甲：你贵庚了？
乙：吃饭了。
甲：我问你贵庚了？
乙：吃的炸酱面！
再熟悉不过的相声段子。
如今，也许买房也要问一句您贵庚了。
最近，美国学者哈瑞丹特的一项研究表明，消费者对住房的需求贯穿了整个生命周期，其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求，其主要集中在25-44岁这个住房需求的黄金年龄段，得益于家庭收入的整合，这个年龄段的住房购买力最为充分。但对于中国人来说，购房特征存在了一定差异，这主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的住房自有率和更高的财富占比、以及更为特别的置换需求。常规来看，世界上其他国家不同年龄结构的购房需求是这样的：
租赁需求（27岁以下）：随着消费者进入结婚年龄，房地产市场首波需求以租赁的方式出现，同时开始带动相关产业链的消费，包括汽车、家具、家电等产业兴起；
首置需求（27岁至37岁）：消费者结婚后开始迎来新的家庭成员的诞生，成家生子推动消费者开始拥有首套自己的住房，而这往往是过渡房，相对面积较小，负担较低，美国购买首套住房的峰值年龄段出现在37岁左右；
改善需求（37岁至45岁）：随着孩子的长大或者增多，同时消费者家庭的财富开始积累，消费者开始考虑更换更好居住体验的住房，美国入手更换房的峰值年龄出现在41岁左右，而这个住房相对更为稳定、居住时间更长；
度假及养老需求（45岁以后）：随着孩子的长大开始外出求学或者独立生活，家庭消费能力同时也接近顶峰，居民对房产的需求开始变化，追求宜居与便利，一方面会以小换大，满足夫妻二人居住需求即可，另一方面部分有购买力的消费者家庭会购买度假房产。
但在我国，这些数据似乎有些项目提前了接近10年。但最后一项确延长了10年。租赁人群似乎更集中在大学及大学毕业初期。而毕房族的诞生，将首次置业人群的年龄提前至了22-25岁。根据链家发布的2015年数据来看，北京、深圳25-44岁购房人口合计占比达到85%、89%，这点与国际数据基本吻合甚至更为集中。而45-55岁间人群因为子女结婚后，产生的家庭二次扩张因素，对房屋改善又有了新的需求，多一间卧室，甚至为第三代留一间卧室的理念，正在这些准爷爷奶奶间蔓延。
所以现在很多观点认为，人口拐点造成了房地产价格拐点是十分不客观的。这个要更加关注人口的叠加因素，甚至是迁徙因素。
但纯说迁徙因素，有一个机构对我国128个城市的年龄结构进行了比较，其中三四线25-44岁人口占比中值只有32%，低于一二线的44%、37%。显然，不是因为高级别城市的人群更能生育，而是人口迁徙造成大城市的“适房”人群更多。根据《中国流动人口发展报告2013》显示，2010年新生代人口占流动人口比重达到53.6%，14年末在外农民工约1.68亿人，占当年2.63亿的流动人口比重达到63.9%，从我国农民工年龄结构数据看，15年21-40岁的农民工比重为52%，结合城镇化的推进，为城市带来潜在的置业需求。更为突出的就是大学及研究生毕业生的迁徙化就业。这点就不用扩展了。
而关于人口叠加的观点，在我昨天的文章里有论述，这里就不再细说。代婴儿潮与第二代婴儿潮的叠加，在不同需求点上的耦合，将造成一种需求的波峰。
显然，一个城市人口结构的比例，对城市新房市场增长有着决定性的作用。而经济基础好的城市在金融政策上，会强化“适房”人群的购置力，人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大；当“适房”人口回落首先将影响存量房市场，新房市场会出现一种“喜新厌旧”化的延迟。
如果说25-44岁人口的购房需求最为旺盛，还不如说这个阶段人口的购买力更具竞争力，一方面作为全社会主力的劳动力，他们的自身收入改善、家庭结合（结婚）带来的购买力增加显而易见，另一方面，中国式父母的资助也减轻了购房负担，因此这一年龄段住房消费可能是两代人、甚至多代人，多家庭的收入和储蓄共同作用的结果。据上海公积金管理中心调查显示，上海购房年轻人口中，62.3%购房首付得到父母资助，其中10.7%完全靠父母资助。
按照这个思路想下去，我们不难想象，最终控制房价下行的因素将是人口步入老龄化，收入增速下降，社会存款下降等，这些因素集体面世后将在市场上表现出购房需求和购买力萎缩，从而引导房价下行。
而这种房价下行的方式，就决定了不同级别城市间的节奏差异化。空巢城市将率先领跌。而活力和创新城市将走出独立行情。这也就是我们必须关注自己城市未来5-10年发展规划的原因。
既然把眼光放在了10年的量级。我们就可以引用之前很多专家提出的小学生在读人数这个易统计数据了。
显然，上述排名靠前的城市房价上涨就是十分好理解的了。
过程不赘述。直接引用结论。
中信建投的机构将上面这个指数和各个城市过去10年的房价涨幅进行了比较，结果发现，两者之间存在非常明显的正向关系，对年轻人口吸引力更强的城市拥有更好的房价涨幅，而人口结构较差的城市房价涨幅明显落后，可以看出虽然各个城市的房地产市场与多个因素有关，但是人口年龄质量是决定房价中长期表现的关键。
看了之后，有一点心寒，天津似乎没有我们想象的那么好。可见，如何让城市更加活跃，如何留下年轻人是城市管理者未来应该认真思考的问题。
天津地产故事会2018-01-05 20:36:57
