了一条涨势线路图,究其原因包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应凸显以及更猛烈更极致的员工激励机制等等。

在土地补仓上,龙头房企始终走在前列,以2016年为例,碧桂园、恒大、万科、融创中国排在新增土储的前四位,在2017年业绩呈现上,四强也被这四家房企包揽。尤其是融创中国,通过大笔收购企业股权或项目,获得大量的土地储备,2017年融创中国销售额翻番。

土地规模效应开始显现,在新城控股副总裁欧阳捷看来,越是调控,中小房企越难生存,金融资源和供应商资源会向大房企倾斜,政府也更欢迎大房企,因为大房企拓展能力更强、资金来源更广、资金成本更低、运营效率和品质更高,行业集中度就越高。

原因 2各种激励机制发挥作用

另一个重要的原因是在营销层面采取各种各样的激励机制,例如利润分红、股权激励、跟投机制,尤以跟投机制发挥最极致、应用最广泛。以碧桂园为样本,截至2017年6月30日,共有973个项目参与其中,基本覆盖全部项目。截至2017年6月30日,万科的跟投项目达到229个。

市场普遍认为,碧桂园的快速增长除踏准市场节奏外,最重要的原因就是跟投制度的建设,对于公司业绩高速发展起到至关重要的作用。公开资料显示,跟投机制实施以来,碧桂园项目平均开盘时间由过去的9-11个月缩短为6.9个月,现金流回正周期由原来的10-12个月缩短至9.1个月。在碧桂园等带动下,近日,中海地产、蓝光发展、荣盛发展、荣安房地产等一批房企也加入到跟投大潮中来。

不过,在分析人士看来,跟投机制的密集出台,另一个层面反映了房企对于规模的渴求以及危机感。

趋势大房企向好 中小房企生存艰难

2017年的高增长还能持续吗?面临着强者恒强的逻辑以及市场集中度越来越高,大、中小房企的态度又将如何?不少业内人士表现出谨慎乐观的态度,认为分类调控、因城施策作为主基调不会改变,大房企龙头优势愈发凸显,强者恒强,而中小房企则会面临融资、偿债等多重困境。

欧阳捷认为,目前房地产行业集中度仍处于竞争性阶段,行业前8强的市场份额低于40%,其市场份额超过70%,这不是没有可能。大房企拥有规模优势和资源整合优势,增长空间还很大。

近日兰州、南京、郑州出台定向调控政策,这种直接或间接刺激购房需求的行为被市场解读为有“松绑”迹象,进而引起地产股集体飙涨。不过,业内人士一致认为,这种差别化的调控调整不能理解为政策松绑,相反是为了更有针对性地调整。

即便如此,中小房企的生存困境仍显艰难。2018年,房企将迎来集中偿债高峰,而中小企业的融资环境并未有明显改善。

宁夏中房集团董事长兼总裁方陆也表示,2018年对中小区域房企而言将是极具挑战、极为困难的一年。

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