叨叨楼市 | 明日土拍详情提前知 武清还迁房11000元/平

预告：武清两地块明日待出让

1月4日武清两地块出让，分别为商服用地与还迁房用地，据了解，两地将于明日14：30启拍，届时腾讯房产天津站将为您带来手资讯转播!

津武（挂）2017-031号宗地位于武清区下朱庄街藕甸道南侧，土地面积 14565.1平方米，依据天津市规划局武清区规划分局核发的《规划条件通知书》，该地块规划用地性质为商业用地，规划容积率不大于1.8，绿地率不小于15%，建筑密度不大于55%，未来将作为商服使用，起始价为 3280万元。

津武（挂）2017-036号宗地位于武清区新城泉州路西侧，土地面积 32300.7平方米，依据天津市规划局武清区规划分局核发的《规划条件通知书》，该地块规划用地性质为居住用地，规划容积率大于1.0且不大于2.3，绿地率不小于40%，建筑密度不大于25%。未来将作为城镇住宅、商服使用。起始价为 48460万元。

所建设的住房全部用于定向安置杨村街道拆迁居民，定向安置住房的住宅价格为11000元/平方米，储藏室价格为4000元/平方米。

津事今情

宁河"一交通圈":

为京津冀市民出行提供便捷

从宁河区获悉，京津、津宁、滨保、塘承、京津塘、长深、唐廊、滨海西外环和蓟汕联络线高速公路贯通全区，宁河高速公路密度位居全市前列。此外，宁河区与北京、天津、滨海新区、唐山以及首都国际机场、天津滨海国际机场、天津港整体纳入一交通圈，为京津冀市民出行提供便捷。

地情地事

去年300城土地收入破4万亿

同比涨36%

1月2日，2017年300城市土地市场成交数据显示，全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元，同比增加36%。

中指院方面分析指出，年内300城市土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定，拉升成交量及出让金上涨。

全年土地出让金整体上涨

中指院的数据显示，2017年受到宅地供应整体增加影响，全年住宅类用地出让金占比较2016年增加约4个百分点，达到82%，商办类及工业用地占比分别下降3个及2个百分点，合计为17%。成交面积方面，各类用地供求结构相对稳定，工业用地仍然占半数，住宅类与商办类用地占比较2016年全年增加近3个百分点，住宅类成交面积占比同比增加4个百分点，达到37%。

从不同城市来看，一线城市供地量增加明显，推动土地出让金整体上扬。北京、广州同比涨幅居前，上海、深圳因供地结构调整等原因有所下滑；二线城市以同比增长为主，但是增速有所放缓；北京、杭州年度土地出让金收入总额突破2000亿元。南京、武汉、上海、重庆、天津、成都、广州等7城市突破千亿。

中指院相关负责人分析指出，2017年一线城市土地供需同比走高，供地面积同比增幅领衔，出让金较2016年增长近五成；二线城市土地供求降至低位，收金及均价同比涨幅较2016年收窄，土地整体市场走势趋稳；三四线城市承接一二线城市外溢效应；拉动区域内城市土地市场供求升温，地价及收金同比均有所上涨。

综合全年来看，一季度，土地市场总体平稳，热点城市坚持调控，一线城市供应剧增，二线城市回归理性；二三季度热点城市调控深化，平均溢价率同比普遍下降，需求外溢至周边三四线城市；四季度整体供应量攀升至年内高位，出让金同比增加近四成，平均溢价率继续下行。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2017年下半年以来土地市场溢价率开始明显下调。“例如，北京2017年全年平均住宅溢价率是26%，而当年最后两个月跌到了8%，绝大多数地块基本以接近零溢价的价格成交”。

“组合”土地调控政策普遍推行

值得一提的是，2017年全年，“限地价”作为土地市场传统调控手段之一，已经在范围普遍推行。同时，“竞配建”作为“限地价”的常见组合型配套政策也在同步推广，目前主流配建内容为保障性住房建设面积。

中指院的统计显示，截至2017年底，各大热点城市对土地市场调控政策做了多元尝试和创新，“竞配建”的配建内容种类逐渐丰富。

此外，2017年被称为住房租赁市场的元年，年内在多方利好政策的促进下，住房租赁市场在土地、金融等多方面同时发力。中原地产研究中心的统计数据显示，2017年，至少有超过12个省份50个以上城市发布了与“租房租赁”相关的政策内容，同时推出住房租赁市场土地供应规划。

从土地供应角度看，各地普遍增加租赁性质住房有效供应，鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房。业内人士认为，这些政策有利于推动租赁土地供应，缓解房地产市场的供需结构。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“未来租赁型用地的开发将主要分布在36个一、二线城市中。而在此类城市租赁住房的占比方面，根据公开数据测算，预计一线城市将保持在30%的水平之上。而二线城市将保持在20%的水平之上。综合计算，这36个城市租赁住房的占比约为25%”。

张大伟分析认为，从一二线等热点城市住宅和土地市场的调控政策来看，这些城市从过去的限购、限价、限贷等“减法”措施开始转变为增加土地、房源等“加法”措施。整体上，由于2017年楼市调控政策持续加码，北京等城市的“加法供应”开始全面加速，多个城市未来5年将有大量房源供应。

未来土地市场将维持平稳

1月2日，国土资源部公布2017年对111个城市开展住宅用地出让合同执行情况检查的结果。数据显示，始于2017年9月，针对近5年以来出让的52285宗、面积170404.7公顷住宅用地检查结果表明，住宅用地出让合同执行情况良好。其中，合同正常履约率达到81.8%，安徽等8个省(市、区)正常履约率超过90%。

“这表明出让的住宅用地多数能够得到顺利和有效开发”。国土资源部土地利用管理司相关负责人表示，此次检查发现，影响住宅用地出让合同执行的原因，除了个别合同约定不合理及不可控因素外，主要是因为受让方资金短缺或利益驱动、规划调整、出让方没有按约交付土地，以及行政审批环节多、周期长。

针对存在问题的宗地，各地政府和国土资源部门进行了逐宗整改，目前已经对一半以上违约宗地制定了整改措施。

张大伟说，从主要城市土地市场来看，2017年土地成交总额刷新了历史记录。其中，土地供应量明显增加，尤其是限价房与租赁房等供应增加，将对2018年房地产市场带来明显影响。

“从目前房地产市场的库存结构来看，一二线城市已经基本完成了去库存任务。这种情况下，很多一二线城市为了抑制市场的上涨，开启了增加土地供应的政策”。张大伟进一步分析认为，“通过平稳市场供需结构，增加供应等综合措施，未来房地产市场价格预期有望继续降低”。

中指院相关负责人也认为，2018年“回归住房居住属性”仍将是房地产市场调控政策主旋律，增加供应、调整结构走向深化、需求外溢现象将持续，三四线城市内部分化将进一步加大。

专家:别让房地产“绑架”地方经济

2018年1月1日，《海南省实施新一轮分税制财政体制的方案》出台，把与房地产关联度的两个税种收入大部分集中于省级，旨在倒逼市县发展转型，促进产业转型升级，加大对生态文明建设的支持力度，引导市县摆脱对房地产的发展路径依赖。

早些年，类似海南省这样被“房地产所绑架”的省市并不在少数。当然，这主要还是因为唯GDP这一陈旧考核机制的导向问题。“唯GDP论”是当时的一种主流论调。应该说，在经济发展初期，追求“量”的扩大，是适应当时需要的。

但当各个领域都被“做大”所裹挟，已经无视本身发展的质量，经济脱实向虚就在所难免，房地产的畸形便是其中较为突出的例证。近年来，在很多地方政府土地财政的思维下，房价飞速上涨。房地产在大力拉动经济之后，也开始对经济产生一定的破坏性。

房价暴涨，资产泡沫高企，一方面带动租金、人工等成本的上升，挤压了实体经济利润空间，使得企业不得不迁移到别处；另一方面，房价的畸形挤占了个人生活消费支出，使整体需求变得更疲弱，加深了市场萎缩。而且，从示范效应看，买卖房子比管理企业活儿轻、利多、风险小，谁还愿意干实业？

况且，由于房子价格上涨过高过快，房子已经沦为“投资品”，甚至被不少人用于“投机”，导致财富分配不均问题加重。在这种现实状况下，房地产的趋势影响着社会稳定和经济发展，因此，提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。

而房子被大量用来“炒”的原因不外有三。一是地方政府与中央的财权事权存在一定扭曲，地方政府对房地产经营全环节中所能获取的种种利益非常依恋，本心希望房价大涨；二是前些年货币金融政策的刺激，金融衍生链条越来越长，金融空转现象变得严重，房子成为居民极少数能保证手中财富不缩水的标的之一；三是区域发展不平衡现象仍然严重，且随着经济发展和城市化进程的推进，一些大城市的“虹吸效应”愈加明显，人口大量流入，也对房价产生挤入效应。

因此，对症下药很重要。当前，不再把GDP增速当做衡量地方政府成绩的标准，不再鼓励激进盲目的“扩张型”发展；金融市场的持续加强监管使金融空转现象逐渐好转，价值投资将更趋于理性；城镇化也在不断反思和纠偏，要实施乡村振兴战略，实现基本公共服务均等化。这些举措更注重对经济的长期调控，从而对房地产产生更深远的影响。

海南的新一轮分税制财政体制方案则开始了财税政策变革对地方政府的激励与反激励，不啻为一种新的尝试，对改变海南房地产依赖、乃至推动海南发展模式转变都将产生积极的作用。也试图从根本上弥补房价虚高背后的机制短板。

当然，整体财税政策同样面临这个问题。此次海南省的分税制财政体制方案，也将为带来一个示范样板。

提出，我们的经济要向“高质量”发展转变。相信目前的转变，还只是开始，更多的长效机制建设，都在路上。